澳洲多地出现公寓降价潮，置业者与投资者应如何应对？

澳大利亚多地出现公寓降价潮，一些内城区的公寓降价幅度高达10%。营销公司为达到销售目标，给公寓购买客户推荐人开出的佣金达10,000澳元/笔。此外，多个开发商也打出了“买房即送豪华装修”的手段来吸引潜在买家。种种迹象表明目前公寓房市场放缓迹象明显。

雪上加霜的是，抵押贷款经纪人提供的数据显示，部分期房项目在最终结算前价值被二次评估，且较最初购买价跌幅达15%，提示结算风险。此外，银行针对50平米以下公寓的停贷给很多开发商带来了不小的问题。持有这些公寓楼盘的开发商迫于资金压力或不得不折价转售，进而带动附近楼盘出现价格下跌，形成“恶性循环”。

随着首府城市交易量持续录得下滑，银行和开发商开始使出浑身解数，采取各种措施刺激买房人的购房需求。例如，墨尔本东24公里处的Mordialloc的一个公寓楼盘，买家可享有一年5%的租金担保，以及免费的百叶窗安装服务。Ashwood地区的一个公寓项目，买家可享有3%的印花税优惠、以及大理石厨房、Miele电器、木地板等豪装配置服务。

在需求放缓的同时，部分首府城市尤其是布里斯班和墨尔本内城区还面临潜在供应过剩的问题。全球投资和房产咨询机构JLL指出，2017年，墨尔本建成公寓数量大约为10,600套，在建公寓数量达到7.64万套。此外，大布里斯班地区的独栋屋和公寓房供应盈余情况也非常明显。据其预测，未来一年，公寓价格下跌或达5%。

整体而言，澳大利亚整个房产市场发生了明显的变化。根据澳大利亚国民银行（NAB）发布的2017年第4季度房地产市场调研报告，一些过去“入不了投资者法眼”的地区如南澳、北领地等房产市场表现出现明显改善。与此相反，东部海岸城市，尤其是悉尼和墨尔本两地投资者信心则出现明显减退。

澳大利亚国民银行首席经济分析师Alan Oster表示：

“澳大利亚房产市场多头格局已经开始由东部海岸城市转向其他地区。新年伊始，新南威尔士和维多利亚住房持有人或面临房价明显下跌的情况。”

最新澳大利亚房产指数报告出炉

在对300多名房产专业人士进行调研后，澳大利亚国民银行公布了各地最新的房产消费信心表现（主要衡量指标：房产指数（Residential Property Index））。2017年第4季度，澳大利亚房产市场消费者信心整体保持稳定，房产指数为+20，高于长期平均值+14。

就各地/州情况而言，新南威尔士是澳大利亚表现最糟糕的地区。2017年第4季度，新南威尔士房产指数同比大幅下滑20点，录得+18点。无独有偶，同期维多利亚房产指数同比则下跌19点，录得+36点。与此相反，南澳和北领地房产市场出现逆势上扬，房产指数同比上涨53点，录得+38点。同期，西澳房产指数上涨1点；昆士兰房产指数则下滑2点。

NAB首席经济分析师Alan Oster表示：“根据我们最新的商调结果，南澳房产指数录得强劲增长，表现明显好于平均水平。澳大利亚房产市场多头格局已经开始由东部海岸城市转向其他地区。”

2018年和2019年房价预测

据NAB经济分析师预测，2018年，澳大利亚首府城市独栋屋价格或仅上涨0.7％，2019年则上涨0.8%，较前值3.4% 和 2.5%出现明显向下修正。

Alan Oster表示：“就澳大利亚各首府城市独栋屋市场而言，2018年，霍巴特和墨尔本两地预计表现强劲，同比分别增长3.7%和4.9%；布里斯班和阿德莱德则紧随其后。珀斯市场有望止跌企稳。与此相反，悉尼当地的独栋屋市场可能会出现自2011年以来的首次下跌。”

就公寓房而言，前景则表现更为糟糕。Oster表示：“受公寓存量水平高、海外买家需求降低的影响，公寓市场未来房价走势不容乐观。2018年和2019年，澳大利亚首府城市公寓房价预计分别下跌0.9%和1.8%”。

海外买家VS 首次置业者

2017年第4季度，新房市场首次置业者占总购房需求的比例录得7年以来的最高水平。据统计，首次置业者占新房市场的比例达到近20%，占二手房市场的比例则超过30%。

与此相反，同期海外买家占澳大利亚总购房需求的比例出现持续下滑。据统计，2017年第4季度，海外买家占新房市总购房需求的比例创六年低点，录得8.4%；占二手房市场的比例则创五年新低，录得5.5％。

Oster说：“显然，澳大利亚政府针对海外人士的限购限贷政策以及针对本地首次置业者的优惠政策作用开始发挥作用。”

高层建筑审批数量上升，

澳洲公寓房热潮成“双刃剑”

据澳洲统计局的最新数据显示，去年11月份公寓房审批数量上涨了30.6％，独立房审批数量下降了2％。经季节性因素调整后，整体住房审批数量上升了11.7％，远远超过了经济学家的预期。西太平洋银行（Westpac）估计，住房建筑活动已经领先于需求水平四年左右。

近年来，公寓房的审批偏向于高层项目。住房供应增加后，对于房产可负担性的改善可能是利好消息。

但与此同时，来自研究机构Hotspotting.com.au的一份报告称，像悉尼帕拉玛塔（Parramatta）和奥林匹克公园（Olympic Park）这样的城区，由于新建公寓房供应过剩也增加了房产价格大幅下跌的可能性，因此已经被列入不适合房产投资的区。

这份名为No Go Zones 的报告称，奥林匹克公园地区包括Homebush、Breakfast Point，以及奥林匹克公园自身房产市场的问题正在变得突出，待售房产数量急剧上升的同时，销售数量下降，而目前的房屋空置率攀升至4％，高达悉尼平均水平的两倍。

报告将附近其它城区如Wentworth Point和Rhodes也列为“危险地带”。

现在一些市场表现出价格下跌或停滞的迹象，同时更多的公寓房被批准和建造。由于悉尼房产市场整体上出现放缓，房屋空置率上升、新公寓房项目源源不断的涌入和销售数量下滑，将促使房产价格下跌。

报告称，尽管帕拉玛塔重建项目斥资12亿澳元，未来20年预计将有大约23000名新居民涌入，但其中心商务区仍是一个危险的市场，买家面临的风险是开发商一次性推出了太多的新房，市场上公寓房供应过剩。

贷款机构已经发现了这一趋势，包括AMP Capital和NAB银行，都将帕拉玛塔列入因供应过剩而需要更高首付款的地区。

奥林匹克公园及部分内西区，以及帕拉玛塔的公寓房跌幅最大。在过去的一年里，这些地区的单元房中值缩水达14.5万套，每周平均跌幅为2788澳元，相当于律师的平均周薪。

该网站分析房价下跌的原因是由于大量的新公寓房上市与投资者需求放缓。

悉尼公寓房价在经历了将近三年的空前上涨之后开始全面下滑。目前，公寓房的中值为89.5万澳元，比去年10月初的价格下降了1.4万（2.1%），而大多数经济学家认为公寓房价格在7月份达到了峰值。

不只是悉尼，事实上，墨尔本、布里斯本、珀斯和达尔文也内城公寓房多余的情况也正在显现，而阿德莱德和黄金海岸也正朝着这个方向发展。

随着悉尼、墨尔本等首府城市住房交易量持续录得下滑，银行和开发商开始使出浑身解数，采取各种措施刺激买房人的购房需求。

据悉，澳大利亚多地出现公寓降价潮，一些内城区的公寓降价幅度高达10%。营销公司给公寓购买客户推荐人开出的佣金达10,000澳元/笔。此外，多个开发商打出“买房即送豪华装修”的手段来吸引潜在买家。银行为吸引优质贷款客户也不甘落后。最近，澳大利亚国民银行（NAB）对旗下Choice Home Loan Package贷款产品客户实行50,000澳航积分赠送活动。

在需求放缓的同时，部分首府城市尤其是布里斯班和墨尔本内城区还面临潜在供应过剩的问题。全球投资和房产咨询机构JLL指出，2017年，墨尔本建成公寓数量大约为10,600套，在建公寓数量达到7.64万套。此外，大布里斯班地区的独栋屋和公寓房供应盈余情况也非常明显。

抵押贷款经纪人提供的数据则显示，部分期房项目在最终结算前价值被二次评估，且较最初购买价跌幅达15%，提示结算风险。此外，银行针对50平米以下公寓的停贷给很多开发商带来了不小的问题。持有这些公寓楼盘的开发商迫于资金压力或不得不折价转售，进而带动附近楼盘出现价格下跌，形成“恶性循环”。

目前，对于房地产投资者而言，目前采取适当规避高层公寓市场不失为一个理智的策略。

据悉，目前帕拉玛塔和奥林匹克公园仍然有很多的土地可用来修建更多的公寓楼，所以供过于求的房产市场现状很容易继续恶化。

建议投资者在购房前审查市场的空置率及营建许可数据，并向当地房地产专业人士如估价师和买家代理寻求建议。充分了解自己的投资标地是否存在未来房产市场供过于求的危险。