都说捡漏好，但你却连什么是漏都没搞清楚! | 澳房闲话36

这是澳洲房产大全

第 632 篇原创文章

说2018是澳洲房产的“捡漏”年或许没有人会有异议。现在刷刷朋友圈，发房产广告的小伙伴当中，很多人都喜欢在广告词中加一句“捡漏”促销语，什么“买到就是赚到”，“难得的捡漏机会”等等，看得人心潮澎湃。

想捡便宜的心态人人都有，而且如果真的是价格低于真实价值的房子，那的确是一桩好买卖。

只不过，当你在考虑所谓的“捡漏”机会时，有没有考虑过一个问题，那就是市场上真的有这么多“漏”可捡吗？到底怎么样的机会才算是个“漏”？而天上掉馅饼的好机会，为什么偏偏不砸中别人而砸中了你呢？

市场上真的有这么多漏可捡？

捡漏这个词最早出自古玩界，是一个非常形象生动地表现买家在市场上淘到价值被低估的宝贝的行为。这几年这个词被活灵活现地运用到了澳洲的房产市场，尤其过去一年，随着市场大环境变得不再火爆，开发商朝南坐的日子一去不复返，买家在房产市场上遇到的麻烦也越来越多，市场上的捡漏声此起彼伏。

谁都知道，随着贷款收紧和海外贷款的半关闭状态，越来越多前两年带着买房升值美梦的投资者在成交时遇到了难题，很多人将会无法成交自己的楼花房产。

于是，许多的开发商，中介，乃至于买家本身，都在成交前将自己的房产拿出来转卖：开发商想顺利回收资金，中介要保住自己的佣金，而投资者希望拿回10%或者尽量减小损失。

这一切本是正常的市场现象。只不过，在这其中的各方，也有一些挺好笑的不正常现象。

首先，有些买家的心态就被这股莫名刮起来的“捡漏”风给吹坏了。

我有一个朋友，一年前就说要买房，哥们也不是什么投资者，就是个简简单单的首次置业者。原本首付和贷款能力都到位的他，现在早就应该已经住在自己的新家里尽享天伦。

但自从听说目前市场上有不少的“捡漏”机会，哥们心思也开始活络了，发誓不找到市场上最漏的那个漏中漏，绝不入市。

于是，一年里他一到周末就去看房，微信加了一堆房产销售，每天关注“捡漏”信息，直到现在也没有任何行动。

此外，一些中介同学们发的广告就更有意思了。很多人在广告词中都要来上一句类似“大捡漏，准现房，两年前的价格原价转让！”这样的话。

扪心自问，这样的词我是不好意思写出来的，两年前的价格原价转让，这不就是说两年这房子一分钱没涨吗？

楼花投资的真谛，就是在你等待交房的这段期间，你赌市场是上涨的。楼花的价格其实是买家和开发商的一种“对赌”，要是到交房日期，评估价高过了你的合同价，则说明投资者在这场“赌局”中胜出；否则，则说明你当时付的价格过高，从某种意义上来说，你是被开发商吃了豆腐。

到底啥才是漏？

在我看来，房产市场上的捡漏机会实际上是一直都有的，就和股票市场上的潜在牛股一样，只不过，这些机会都是要你通过专业知识，时间，以及经验等各方面配合在一起才能找到的，并不是随处可见。

原则上来说，真正的捡漏，就是你通过购买该房产，可以获得“immediateequity”的房子，也就是你购买的价格低于它的实际价值。

比如，通过liquidation sale清盘拍卖的方式，你有可能会捡到便宜。这些房子通常因为业主无力偿还贷款，银行将他们的房屋没收，再放到市场上进行拍卖。银行的诉求在于追回自己的贷款额，而并不是卖到最高价。

再比如，在澳洲还有一些夸张的业主，连council rate也付不起，再多次警告无用后，当地council会将这些ratedefault的房产进行拍卖。虽然这些房子经常年久失修，或者无人看管，但通过这种方式捡到漏的可能性也不小。

此外，离婚，家庭遗产分配等问题也可能让一部分业主急于出手自己的房产，在这些情况下，买家的议价空间会大很多，机会侧漏的可能性则是大大上升。

至于市场上充斥着无处不在的楼花转售当中是否有漏可捡，我想答案也是肯定的。只不过，这其中的大部分只是别人settle不了甚至不愿settle的房源而已，真正的捡漏比例并不高，要做出判断还得考验投资人的眼光和水平了。

总之，找捡漏房的原则，是在于寻找一个具有特殊原因卖房的motivated seller，或者肯定可以获得immediatelyequity房源，而你以低于它的内在真实价值购买到的房子。这样的机会一直都在，你要做的就是找到它们。

《富爸爸穷爸爸》作者罗伯特清崎在一次讲述他个人投资房产经历的讲座中说到，在他准备踏上房产投资之路的第一天，他的富爸爸让他每天“买一个”房子：翻报纸（当时可没有互联网），打电话，去实地调研，约中介，算回报。

如此反复坚持数月，罗伯特说，在经过3个多月，看了100多套房产之后，他才终于知道，自己应该买的是哪一套房产。你看看，漏不是这么好捡的。

捡漏一词的意味虽好，思路也是正确的，但实际操作过程却远比想象的要复杂。我个人比较推崇的投资理念是“不要买好的，而要买的好”，而捡漏是“买的好”策略中非常重要的一种，值得我们大家好好研究。