寻找下一个Barrangaroo？环境专家解读污染土地开发

在澳大利亚的各个主要城市，因应需求，都有这么一批土地吸引着开发商争先抢占。把同类型土地的价格以极高的速度提高。如何能在竞争这么激烈的市场上找到合理的投资和开发机会？透过对污染对土地价格影响的讨论，希望可以给大家一点启发。

最近悉尼Hunters Hill 因为污染曝光导致当地房价下降超过20%，作为类比，大家是否注意到悉尼Barrangaroo 的房价？一个两室的公寓要价三百四十万刀，有谁知道Barrangaroo 曾经是悉尼地下污染最严重的地方，大家又怎么料到听起来庞大的处理费用，在整个开发项目中只是个微不足道的小成本。

像悉尼Barrangaroo的例子在全澳洲的主要城市都可以找到，然而不是每个开发商都有能耐去接受这样子的土地，到底要怎样才可以做到人弃我要？

难题一，认清自己？

虽然在其他国家有先例，但是在澳大利亚的开发项目中，污染治理的费用必须100%由土地持有人承担。一般银行和财务机构将不会对污染治理作出借贷。开发商必须清楚了解自己的经济能力。尽管污染治理费用可能只占开发费用中的百分之五，在没有提前的预备的情况下，很多开发商可能就要为这百分之五吃上不少苦头。

难题二，怎么判断机会？

污染对于开发商有两个最大的利用价值，一是吓怕其他竞争对手，二是作为谈判的筹码。

面对大家都恐惧的项目类型，例如加油站，洗车厂等。开发商应该以客观的角度，以专业的角度去判断项目的可行性。当然，当众人都以为项目风险过大而你发现了风险的可控性时，也就是你出击之时。

例子：年前墨尔本一东南热门开发地区有一个养鸡场 （可开发六十余套联排别墅）。面对周边土地的大幅度开发，该养鸡场的地价不升反降（约800万澳元），因为收到了EPA Victoria发的 clean up notice，然而一直无人问津。原因显而易见，开发商都不愿意背上处理污染的费用。 

最终在一年内，地主花了不到50万澳元完成了污染的治理，该养鸡场以将近两倍的价格出售。

这是我个人到目前接触过其中一个最好的捡漏的机会。

难题三，怎么判断土地价值？

简单来说，通过污染治理费用和时间的预估来反推土地合理的价值。同时也可以配合开发商自家的开发计划来增加灵活性。

开发商对于开发和投资的地区有自身的投资眼光，比如悉尼的西北区，墨尔本的西区等都会有长远的投资价值。或许污染治理的价格和费用会比价高，但是考虑到项目土地本身价值的增长，污染的存在不但不会降低土地的投资价值，相反面对越来约稀缺的土地供应， 同时随着大家对污染土地了解的增加，尽早投入污染土地开发可能是一个全新的投资开发的方向。