楼花交割时间变数大，你的贷款该如何配合 I 财神专栏101

这是澳洲房产大全

第 636 篇原创文章

在正文开始前我们先读一下这两个案例：

案例一

林女士，海外人士，2016年在悉尼Waterloo购买的两房两卫楼花，原计划2018年4月份交楼，今年2月份，林女士已经拿到了汇丰银行的贷款全批，就等成交。但由于发展商将工期拖至6月，林女士的贷款合同过期作废，正好赶上4月底汇丰政策调整，不得匆忙转向基金融资。

案例二

王先生，澳洲公民，澳洲本地收入，原计划计划今年5月底交楼，已经提前拿下了银行贷款预批；然而发展商在4月中旬突然Call settlement，并且限期在两周之内成交。由于王先生申请的银行必须等到occupation certificate才能出贷款合同，在加上更新最近的收入材料，最后的成交时间比限定日期晚了4天，被开发商罚息1千多澳币。

从以上案例可以看出，Off-the-plan在成交期间的时间安排非常关键，一旦出现疏忽，延期成交的概率就会大大增加。并且由于楼花成交时具有一定的不确定性，即便是提早准备也有可能存在一些变数。

众所周知，二手房在付完定金后有6-8周成交准备期，所以在二手房的交易中，买房时起基本可以锁定具体成交日期。但是楼花只要开发商Call Settlement, 那么留给客户的时间只有2到3周。

从今年4月起，楼花开始进入交割旺季，针对楼花的特性, 财神建议，一定要做到以下5点，尽量避免延期成交。

>>>>1 勤沟通

（律师，发展商，中介，贷款经纪人或者银行）

大量实例说明，很多客人买了楼花后基本就不闻不问，这是引发交楼疏漏最主要的原因。投资是个人行为，每一步骤都需要业主积极参与，千万不可把希望寄托到任何人身上，就算是律师也要到成交前的三个月才开始频繁与客户沟通。

有些客人由于种种原因，三个月准备贷款周期太短，所以业主应该在预计交房日期前1年，8个月，6个月，3个月，1个月等时段，主动联系律师，发展商已经中介确保得知大概成交日期。

>>>>2 至少半年准备贷款申请材料

置业者无论自身条件如何，一定要在成交日期前6个月去咨询自己的贷款能力评估，准备自己的财务计划，例如查看自己是否存在不良信用记录，已有债务过多，收入是否满足银行需求等。

>>>>3 做好应急预案

楼花成交前，一定做好融资备选预案，尤其是海外投资者，千万不能指望一家金融机构，一旦政策发生改变，再去申请其它金融产品就会白白浪费许多时间。

对于申请材料不是很强的本地买家或者购买规模较大楼盘者，最好也备选一家银行做为备选，因为银行有时会对楼盘贷款配额有限制。

>>>>4 估价时间的把握

大部分银行都会派估价师实地估价，等估价结束后转成全批并出贷款合同，业主在成交2个月前要留意自己的邮箱，第一时间获知发展商估价联系方式。

有些大银行可以选择根据整本合同已经户型图进行估价，我建议业主在成交楼花时选择这类银行。

>>>>5 留出备用资金

目前悉尼有些区域被银行划入高密度区，根据一些银行的政策，在这些区域内贷款比率为70%，所以业主也许在估价结束后被银行要求首付提升至30%，也就意味着业主要筹集额外资金成交。

因此，在贷款前要要确认所在区域的贷款政策，避免最后一刻更换银行。

今天的文章就是这样，感谢阅读，下期见！