关注丨出台“租购同权”新政搅动楼市，你的这项支出恐怕要涨！

通知指出，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，改建后的租赁住房，土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行，不得将改造后的租赁住房进行销售。

在具体措施中的第一条，提出中国住房租赁史上可能具有里程碑的一条措施：租购同权。该方案明确，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

不过要实现租购同权，需要满足以下条件：具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。这意味着，以后在广州租房，租房人子女可就近入学。

除了租购同权之外，《工作方案》还提到了提高公积金租房提取额度，落实出租住房税收优惠政策，增加租赁住房用地有效供应，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房等优惠政策。同时，出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租也被允许。

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士认为，广州出台此文件，一方面是为了贯彻国务院39号文，另一方面是贯彻年初住建部发的文件。39号文发布之后，广东省全国率先出台这个政策。目前来看，深圳跟进的可能性是非常大的。

文件当中也有许多可圈可点的地方，譬如“租赁能享受与住房同等的权利”、“支持中低收入租房”、“提升公积金提取的额度与范围”、“对租赁企业的税收”、“确保租赁企业能享受到更低的税收成本”、“商业用房改成租赁住房，包括允许改造现有的租赁住房”等。可以说，这些对广州租赁市场支持力度是非常大的。

类似的“租购同权”政策在北京是否同样有出台的可能性？亚豪机构市场总监郭毅表示，广州本次出台的一系列政策更多的是想通过租购同权引进并留住更多人才。北京之前也有相关的高精尖人才引进计划，在购房和入学等方面有优惠制度，但覆盖面相对较小。另外，目前北京学区资源现状相对紧张，很难再覆盖更广的人群。因此从人口红线和教育资源分配等角度考虑，北京暂时应该不会出台类似政策。

租房者权益将向购房者靠拢

方圆资产管理首席市场分析师邓浩志表示，文件首次提出“实现租者幸福居住”的目标，这至少意味管理政策会积极引导，将租房作为未来重要的居住方式，租房的配套权益也将向购房居住靠拢。  

邓浩志分析，《方案》列举了很多保障租赁人权益的内容，解决了以前租赁不具备的权益问题。比如子女教育，一直以来就读是跟户口挂钩的，户口跟房产挂钩。不少人就是因为要解决孩子的就读问题而选择买房。若该政策落实，这部分人就可以选择租赁，减少买房焦虑。  

链家研究院院长杨现领认为，“租购同权”是大势所趋，是落实购租并举的重要环节，也是下一步租赁立法的重要内容之一。广州的示范意义很大，它意味着这项政策将可能会在全国不少城市逐步落地。

有望对冲房价

近几年来，一线城市学区房市场热度不减，“租购同权”类政策对于平抑市场是否会产生积极作用?力推租房市场发展将对当地楼市产生怎样的影响?

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于广州的外来人口，租房可以就近入学的条件变得成熟，当然前提是符合积分入学安排学位的条件。租赁权益大增，对于大城市的租房者来说，无论是经济价值还是社会价值角度，租房的性价比在提高，这对房价的对冲也有积极作用。

也有业内人士称，政府力推租赁市场对于房企来说也是转型的机会，租赁市场是很多企业存量资产运营的较好的介入点。

不过也有专家表示，学区房房价过高的问题，核心症结在于教育资源供给不足，使得学区成为稀缺资源，解决这个问题的关键是通过市场化、民营化的机制释放教育供给能力，寄望于“租购同权”并不现实。

租金会涨？

也有业内人士对“租购同权”的实际效力提出质疑。中原地产首席分析师张大伟在其个人公众号上表示，学区房问题实际上是教育资源不均衡问题。根据目前各地的就近入学原则，入学的第一顺位是房户合一，第二顺位是房主，第三顺位后才是租房。从过去的政策看，广州租房也是可以上学，但前提是学区有余量的情况下。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，“租购同权”体现了一定的社会公平，但实际操作中很难同权。因为同权的实现要足够多的租赁型住房供应和充足的教育等公共服务资源配套两方面支撑。有一方面无法满足，“租购同权”就没有办法保障。另外，该政策明确针对没有住房的本地户籍人士和引进人才，并不是所有人都能享受。“租购同权”还有可能导致优质教育资源集中的区域短期内住房租金快速上涨。

来源：央视财经