每日地产 | 建房合同要看清，建筑师经验分享

10年前，我开始了准备澳洲的注册建筑师考试，因而参加了一个叫PALS 的课程，Practice of Architecture Learning Series。这个课程其实就是建筑师协会为了帮助设计师面对考试而进行的一种应试教育的培训。我对当年的第一堂课的印象非常的深刻，因为这堂课基本是外界对建筑师认识的一个最大的颠覆。

想问问大家，如果我不说，您们会觉得建筑师的注册考试，教官们会说怎样去做好一个设计对吧？但其实不是，建筑师的第一堂课教授的跟手绘、电脑绘图、模型等等的炫技都没有任何关系而是：如何在实际工作中避免责任！

而合同就是我们的最可靠的工具。

设计合同

合同（contract），简单的可以是协议（agreement），都是具有法律效力的。

身为建筑师（architect）跟设计师（designer）最大的区别就是，建筑师是通过注册考试的，受到建筑师协会的保护，而建筑师这个名称更是受到法律的保护，没有注册的设计师是不能称为建筑师 （architect）的，也不能以建筑师(architect) 或建筑学(architecture) 相关的名字来注册公司，甚至公司的服务范围也不能写跟建筑设计相关，只能写设计师（designer）或者是绘图员（drafter）。

建筑师为客人服务是需要签订建筑师服务协议 (client and archiect agreement，简称CAA)，这个就是一个具有法律效力文件。这份合同最重要的部分就是确定建筑师的工作范畴，除了设计以外，还需要建筑师在房屋建造过程提供什么服务。这个协议基本就是一个标准化了的合同。

在这个协议里面最可能发生纠纷的是造价，就是要向建筑师确定建造成本的预算：假设甲方要求建筑师设计的房子最终建造费用是100万的，而建筑师设计出来的房屋，在甲方没有更改设计的前提下，参与建造投标的所有施工队的报价如果全部都超出甲方规定的预算50%以上，那么甲方是有机会可以把建筑师告上法庭要求赔偿损失的。（这种情况非常少见，我知道一个开发商开发了大约10套左右的townhouses，总价超出了他的预算很多，但是最后还是找到了适合的施工队来建造，造价还是控制下来了）。

协议对于建筑师和甲方来说都是一种保障。在没签协议之前，基本双方说谈的都是属于无用功。很多时候协议的签订的其中一个前提条件就是甲方要预付一部分的订金，一般是协议价格的10~20%，视总金额而定。

建造合同

跟建筑师签订的合同很简单，但是跟施工队签的合同就很复杂了。建房的合同种类本身就很多种：

• 有让建筑师参与管理的ABIC 合同（The Australian Building Industry Contracts 这种合同极度不受施工队欢迎，在家庭房屋建造市面上极少会遇见这一类的合同了），这种合同是让建筑师作为项目的监理，由他 / 她来审核工程的进展，并且是由建筑师来审批进度付款的。好处是建造能得到建筑师的监管，质量能有比较好的保障，坏处就是建造成本很难获得控制；

• 设计与施工合同（design and contruct contract, 也叫ISO4300 合同 https://www.saiglobal.com/pdftemp/previews/osh/as/as4000/4300/4300.pdf），就是在获得建筑审批之后，施工图交给施工队来负责，这种合同，理论上会有一个项目管理经理（project manager）来监管项目。好处就是项目的工程预算能得到很好的控制，不好的地方就是有时候为了控制造价和时间会以牺牲建筑的质量或美观为代价；

• 包工头合同（builder contract），这并不是一个正式的名字，它包括了几种合同：公平交易署的房屋建造合同（Home building contract - NSW fair trading)，建造大师合同(master builder contract) 等等，这一类合同是目前市面上最流行的合同，大部分project homes （VIC 叫 volume homes）和小型施工队所采用的合同，因为这一类合同对于施工队的利益保障是最大的。由于目前的情况，好的施工队很难找，而且愿意采用这一类合同的施工队的造价会比采用其他合同的施工队价格要便宜至少10%，所以大部分客人都愿意签这种合同。

合同细节

其实无论哪一种合同，对于合同签订双方来说都需要有一双侦探般的眼睛。正如我上一篇文章 （点击蓝字可以转去上一篇文章）所说的，其实房东和施工队并不是对立的关系，而是一种相互合作以求达到双赢的关系，所以合同双方应该坐下来对于合同里面的每一个条款都认真的交流讲解一番，不懂的一定要搞清楚。

1.合同的签订的双方有没有写清楚，责任负责人是谁，地址联系方式需要很清晰明确；

2.服务范围要很详尽、明确，以重建房屋为例，有的施工队是不包括拆房子、断水电、建新的车道和景观的；这个范围包括很细致的，房屋建造所采用的一切材料和施工工艺都需要列明，所以房东必须很清楚了解这里面的每一项；

3.项目的进度表，小型项目通常只有一个结束时间，而没有很详细的进度表的，这是正常的；

4.预留款项包括了什么（provisional sum），这是属于一个多除少补的费用，通常就是在地基整理部分（site cost）。因为在没拆房子之前没人知道地基情况，所以施工队都会要求有这样一份预留费用；

5.变更费用（variation），这一点跟第二点是有很大关联的，房东必须很清楚第二点是包括了什么，一旦合同签订了之后，如果对设计有任何改动都会带来变更费用，而这一部分费用通常都是不可控制的费用；有部分不良施工队会以一个极低的价格拿下项目之后就通过各种明目来收取变更费用，特别是针对部分客人对于合同不熟悉的情况下就更容易发生了；这是合同纠纷的重灾区。

6.延迟交割的罚款（liquidated damage），工程延迟交割，对房东会造成很大的损失，这部分费用的确定理论上是由房东来决定的，但是目前市场上由于供需关系，施工队是处于极其强势的一方，所以目前来说是由施工队来确定的；

7.施工质量检验期（defect period），市面上流行的合同，大部分都是以13周也就是3个月的工程检验期，在这个期间发现的施工质量问题，施工队都需要派员修复。而ABIC 合同和 ISO4300合同，一般都是规定要有12个月的检验期。当然了，是否值得为此多付10%的建造费用而采用这两种合同就见仁见智了。

合同不应该是雾里看花，各位在签订合同之前必须要看的清清楚楚、了解的明明白白、真真切切。