北京近七成二手房业主降价，调控力度“让地产圈的人都蒙了”

网签量环比降五成多，六成多业主下调房源报价。一向敏感的二手房市场，4月中上旬各项指标都大幅回落，显示“3·17新政”正让北京楼市回归理性。

开发商违规“商改住”被停网签、中介门店不得参与炒房、网站上“升值无限”等虚假宣传的房源必须下架……全方位监管正驱逐着市场潜规则。

丰台青龙湖、大兴旧宫、通州台湖……本市住宅供地接连不断。2017年还未走过四分之一，宅地供应已超去年全年，供应紧张的这根弦正一步步缓解。

不同于以往，3月17日开启的北京新一轮楼市调控成为真正的“加强版”：政策出台之密集、出手部门之多、反应之迅速、所涉领域之广前所未有。业内专家分析，北京此轮调控既消近愁，又解远虑，疏堵结合，稳定了房价预期，让刚需人群远离“恐慌式”购房。

重点突破

11平方米平房过道叫卖150万元，不惜“假离婚”也要挤进东、西城倒腾学区房……焦虑的家长们，既是学区房价格节节攀升的受害者，又是重要推手。

“今年春节过后二手房再度火爆，‘学区房’被疯炒是原因之一。”西城区一位中介门店负责人直言，“学区房”价格水涨船高，家长们望子成龙盼“学区房”的心情就更迫切，投机客也越把“学区房”当成肥肉“疯炒”。

这一轮调控，学区房首当其冲。四部门对“过道学区房”联合说不、平房纳入限购等政策封堵了炒房的空子；而教育部门发布的“各中小学不得与房地产商合作办学”、“今年多校划片的参与学校和比例都将增加”等内容，则剑指学区房被炒的根源，通过增加优质教育资源，扭转人们对学区房的过度期待。

这恰恰也是此轮调控的与众不同。“调控已不再局限于房地产行业内部，多个管理部门集体出手，整治力度从严，效果更佳。”北京房地产业协会秘书长陈志说。

“现在的学区房已不再是一天一个价，业主着急卖时，价格还能商量。”上述中介门店负责人说。

学区房降温，也迅速传导至其他二手房源。来自链家的数据显示，4月第二周，降价业主占比上升至66.9%，是自2016年以来的最高水平。

多管齐下 投资客或观望或离场

一栋售价900万元的“独栋别墅”，网签时发现真实身份是“科研楼”。前几天，通州莱茵湾一期“科改住”成为北京楼市调控又一个“冒头就打”的对象。

这个“药引子”带出楼市调控的又一良方。10天后，本市多部门联合发布《关于进一步加强产业项目管理的通知》，科研等产业项目严禁擅自改变规划用途、作为居住空间使用，否则可能被收回土地。

“38天的时间里，针对房地产市场密集出台十多项措施，这样的力度，地产圈的人都蒙了。”本市一家地产公司负责人坦言，相比以往，这回调控出台的若干配套政策，针对性更强，有的放矢，更能刺痛炒房人。

调控新政后这一个多月，“炒”字当头的二手房市场正向“居住属性”回归。来自市住建委的数据显示，2017年4月上半月，北京市二手房共网签8000余套，环比2017年3月下半月下降5成多，同比2016年4月上半月下降近4成。

去年，本市商业办公项目的成交量曾出现大幅跳涨，其中包含大批违规“商住房”；但在今年3月26日，本市重拳整治“商改住”乱象，商办类物业成交量几乎骤降至零。

随着市场的明显降温，投资客或观望、或离场，卖方的预期也有明显回调。链家研究院院长杨现领分析，目前报价涨幅有明显收窄甚至下跌，4月第二周新增房源挂牌价环比小幅下跌0.02%，“预计随着带看量的下滑和市场的进一步降温，业主强势态度有所改变，后期的报价将会向成交价靠拢。”

稳定民心的手也同时伸出。“各家网站要在12日24时前，撤下全部存在违规信息的房源，比如‘商住两用’。”4月11日，市住建委等部门约谈15家房地产信息网站负责人，执法检查广度已由线下中介门店扩充到线上网站。

示范效应 引领全国楼市调控

“企业购买的住房需满3年以上才能交易”，“3·17新政”中一条不太显眼的条款，却开了这一轮调控“限售”的先河。

北京“3·17新政”引发全国房地产市场新一轮调控，“限售”则是此轮调控的新招，接连已有十余个城市开启“限售模式”。中原地产首席分析师张大伟说，全国多地调控措施迈入“限购+限贷+限价+限售”时代。

“‘限售’，正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为3月开始的全国多城市调控新特点，预计未来还会有更多城市执行这一新措施。”张大伟分析，目前已有超过18个城市历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。在“限购”之后，“限售”将进一步抑制短期炒作，防止市场投机行为泛滥。

在房价攀升过程中，部分还没有达到购房实力的消费者“恐慌式”跟风购房，反而进一步强化了房价上涨的预期。北京这轮调控采取“疏堵结合”、“长短结合”的方式，发布未来住宅用地供应计划来稳定预期的招数在全国并不多见——一周前，北京历史上头一次发布了未来5年的住宅用地供应计划，今年住宅用地供应也比原计划将近翻了一倍，将保障30万套住房建设需求。

“实实在在地告诉老百姓，北京会大幅度增加住宅供应，就是要从供求关系的关键点发力，扭转房价只涨不跌的心理预期。”相关部门负责人解释，年度供应计划有利于稳定近期市场预期，而5年计划则对稳定中长期的市场预期有益。

“毋庸置疑，北京的这一轮调控在全国具有标杆意义。”陈志分析，这一轮调控，已不是简单限购，而是多举措、多维度、多部门联合发力，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。从最近一个多月的实际效果看，调控新政正在促进北京房地产市场更加理性、健康发展。