澳房市繁荣正式结束，降温速度或超乎预料，“大醉”后的“宿醉”决定未来经济命运！

【今日澳洲11月24日讯】澳洲房地产市场终于放松下来，而大醉之后的宿醉严重程度将决定未来几年经济的命运。经过5年的价格飙升，澳洲的房屋价值已经猛增到7.3万亿澳元，或可以说超过国内生产总值的4倍。美国和英国市场在10年前达到了这样的高度，但随着价格螺旋式下降，也令这些国家的经济一同下降。

据Domain网站报道，澳洲对房产的痴迷，牢牢盘踞在国家的经济和心智中，在创纪录的低利率和慷慨的税收优惠刺激下，银行沉迷于抵押贷款，黄金时段电视节目中，房屋再建业者喧嚣犹如体育英雄。

对许多人来说，房产变成了提款机，使用抵押贷款购买船只、汽车和其他房产投资。但结论是，澳洲家庭的负债现在是中国家庭的两倍。

到目前为止，澳联储一直依靠银行业监管机构制造约束和借贷限制，它认为金融体系可以承受任何冲击，但对消费者没有信心。澳联储行长Philip Lowe在本周宣布，近期内利率不会变化，提出与世界其他发达国家同行，逐步收紧政策措施。

可以肯定的是，澳洲房市的繁荣与恶化存在着关键驱动因素，与今年世界其他国家的状况不同。如果借款人违约，澳洲银行可以对其他收入和资产提出索赔，或者迫使其个人破产。对投资贷款支付的利息税扣除也支持了房产需求，同时丰富的房产存量也刺激了亚洲买家，特别是中国买家。但在像悉尼这样的主要城市，房价最终趋于平稳，布里斯班和墨尔本的新公寓热潮开始冲击市场，现在值得研究一下房产市场对澳洲经济的显著影响。

1.家庭负债居世界领导地位

澳洲家庭对在经济中所占的比重比政策制定者所希望的要大。一方面，令人眩晕的估值反映了澳洲是一个理想居住地，以及强劲的人口增长。家庭债务是一个问题。但它们也反映了目前与这些资产有关的巨额负债。

2.雄心壮志的银行

人们越来越多的将住房作为金融商品，使得借款人陷入了与抵押贷款相关产品的错综复杂的迷宫。这使银行利润丰厚，但非常易受攻击。

贷款人有足够的缓冲来应对低迷，澳联储对此感到满意，但银行可能会发现，在市场下跌的情况下，银行很难将抵押品视为抵押品，因为投资者希望巩固他们的多房产投资组合。

3.疯狂借款

澳洲家庭已经创下了创纪录的私人债务，但并没有加薪来帮助他们。这是澳联储的核心问题，经常被称为加息的威慑因素。麦格理银行表示，相比上世纪90年代中期紧缩周期，这样的债务水平意味着任何上涨会对消费者产生3倍的影响。

4.遥不可及的房价

飞涨的房价已导致年轻澳洲人的房屋所有权降至有记录以来的最低水平，被富有的买家挤出了市场。在低汇率、供应不足和税收制度的推动下，悉尼一跃超过伦敦和纽约的世界第二最昂贵的房地产市场。

5.大量住房还在修建

悉尼几英里的地平线上，起重吊臂随处可见，澳联储仍然相信，人口增长最终将填补这些新的公寓。澳联储对墨尔本供过于求的担忧最近有所缓解，但这是布里斯班市场上最受人关注的问题，预计今年将达到最高点。

根据澳联储的数据，海外买家占全国住房购买量的15%。瑞银集团的经济学家在本月初宣布：“澳洲房地产市场的繁荣已正式结束，冷却的速度可能比我们预计的还要快。”

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（Vanessa）