澳外国人投资指南（十九）：空置土地开发条件

无论拟定的购买的金额是多少，外国人在购买澳大利亚的空置的商业或住宅土地上的利益前都需要通知相关部门并取得无异议通知。这类计划的批准通常会附有条件。

所谓空置土地，是指没有被完全排他性的用于初级生产的土地。包括空置商业用地和空置住宅用地。

如果一块商业用地或住宅用地上没有实质性的永久建筑（即那些能合法地被人、货物或家畜占用的建筑），则该土地被视为空置。

本指南摘要概述了通常适用于在空置土地上的外国投资的无异议通知的条件。

空置的商业用地

除以下的土地之外的澳大利亚土地或近海区域的海床，将被认为是空置商业土地：

完全排他地被用于初级生产业务的土地；或

在其上能合理地被建设的住宅的数量少于10个的土地。

购买空置的商业土地的无异议通知将通常受到如下条件的约束：

该外国人在批准之日起的5年内在土地上开始拟定开发的连续建设；及

该外国人在建设完成前不出售该土地。

例1

一个房产开发商正在寻求购买空置的土地来开发一个公寓大楼。该开发商希望出售该公寓的期房。购买该土地的批准将受到“在建设完成前不能被出售“这一条件的约束。但是该开发商出售该公寓的期房的行为没有违反该条件，因为出售的公寓期房在正式交割发生前不被认为是“出售”。

在条件不能被满足的特殊情况下，外国人可以申请变更无异议通知的条件。这将需要缴纳费用。变更申请将根据个案情况作出决定，考虑的因素有：

开发计划的建设为何不能在批准中规定的时间内开始。相关的地方政府当局对进程造成的重大的和意料之外的延迟、涉及提供服务贸易的关键企业的失败和在采购核心材料上的意料之外的和大量的延误通常被认为是延误的真正理由；

预计开始开发建设的时间；

该开发计划是否以前曾经取得过延长开发时间的许可；及

申请人和任何相关的人员或实体的合规历史。

通常情况下，外国投资者需要证明他们的申请情有可原，以使得他们可以在完成建设前出售土地。因为涉及土地储备的行为与国家利益和澳大利亚的外国投资框架不符。

空置的住宅土地

空置的住宅土地是指那些在澳洲境内，但其上可合理建筑的住宅少于十个的土地。

购买空置的土地来进行住宅开发的计划通常将受到如下条件的约束：

该开发在批准之日起的4年内必须完成；及

收到开发完成证明的三十天内，必须提交至相关部门。所谓开发完成证明包括住宅被实际入住或建筑商的完成证书。

在开发计划不能在规定的4年内完成的特殊情况下，外国人可以申请变更无异议通知的条件。这将需要缴纳费用。考虑因素包括：

?为什么该开发不能在4年的时间框架内完成。相关的地方政府当局对进程造成的重大的和意料之外的延迟、涉及提供服务贸易的企业的失败和在采购核心材料上的意料之外的和大量的延误通常将被认为是延误的真正理由；

• 完成住宅的建设所预计需要的时间；

• 该开发计划以前是否曾经取得过延长开发时间的许可；及

• 申请人和任何相关的人员或实体的合规历史。

处罚

违反了澳大利亚的外国投资规则将受到严格的处罚（包括民事和刑事处罚）。

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作者简介

唐林，本科学工，硕士学理，博士化工。移民澳后，始读法律。1999年成立留学生背景第一个律师事务所。2003年把所开到北京。业务包括并购、地产开发、商业纠纷和移民。是唯一给注册移民代理上课的华人老师。华人圈内素有“要移民找唐林”的说法。还是全国政协海外委员，中华司法研究会理事。