每日地产 | 观点：我对公寓市场的疑惑

万邦君以前在学习股票交易的时候，听说过这样一个说法，看对做错。什么意思呢？你明明看到这个股票将会有一波行情，一个大趋势，但是在实际操作中，你没赚到什么钱。发生这种情况的原因有多种多样，比较常见的，如股票没涨多少就开始价格回调，吓的你的赶紧把手里的股票卖了。有的时候是市场上负面的消息太多，哪怕价格涨起来你都不敢买，觉得这只是股价一个暂时反弹。总之股价就是一直在涨，但是你眼巴巴的看着，却没赚到钱。

后来我发现真不是牛市就一定赚大钱，不过在牛市期间，开个股票博客，玩玩事后诸葛，卖卖股票课程倒是能赚很多钱。在《滚雪球》这本书里，巴菲特也提过相似的例子，大意是，谁都无法否认汽车和飞机对人类发展的重要性，但是没人靠投资航空公司或汽车公司赚过钱，在汽车最开始诞生的阶段，美国有超过二千家汽车公司，最后搏杀只剩下了3家。

历史告诉我们，有些人看不见趋势，有些人看见了趋势，但他的打开方式错了。不是没赚到钱，就是赚钱没有那些卖铲子的人多。加州淘金热潮赚最多钱的，不是淘到最多金子的人，而是卖牛仔裤和铲子的。 股市最火热的时候赚钱最多，不是那些所谓的大V民间股神，而是赚手续费的证券公司和卖股票培训班的老师。99%的美国汽车公司虽然倒闭，但是卖汽车保险的公司活的却异常滋润。

作为一个每年有近10万人涌进的移民都市，我一点不怀疑专家所说的两点，第一，未来这座城市60%的人口会住进Apartment（公寓），公寓为家是未来社会的主流。第二，家庭越变越小，公寓面积足够满足现代家庭需求。专家由此延伸，既然是趋势，买公寓一定会赚大钱，投资就是要买公寓。

专家既然这么说了，您是否觉得在悉尼市区内环建筑密度提升的大背景下，买公寓就是顺应趋势，迎接财富与移民红利的最好方式呢？如果您这么想，那么恭喜您，以上全错。对于这波公寓浪潮，本君认为最好的方式是去卖公寓，对的，你没看错，“卖”公寓，做地产销售，做公寓所衍生的相关产业，如开大楼物业管理公司，房产租凭公司，家具店等等。那些买公寓的人都是被收割的，食物链的末端。

“你这么说太激进了吧，很多人买公寓赚到了钱的。”

是的，本君承认，很多人买公寓赚到了钱，而且我自己就有一个客户买Chatswood的楼王，三年赚了一百万（涨50%），但是本君也说过一笔好的投资要看两点，第一是长线，House，楼花，apartment，Townhouse，你如果刻意的去寻找成交记录，其实每个都能找出好几年涨了十几万到几十万的例子，因为在市场火热的时候，什么事都会发生。但是如果你按10年-15年一个长周期拉开看，很多产品连10年翻一倍都做不到，而且澳洲房产7-10年翻一倍的说法是建立在过去一百多年的平均数据的基础上，过去几个周期房价都是7-8年翻一倍。但延伸到现在，这个周期时间变的越来越长。你拉开10年看，很多2-3年涨幅很多的房产，在10年中的剩下几年就再也不涨了。第二就是机会成本，你表面是买这套房子赚了钱，但是你确定你选择就是当时最好的房子吗？同样价格有没有别的房子赚更多钱呢？

就像下面这个例子，屋主2011年6月份约47万购入底下这套楼花，如果时间停留在2014年，这是一个绝佳的投资案例，因为当年楼花成交时，笔者做过的这栋楼很多的的贷款申请，房屋估价都普遍高出合同价10万左右。你如果找对的银行来做贷款，贷款金额可以按高评估价格来走，直接借了合同价的90%，你只花费了4万7，就轻松博得10万收益，谁说楼花不赚钱呢？

但是你拉开7年看，这就是最近的销售结果

7年这个房子增值了17万5，毕竟只投入4万7和印花税，很多人感觉还行。

我上网随机找了个2011年附近二手House的案例，House有近600平方米的地。买这个House也可以是当年的我们投资者另一个选择，不过就是有点Low， Parramatta当时已号称要建设第二中心，那套公寓又在火车站旁边，所以可能大家觉得公寓颜值更高一些，House还在离Parramatta10公里外的城乡结合部区域。

结果House的价格翻倍了，公寓没有。其实Seven Hill House这个价位算高的，当时普遍价位30万左右。顺便说一下，这个House有开发潜力，Blacktown council目前只有这种corner Block可以建duplex （联排别墅）。

当然你也可以继续说，如果那人当年只有4万7，楼花公寓岂不是最好的选择吗？大爷，你说啥都有理。我来反问您一句，如果当年那个人能预计到两个投资产品在涨幅上的差距，做为中国人能出国的，有谁凑不齐那额外的3，4万澳币首付？

这只是其中一个案例，我知道很多人会拿Coogee ， Bondi Junction 的公寓来说事，但是说真的，除了美丽的海景，离市区近在咫尺的距离，东区公寓的保值更多在有限的供给，可开发地块太少，House总价又过高。请问您上一次听说Darlington， Coogee或Bondi有楼花在售是何时的事啦？

公寓的增值在于地段，供给和密度。

从地段来说，悉尼是去地段化，就是我总在说的悉尼在发展城乡结合部，什么意思呢？大家打开谷歌地图来看，无论是墨尔本还是布里斯本，这些城市的市中心是在整个行政版图的中心位置，唯独悉尼，它的市中心紧贴着东边，所有人都得迁就它，周一到周五，所有上班族都要往东迁移。这就是为什么纽省政府把悉尼一分为三，设立City， Parramatta和Liverpool三大中心来缓解东边的压力。虽然Parramatta，Liverppol离实际成熟还有一段时间，但这是未来的大趋势，现实是悉尼已经存在了几个中心地带，房价已经接近市区周边价格，例如我们华人的娱乐与就业中心Burwood， 小CBD chatswood， 电子科技园 与大学城North Ryde 。

这让我想起了中国城市武汉， 武汉有四大中心，武昌（科教文化）， 汉口（金融业与服务业），光谷（电子园）和汉阳（工业和汽车），深圳也是相似的情况，有罗湖，福田和南山三个中心。多中心城市发展模式对于维系悉尼公寓价值的地段是非常不利的。

第二个就是供给，在我看来东区的公寓保值，在于House太贵，楼花太少，二手房拿出来卖的房子也不多。要知道东区有很多交易都是整栋公寓楼在买卖，那些有钱人买了是不会着急卖的，在房子买卖历史上，那些公寓持有时间最高多达30年。

我对那些老公寓的疑虑在于，这些房子当初的设计已经和现代人格格不入了，老公寓是在70，80年代建造的，在当时澳洲人的心里，只有没钱的人才会住公寓，所以设计比较简易。放到今天我们开始看到老公寓的一些弊病，首先空间狭小，两房一卫的面积差不多才60多平方米。户型设计也不符合现代人美感，封闭式厨房，插头接线的位置不多，很多户型都有一条长长的走廊，简直是对空间的浪费，如果您想买大件如钢琴，估计您会给搬运公司付很多钱，因为老公寓没有电梯。

现代的公寓户型设计成多样化，首先连一房都可以有那种复式户型，上卧下厅。两个卧室一般都会配两个卫生间，有些户型还配备两个大阳台，厨房也是开放型，显得空间很大。

在物业管理上，新大楼配备了游泳池与健身房。

户型虽然多样化，但是澳洲公寓的装修还停留在原始阶段。

楼上那些几个图是新房标配，无论您是看chatswood Metro这种楼王级别的，还是Merryland这种中东区的新公寓房，这种装修档次是标配，地毯，暗褐色的浴室，Burning级别的厨房，无论什么地段装修档次都那个德行。

所以有些开发商开始制造一些精品公寓，如Crown， JQZ 和Fraser， 他们在一些项目使用高档的德国厨具，用4厘米厚的石头做Benchtop ，铺纯木的地板，并且像Crown在有些项目在屋顶建无边泳池或空中花园。

最近我听说有些开发商开始在澳洲搞智能建筑，你回家可能只要一个遥控器，就可以控制屋内的设施。彻底实现家居全自动化。

说了一大推，我想表达的是，公寓本身在随着时代不断升级和更新，你确定你买到的户型，装潢，地段和建筑设施不会被逐渐淘汰吗？House可以整个拆掉重建，朝向，设施都不是问题，但是公寓不行啊。你确定新供给的公寓不会影响到老公寓的价格吗？你或许只能赌老公寓的地价上涨，祈求政府不要大面积提升当地的面积，例如Campsie老公寓涨幅过去还可以，但当政府大力提升本区密度后，新旧公寓都开始滞涨甚至下跌。而且还有一点就是，在悉尼按每平方米单价算，老公寓没比新公寓便宜多少。

图片的老公寓在均价两房80万的小区，要价只要52万，但是室内面积只有50多平方米，总价便宜，均价一点不便宜，新旧两房都是一万一平左右。

最后说一下密度问题。悉尼的面积12000平方公里左右，平均每平方公里人口密度1237人，按照这个数据，悉尼在世界500万人以上的城市里，密度最低，甚至低过了很多400多万人口的城市，人口密度低意味着人气低，人气低会让商圈设施与配套无法升级，所以悉尼就很难有那种中国万达广场，新加坡乌节路，香港铜锣湾顶级那种商圈的热闹与繁华，一个westfield就满足本地区的所有基本需求，悉尼的 一个地区中心说白了就是购物中心，火车站和学校加一起，地段可复制性强，正因如此，在悉尼住远住近对生活，除了去市区上班花的时间长，对购物娱乐影响不大。没有繁华与热闹到无法替代，那就很难建立地段的溢价，人们没有理由牺牲空间换地段，地段无法维持，你就很难指望公寓会有超额涨幅。

2008年以前华人休闲娱乐都去市区，现在还有什么吃喝玩乐不可以在Burwood解决吗？Newtown Pub林立好不热闹，人群现在不照样搬到Marrickville了吗，这里不也开了很多酒吧咖啡店了吗？

万邦君是一个土地控，因为我觉得那才是终极的财富，至少现阶段悉尼的规划整体上还是一个低密度城市，买配套设施完善区域的House依然是增值的最佳途径。买有些区域的公寓依然可以赚到钱，但从机会成本和长线的角度来说，土地是当之无愧的最佳选择。

那些买了东区的旧公寓等着博拆迁的可以完全忽略我的观点。