悉尼房价走势深度分析 专家：房价下降不可能 但增长速度会趋缓！

今年悉尼房价持续面临上涨压力，不过，仍有转变可能。目前利率仍接近历史低点，悉尼的现况是：房屋库存量减少、人口增长强劲，外加一些投资者利用负扣税政策重新涌入市场，为将来的退休生活作准备。

近期，银行调高了贷款利率，而且可能会持续调高。悉尼向来繁荣的周六拍卖会活动，很可能会休息一段日子。据CoreLogic资料显示，不久前房价的二位数增长周期刚刚达到18.9%，专家预测应该会划上休止符了。但这并不表示悉尼房价会往下降或是崩溃，仅是增长速度变慢而已。

上周有分析指出，房价在全国范围内开始下滑前，抵押借款利率需上升6%左右。当然，那不太可能发生，不过“房价增长趋缓”就快发生了，这是每个人都期望的。

假设真的实现了，我们还得面对一个大问题：今年秋天，周末拍卖清空率仍高达80%以上，尚未衰退。

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3月初时，有专家提出，澳洲央行即便只是加息3次（每次调高25个基点），都会让家庭的偿债成本大幅提高，比90年代中期加息10～11次更严重。

麦格理银行（Macquarie Bank）经济研究部主任James McIntyre表示，近期家庭债务水平与薪资的比率已达187%，创下最新纪录，如果央行将现金率调升1%，会造成家庭偿债比率高于10%，这还不包括银行贷款利率很可能进一步上涨。

由于现在是低利率环境，家庭偿债问题目前还能够控管，但是，一旦央行升息，家庭债务大增的风险就成熟了。

McIntyre研究了过去的紧缩周期，发现有些周期曾经历11次升息（每次25个基点）。他说，“我们估计，每次25个基点的升息，只需3～4次就会使家庭债务加重，不像90年代中期要加息10～11次才出现危机。”

McIntyre指出：“当人们从偿债的角度来思考利率涨幅影响时，可以明显看出，央行对于‘进一步增加家庭债务薪资比率’是保持沉默的。”他推测，在2019年年初之前，央行都不会正式提高利率。