澳外国人投资指南（二）：临时居民购买住宅的申请和审批

临时居民在澳大利亚购买住宅房产前通常需要申请获得外国投资批准。

本指南摘要陈述了申请被评估时的考虑因素，并概述了申请获批的基本条件。

什么是临时居民？

临时居民是个人，其：

Ÿ持有临时签证可以在澳大利亚停留超过连续12个月（无论签证期限还剩多久）；或

Ÿ正居住在澳大利亚，已经提交了一份永久签证的申请，并且持有一个过桥签证可以在澳大利亚停留直至申请被处理结束。

例1

Ingrid持有技术工作签证，允许她在澳大利亚连续停留3年。尽管Ingrid已经在澳大利亚呆了超过2年并且她的签证还剩余不到12个月，她仍然被认为是一个临时居民。

例2

Henry持有学生签证，允许他来在澳大利亚连续停留9个月。Henry被认为是一个外国非居民，而不是一个临时居民。

房产类型因素

1）已建住宅

已建住宅指已经在住宅土地上建立的非新住宅。

商业住宅如酒店、汽车旅馆和房车公园不包含在已建住宅之中。

临时居民通常仅被允许购买一处已建住宅来作为其在澳大利亚的住所，但须符合以下条件：

使用该房产作为其在澳大利亚的主要居住地；

 不会出租该房产的任何一部分，包括保证在其定居时房子是空置的；及

 在该房产不再是其主要居住地时的3个月内出售该房产。

临时居民不得购买已建住宅来作为投资房产、出租或作为度假屋。

临时居民在购买已建住宅来进行再开发前需要申请并获得批准（见下文）。

例3

Phillip是一个临时居民并希望购买一个已建住宅为他在澳大利亚期间的生活提供住所。他提交了申请并支付了相关的费用。他被批准继续进行购买事宜，但必须符合临时居民购买已建住宅的一般条件。

两年后，Phillip离开澳大利亚返回了他的祖国。为了遵守他的批准条件，Phillip在离开澳大利亚后的3个月内出售了该房产。

已建住宅的豁免证书

作为临时居民的外国人也可以申请已建住宅的豁免证书，用来在指定州或领地购买一个不超过指定金额的非指定的已建住宅来作为他们的主要居住地进行使用。该证书意味着外国人不需要为每个他们感兴趣的房产单独寻求批准，而只需为申请该证书支付一笔费用。已建住宅能被以任何方式被购买（例如拍卖、投票、私人报价、意向书或招标）。

已建住宅的豁免证书将通常受到已建立住宅的批准条件的约束，并要求临时居民就任何做出的购买进行报告。

2）新建住宅

临时居民购买新建住宅时，通常不受到任何条件的约束。临时居民在已建房产（其被使用为主要居住地）之外还可以购买新建住宅。购买新建住宅的数量并没有限制，但是在每次购买前通常都需要获得批准。

新建住宅指在住宅土地上将要、正在或已经建立的住宅，并且之前从未作为住宅出售，此外：

Ÿ   之前未被占用；或

Ÿ   如果该住宅作为一个开发项目（50个或更多住宅）的一部分被开发商售出，并且没有被占用超过12个月。

例4

Kate是一个临时居民，已经获得批准并购买了一个已建房产来居住。她现在想要购买一个新建公寓用来投资，所以她申请批准并支付了相关的费用。她获得批准继续购买，并且该批准没有受到任何条件的约束。

新建住宅不包括翻新或翻修的已建住宅。

在澳大利亚外国投资框架的目标下，建设一个单一房产来取代一个或多个被拆除的已建住宅将通常不被视为一个新建住宅。

例5

Bruce决定拆除他房产上的现有住宅并建立一个单一住宅。完成后，Bruce想要出售该房产。Bruce没有占用或出租该房产。

在此情况下，重建的住宅不代表澳大利亚的住房供应的真实增加。为了确保房产的出售与国家利益相符，在澳大利亚的外国投资框架，该住宅将被视为一个已建立的已建住宅，而不是一个新建住宅。

购买开发项目中的新建住宅的豁免证书

开发商可能持有一个新建住宅的豁免证书，允许他们向外国人出售在证书上指定的开发中的新建住宅。如果一个开发商有该证书，临时居民不需要一个单独的批准。临时居民应该向该开发商索取一份豁免证书的副本。如果该豁免证书覆盖了他们打算购买的房产，他们不需要寻求单独的外国投资批准。

3）空置土地

在受到以下条件的约束下，临时居民通常被允许购买空置土地来做住宅房产开发：

Ÿ   该开发在批准之日起的4年内完成；及

Ÿ   在收到后的30天内被提交完成的证据。这可能包括最终入住或建筑商的完成证书。

在开发不能在规定的4年内完成的情况下，临时居民可以申请变更条件（变更申请必须在该期间结束前至少2个月前提出）。该申请将收取费用。变更申请是否通过将视具体情况而定。

出于澳大利亚外国投资框架的目的，在其上已经有一个住宅的空置土地通常不被视为空置的。同样地，外国人通常没有资格购买这类空置土地（除非他们打算在该土地上建多个住宅进而增加了房屋存量）。

4）为了再开发的已建住宅

临时居民通常被允许在澳大利亚购买已建住宅用以再开发，只要再开发真实地增加了房屋存量。这种购房方案通常在以下条件下获得批准：

Ÿ   现存已建住宅在拆除和再开发前不得被出租；

Ÿ   现存的住宅被拆除，并且新住宅的建设在被批准之日起的4年内被完成；且

Ÿ   在收到后的30天内提交住宅完成的证据。这可能包括最终入住或建筑商的完成证书。

临时居民通常不被允许来购买已建住宅用以开发成一个单一的新住宅。

费用

对购买住宅房产的批准的申请只有在相关的费用全额支付后才会被考虑。

处罚

如果违反了澳大利亚的外国投资规则，可能会受到严厉的处罚（包括民事和刑事处罚和处罚命令）。

不遵守澳大利亚的外国投资框架的情况也可能引起执法机构和其他联邦部门（例如移民和边境保护部门）的注意。

如何申请

如果你想要申请以下外国投资批准：

一个新的住宅

空置的住宅土地

一个二手或已建立的住宅

一个已建议的住宅的豁免证书

请使用澳大利亚税务办公室的外国投资申请表格。

外国人应注意确保其提供正确的详情和所有要求的信息来作为其申请的一部分，因为在一个批准已经被授予后对详情的变更（例如姓名或房产地址）可能要求外国人寻求一个新的批准并缴纳进一步的费用。

读者交流

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作者简介

唐林，本科学工，硕士学理，博士化工。移民澳后，始读法律。1999年成立留学生背景第一个律师事务所。2003年把所开到北京。业务包括并购、地产开发、商业纠纷和移民。是唯一给注册移民代理上课的华人老师。华人圈内素有“要移民找唐林”的说法。还是全国政协海外委员，中华司法研究会理事。