这是澳洲房产大全
第 647篇原创文章
作者：大悟
微信：262739843
2018年6月3日 星期日 天气：晴
以前读过一则故事，讲的是两口子吵架，男人应该如何接话的事儿。
女人对男人说：“我们老板跟更年期提前了似的，天天摆着张臭脸，有的没的总挑刺！”
男人说：“你怎么能这么评价一个人呢？？你们工作肯定也有疏漏的地方！”
... ...
然后就没有然后了。
大家觉得男人应该怎么接话？ 他是不是应该说：“她就一傻叉，宝宝，咱不跟傻叉较劲哈！”
然后皆大欢喜。（老公，吃苹果不？我给你洗一个去。）
老板是不是傻叉不重要，重要的是宝宝要开心，要出气！对不？
应用到澳洲房产上，大家都在说，现在的市场不太好，你还不开眼的说现在是入市的好时机，是不是显得情商有点低？
哎，背负着情商低的骂名，我思前想后，还是郑重决定，和我亲爱的读者朋友，掏心窝子的再说几句。
进入澳房大全第85期《大悟看房日记》。
正文
上周悉尼的天气特别不好，天又冷，风又大，夹杂着小雨，吹得我腹肌这个凉啊！
可是你该懂我的 --- 头可断，血可流，看房不能停。
（上周六我在下北和下东区看房）
上周去看了几处房产，有一套水景物业，景观，朝向，未来潜力都不错，可惜半个小时内，一个来inspection的人都没有，这样的事情，我已经忘记上次是何时了。
你可以想象现在二手房市场有多难做。
澳洲国家统计局的最新消息，澳洲公寓和联排别墅获批数量，截止今年4月，已下降了11.5%。我相信因为贷款，海外附加税政策的调整，让很多无论当地还是海外有投资欲望的朋友都欲罢不能，澳洲房市近7年来，从未这样冷过。
不是瞧不起没入市的人，那些天天和我讲政策啊，大方向啊，一套一套的人，大多是没入过市的人，我就问你一句，一套原价100万的房子，现在60万你买不买！50万呢？40万呢？（只是举个例子）
没有不好的物业，只有不好的价格。
只要你满足好这两个条件，首付和收入， 市场的大势如何，其实对于多数买家来讲，问题真不大。就如同，中东要打仗了，石油价格飙升，油价涨了，那你还开车不？如果有一家叫blue chip的公司油价低于市场价40%，你会优先考虑不？
多数手上有点闲钱的买家，要么是因为首付的问题，要么是因为贷款的问题，无法入市，或者没有其他的投资方式可选，但不代表他们没有投资需求。
除非，你心里就是先入为主，就认死理，现在市场就是不好，那我也无话可说。
外行看热闹，内行看门道。我个人觉得，2018年卖房可能不是个好的时间，尤其是独立屋（House），价格非常飘忽，举个例子，我有位朋友，去年看上北Lindfield独立屋，当时卖家要价270万，他260万低价，结果房子流拍，今年，当地中介打给他，说房主220-230万就能放。
对于公寓来讲，如果论涨幅（进攻）的话，不及独立屋，但是论持有（防守）, 绝对在独立屋之上。
因为公寓房价更为透明，地价+建筑价格+开发商利润，基本是早早定了的，项目较多，市场走平，开发商对于利润的期待值不会变高，因此价格基本会维持在一个比较fair的标准，所以大涨大跌都不会发生在公寓市场，再加上租金市场开始逆流而上，现金流也会越来越好。所以公寓，更适合持有。
2018年是近几年为数不多的买家市场。二手房中介缺客人，新房市场开发量大幅下降，现在的开发商也同样面临贷款难的问题，他们的定价要十分小心，稍有不慎，客人就飞了。总之，大家都希望平稳度过，对于买家，除了首付和收入，你还需要一项技能，
那就是：识货。
7年前，多数人的预算是60万左右，看房子以此为标准，高了的，就觉得是贵了。7年后，多数人的心里预算是80万左右，高了的，也同样觉得贵。
需求对应预算，产品对应价格。
今天我就说说80万这个档的房子。
大悟约稿项目
Ryde, 位于悉尼北偏西，距离市中心约15公里，当地独立屋中位价170万澳币，公寓近70万澳币。
Ryde是一个十分成熟的区域，在没有Top Ryde 购物中心之前，这里的房屋以低密度的house为主，人口则以澳洲当地的中年白人为主，这一点，从今天建成的购物中心中的人口组成中，依然可以得到答案。
你想过一个问题没有，为什么这个购物中心叫Top Ryde Shopping Centre？
Ryde是一个成“小山”型地势的区域，区域内坡挺多的。整个Ryde区域内，南边的部分叫Ryde South, 东边的部分叫Field of Mars, 北面的部分叫Santa Rosa，而这些都位于山坡。如果大家开车走过A3公路，刚过Rhodes，你将进入Ryde区域， 你左手边的众多项目其实都位于Ryde South。
而整个Ryde最为核心的部分在Top Ryde，因此购物中心坐落于此， 无论Kmart, Big W, Aldi, Coles，Woolworths, Event电影院，新人人超市， 除此之外，还有很多饭店，服装店等。
Top Ryde购物中心服务的不单单是Ryde周边区域，还包括Ryde大区内的Putney, Gladesville等。因此Top Ryde是Ryde大区中核心的核心，Ryde区域中最好的位置，也是在这里。
尽管Ryde没有火车站，但是公路交通十分发达，A3公路和Victoria Road在此交汇，无论你要去北部，CBD， 北偏西还是内西及南部，开车都很方便。Ryde是北偏西交通的枢纽地之一。因此Ryde区域的Bus主站也全部落在Top Ryde。
从公寓开工量来讲，整个Ryde的公寓量以10层以下公寓为主，这和Ryde Council较为严格的DA要求也有关系。
近日， Ryde Council决定，决定未来几年内，将暂停Ryde区域内的高层审批。也就是说，在2022年前，尤其是Top Ryde区域内，你将不会再看到全新审批后的项目。
CWG的Stellar公寓项目，我之所以愿意应稿，原因如下：
1 项目价格的定价很亲民。
一房起价595,000澳元起，（全部带车位）
两房起价795,000澳元起。(内部多在80平左右）
价格约$11,000/平， 这在15公里范围内，已经很少了。
2 Top Ryde租金很好。（和房价一起考量）
1房租金，Top Ryde今天已经在$550-600/周。1房租金是最考验人们对于一个区域方便度认知的。
3 项目质量值得期待。
CWG之前做过的项目Epping 和Roseville，澳房大全曾派人专门做过一篇验房日记，同事回来反馈说质量非常好。原因很简单，就算要吹捧，那也要有好的质量作为说服的前提。另外Stellar项目的设计商为澳洲著名设计公司SJB。
对开发商质量感兴趣的同学，可点击下方链接：
”在澳洲，中国开发商的项目到底有多不靠谱？” | 大全验房实录01
4 Top Ryde未来供应量下降
也许很多人诟病于Ryde 区域内的公寓量，其实Meadowbank真的有点多，包括Ryde South，再远点Putney Hill。但是论最方便度，我认为只有Top Ryde。
而周边如Macquarie Park，未来还要盖近5000套高层公寓。
但在Top Ryde这一片区域，除了Top Ryde楼上的公寓外，周边的旧房子和新房物业，真不算多，如下图。小项目的新房还有那么点差强人意。
当时Top Ryde楼上的项目，在当时卖得也挺贵的（当然面积很大），看了下他们2011年的价格表，2房价格70-80万的很多，3房好的要130多万，顶层的最贵的当时已经卖到160万澳币了。
5 开发商靠谱
CWG虽然是一家中资背景发展商，但作为国内百强房产企业，其过往在澳洲做的项目真的一点不比当地的开发商差。
请点击以下链接了解开发商背景：
“品质地产，品位生活” - 中国房地产百强企业之CWG | 在澳优质华人开发商展示录
总结：
总体来讲，无论是距离，交通，现金流，购物，学校（Ryde区域学区也挺好的）还是区域公寓数量以及人口密度，人口组成等方面，在如今无论1房60万左右，还是2房80万左右的预算上，
Ryde都是一个非常好的选择。
CWG的Stellar项目体量只有96套，目前只有40套可供选择了。
希望决定入市的朋友，抓住2018年的机会，买到高性价比的物业，如果在看二手房，需要讲价，需要帮助，请让我知道。
本期看房日记就是这样，感谢阅读！
关于项目更多细节的问题，欲了解更多信息，请访问
www.stellarryde.com.au或者致电1300 286 577
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