十个让我瞬间豁然开朗的地产投资心得

十个让我瞬间豁然开朗的

地产投资心得

万邦君是个胖子，朋友推荐了一种减肥药。那是一瓶椰子水，90%的成分是椰子。朋友跟我说，这是一款神奇的减肥药，他也是别人推荐了用的。具体使用方法就是，每天两餐是不能吃饭的，只能喝这个椰子水。连续喝一个月你就瘦了。我反问了朋友一个问题，到底是因为这个神奇的椰子水让你瘦了还是因为你不吃饭瘦了？倘若我只是两餐不吃，或者是只喝牛奶或者其他果汁，是否也能达到同样的减肥效果？朋友顿时无语了。。。

可见这款减肥药还是落入了一个俗套，那就是不管外在的方法如何变，减肥的核心还是要管住嘴迈开腿。不过我今天和您谈的不是减肥的事情，而是关于房地产的。您一直相信一些房地产的真理，但是我认为这些真理就像朋友那款减肥药一样，可有可无。那房地产真正的本质是什么呢? 只有抓到了本质，不管在什么时候，您都能迅速制定出一个合适的策略，让我们一条一条开始吧。

01

是时间而不是距离。

任何一件事情都在变化，这也包括地产投资。买在市区周边10公里范围内的房子一直是这个投资行业的金科玉律。但是很少有人追究其本质的原因是什么。简单来说，所有专家之所以认为在CBD周边10公里的房子升值最快，那是因为每个人都要上班，而凡是上班的人都希望能以最快的速度到达和离开他的工作地点。但很多人没有注意到的是，悉尼的交通堵塞已经越来越严重了，人们已经不可能开车去CBD上下班了。在依赖公共交通的情况下，那些有着express train lane但是距离city多于10公里范围的区域反而能更快的到达CBD。 举例来说，hurstvile离city的距离要远远超过coogee,但是同样在上班高峰期，因为coogee没有火车站，所以在coogee坐Bus需要35分钟以上才能抵达悉尼市中心，而hurstvile因为有express train lane,这个时间可以压缩在25分钟以内。所以我认为，未来衡量一个区的潜力时，我们不应该再看他离市区的实际距离，而是要看这个实际的通勤时间。

02

房地产微观操作大于宏观市场

股票和房地产有个很大的不同在于，房地产可以add value，你的命运不止在于市场的表现，也在于你后天的努力。在股票市场里面，如果是在牛市，你手里持有的股票会涨，如果在熊市，你手里持有的股票会跌，你不能改变任何事情，这一切都在于市场决定。而房地产，市场的好坏确实重要，但是你的微观操作和市场一样重要。例如我见过的例子，市场是一个好市场，区域是一个好区域，但是有些投资者缺乏微观操作的技巧，在房地产拍卖的时候情绪作怪，为房子支付了超过房子本身价值的金额，致使他所持有的房产虽然在牛市，但是价格已经提前透支了，然后连续三四年没有任何涨幅，因为他over pay了。相反我也见过一些专业的投资者在市场冷淡的时候，借着市场萧条的情绪，狠命的和急售的屋主砍价，在房子成交当天，银行的评估结果就大于他的买价。房地产的一个秘密就是，市场会帮你做50%，另外50%要靠你自己。

悉尼市场在过去四年当中，是一波大牛市，但是真正赚到大钱的人凤毛麟角。因为人们总是被情绪所摆弄，在该买的时候用过高的价格去买，在该卖的时候用过低的价格去卖。

03

新房楼花在任何时候都不是一个好的投资产业

我不管你看过多少报告读过多少文章，见过多少衣冠楚楚的投资顾问拿着各种表格告诉你：“你只需要每月花费60块钱就能养一套房子，告诉你新房的各种退税折旧好的租金。” 如果你想成为一个专业投资者的话，那我告诉你买新房永远是错的。

新房对于投资者最大的问题有三点，

第一，信贷政策并不总是投资者的朋友，银行会根据市场的情况不断在调节，所有的楼花都是在买完之后在十二到十八个月内会成交，我们无法确定当时的信贷政策对我们是否友好，我们是否还能够取得贷款，这是信贷上的问题。

第二，在法律上，楼花的合同对投资者并不是很公平。首先，你并不知道楼花的具体成交时间，他只是大致的给你一个时间段，但在法律意义上，他只需要在成交14天前通知买家律师即可，所以她有可能成交非常早也可能非常晚，这往往不在你的预期控制范围之内。

第三，当你对开发商的完工质量不是非常满意的时候，你还是必须先过户这个房产，然后开发商在三个月之内去慢慢修理好你的那些施工问题。但是作为投资者可能因为一些施工的瑕疵，你本来用来出租的房屋就必须要空租着，你承担了租金上的损失。再次，有些楼盘的设计图并没有得到市政议会的批准，当你预支定金以后，如果开发商突然通知你户型因为DA的修改被迫改变了，你只有两个选择，一是无奈接受，二是要求返还定金。但问题是，市场可能已经大幅度上涨了，你手里的钱买不到你想要的房子了。

以上三点均告诉我们一个问题，那就是我们投资人的命运一旦签了合同，都被掌握在开发商手里，这不是专业投资者想要的，作为专业的投资者，我们的利润来自于对各个环节严格的控制

在投资方面，楼花的问题在于，他比周边的二手房普遍定价高，而这个价格并不一定被市场所接受。请记住，你买房子的时候是新房，当你要卖的时候，这个房子是二手房。只有二手房市场上能接受的价格，才是真正的价格。请记住，当你买了新房要转售的时候，没有投资顾问没有讲座，没有售楼处也没有新房的议价，这些开发商的包装你都没有。二手房所看重的只是一个价格，当你买价过高的时候，你很难转手出售你手里的房子。一个不能随时出售的房子对投资人来说不是一个资产，而是一个债务。请记住，大城市的房地产现金流普遍是负的。

最后一点，很多新房的项目所坐落的地点都是政府有规划大力提升密度的区域，像mascot, zetland。这意味着当地不只是一个楼盘，而是几十个楼盘，当地不是一个开发商，而是十几个开发商。短期内的供大过求是一个必然现象。

04

要分得清什么是地产生意什么是地产投资

地产界的人相信房地产投资走到最后一定是往房地产开发方向发展，所以一些专家认为，房地产投资分为几个层次，最低一级就是买入持有，最高一级就是成为一个开发商。这个理论听上去似乎有点道理，但是我反问您一句，为了喝上一口最新鲜的牛奶，你需不需要去养一头奶牛？就算你有这么一头奶牛，你还要配备牧场，取奶的工具等一系列配套设施。现实中是地产投资适合每个人，但当开发商并不适合每一个人。你可以开发房子然后留下长期持有。但是当你决定开发房子后然后卖掉盈利，请记住这是一门生意，生意不是你想做就可以做的，你不但要对接不同的人脉拥有不同的技术，最重要的是，一门生意想要生存下来，一定要会别人都做不了的事情或者是少数人才能做的事情。为什么在悉尼市场上长期做小型开发的都是一些builder? 因为他们可以以别人做不到的价格去建造这套房子。而同时当他们自己去开发的时候，他们可以确保自己手里的工人可以持续有活做。并且他们通过开发自己做项目维持着跟供货商的购买力，所以可以确保他们所购买的材料能够持续一个比较低的价格，而这些是普通投资者做不到也不明白的。做饭好吃跟开餐馆是两码事。一名最好的士兵往往也成为不了将军，因为这是两个完全不同的赛道。

05

正现金流房产是一个陷阱

正现金流房产是每个投资者向往和追求的，因为对于房产投资，房贷是我们每个月不得不面对的压力。如果房屋的租金能够还掉房贷并且还能有盈利，这会让我们投资房产的压力非常的小。目前市面上有三种正现金流的房产投资的方式。第一是购买农村偏远地区的房产，第二是购买商业物业，第三是做民宿。但是在我看来，这三项都没有根本解决现金流的问题，他只是把我们的问题推迟了。

我们先从第一条说起，购买偏远地区的房产首先澳洲一些小城市的现金流确实回报很好，但是你要明白当你想出售农村房产的时候，你需要六到八个月的时间，再者你的租金虽然高，但是你的维护成本和管理成本也非常高。而一旦你的贷款不再是只还利息，而是按照银行的利息本息同还的时候，你的房产就没有任何现金流了。最重要的是，小城市因为人口的流失，你的房子价格是有可能往下走的。所以当你要做refinance，银行再评估你的房产的时候，你会发现你已经换不了银行了，因为银行的股价已经低于你当时的买价了，除非你补钱进去。所以在我看来，这是一个包着糖衣的毒药，你得到了几年现金流的资金缓解，后面几年你的日子会越来越难过。

关于商业物业，商业物业的问题在于很多商业物业并不是正现金流。你可以试着追求去买一些boarding house之类的物业。那类物业通常租金回报会很好，但是问题在于第一点，银行的借款年限并不长，普遍商业贷款只有十五年，所以前五年，你的资金会得到缓解，但是后面十年当你要本息同还的时候，同样的问题又来了，你的现金流变负了。商业物业最大的缺点还在于你需要投入30%-50%左右的首付，从机会成本上来讲，我们买一套商业物业的首付有可能让我们买两套居民住宅，我们可以收获更多的增值，从鸡生蛋或者蛋生鸡的角度来讲，一个人一下子能拿出50%的首付去购买商业物业，这个人已经具备了非常好的现金流，否则也攒不下这么多钱。而想要正现金流的人又往往是没有这么多首付的人，所以所谓交普通人投资正现金流房产，这本身就是一个骗局。而民宿也是同样一个问题，做民宿需要花大量的时间自己去管理，中间的收益和你所花费的时间往往不成正比。所以这三种正现金流的投资方式是在牺牲资本增值耗费大量时间，支付高额度首付的前提为代价，而这种正现金流的根基很脆弱，一旦银行升息，同时要求你本息同还，这种所谓的正现金流就消失了。好多人解决现金流的问题，一定要从本职工作开始，这才是正道。

06

只有大城市才有房地产

每当你打开房地产论坛总会有人问布里斯本投资有没有前途，阿德莱德投资有没有前途，投资riginal area可不可以。为什么我看好大城市的房地产呢，为什么我认为小城市没有前途，简单来说根据这100年来的规律，发达国家普遍有以下三个趋势，第一是城市人口占全国总人口的比例越来越大，第二点是财富高度集中，向少数一两个城市靠拢。第三是大城市形成马太效应，强者越强弱者越弱，越是大城市经济越发达，财富越集中，前一拨人吸引后一拨人，形成一个正循环。而小城市经济越来越弱，人口流出。

这三个趋势和房地产有什么关系呢？因为你买了房子就是要卖的，怎么能确保有下一拨人来接你的盘呢？那就要确保你所在的城市本身是一个蒸蒸日上不断发展的城市。只有由经济吸引过来的人口才能不断增加这个城市的财富，才会有另一拨人有钱以跟高的价格去买你的房子。不断涌入的人口和有限的土地才能保持土地价格平稳有利的上升。

07

两种策略

房地产投资当中你有两种策略可以增加这个房屋的价值。一个是一变一，这个顺序可以分为四大类，装修，结构装修，推倒重建，豪宅。第二种策略是一变好几个，简单来说就是推到一个旧房建duplex, townhouse,apartment 等等。我个人认为如果是一变一的策略，这个策略主要是在不断提升标地的本身价值。这种策略应该普遍集中在富人区或中上区域，因为这种策略主要提升的是房子的质量，而收入较低的人反而愿意牺牲质量换取价格，这和富人是相反的，所以这种策略应该更多用于富人区。  一变很多，提升的是房产的量，这种策略应该运用在穷人区，因为穷人区地价便宜，这节省了开发的成本，所造出的产品价格也比较便宜，大众的接受度比较高。一变一提升房地产的质，这种策略跟政府打交道比较少，受到的限制也相对比较少，适合在富人区去做。一变很多提升的是房地产的量，相对会引起邻居的反感，政府限制会比较多。而这种方式适合在穷人区，因为穷人区对开发的限制少，当地政府喜欢私人出资来解决住房问题。

08

没有所谓的最好的时机

什么时候是买房最好的时机？答案是没有什么时候是最好的时机。投资界一直相信时机是可以被掌握的，他们发明了所谓的十种理论，告诉你房地产投资是有周期的，您应该在上升周期买房。我不知道这应该算是房间里的大象还是皇上的新装，因为这纯属胡说八道。你只有经过这个周期以后回头看才知道原来那个时候是低点或那个时候是高点。拿着一张原图通过一些肤浅的经济数据就想来判断哪个城市的房价在哪个时间段会涨会跌？这跟算命和赌博没什么区别。只有在房价涨起来之后，你才知道原来过去的那个时间是低点，你只有在房价下跌之后你才能知道那个时间是高点。简单一句话来说，房市的未来是无法预测的，对于一个人口不断增长经济发达的大城市来说，我们知道他的趋势是长期向上的，但是如果你想通过自己主观的判断去预测高点低点，那是不太可能的。

退一步来说，就算你赶上了房价的低谷也未必是发财的机会，因为房价在处于低谷时往往有些附带的外部经济因素，比如说城市的经济萧条，银行贷款收紧。如果是经济萧条，那个人和企业的收入都会受到影响，像perth很多人失业了，这种情况下你根本就不会有钱买房的。也有可能是贷款收紧，比如悉尼，你都借不到钱又如何买房呢？这种想法纯属穷人的想法，好像说我去自助餐狠狠吃一顿，未来好几天就不吃了，这根本不现实。饭要一口口吃，房子也是要一套套买的。

09

你需要一个团队

这个世界上有一群人成天在做你认为完全不可能做到的事情，这除了自身的天赋以外，更在于他们所拥有的团队。同样一套房子，有的中介觉得这个价格太低，屋主是不能接受的。有的中介就认为他可以说服屋主。同样一份收入，有的broker认为你只能买两套房子，有些broker则觉得可以帮你贷出三套来。房地产投资是一个团队游戏，这里面设置了多重环节，你不可能通过自己打通所有的关节，你需要专业人士的协助。房地产投资界里有一句话：“看十套房子，给三个offer，最终只买一套。”我觉得相同的方式，你要运用在你的团队选择方面。你要认识十个中介，请三个人出来吃饭，让其中一人成为你的好朋友。以此类推到律师，会计师，建筑师，builder。同时你需要学习大量房地产知识，阅读书籍。读书的目的并不是为了要精通房地产的每个环节，而是因为你要领导这个团队，而不是让专家领导你。你储备这些知识就是当你的利益和他们的利益相冲突时，你能马上懂得分辨。这才是对你自己的投资负责。

第二个团队就是你的房子，一个专业的投资者如果一辈子只买一套房，这不是投资，因为我们不能把宝压在同一个城市同一个地区的一套房子上，我们要在一个大城市的多个区域内投资。在你选择房产上，你要从多重指标上去衡量你的房产，不仅是增值还有衡量价值的潜力，现金流的回报，离公共交通和学校的距离等多个指标综合去考虑。靠一套房子来发财，那不是投资是赌博。

10

房产只是致富系统的一个环节

很多人很疑惑，说投资房产如何发财呢？现金流这么不好，贷款收紧的情况下也贷不到款，那么要如何不断的买下去？有的人会说我们做土地期权吧，这种方式不需要银行贷款也可以用期权控制几套房产，然后把期权找机会卖给开发商。有人说我们去学习各种课程，买偏远地区的房产或商铺，我在前面讲过这些方法是行不通的。人们被一叶障目，开始拼命钻牛角尖，这其中的原因在于他们还没有明白房地产不是致富的全部环节，他只是致富的一个单位。致富是一个系统，就像一个椅子一般都有四条腿，这样才结实稳固。致富也是一样的，一个人不但要买房子做投资，同时也要拥有生意来不断为自己带来现金流，为自己提供借贷能力。同时也要学会如何合理的避税，并运用法律来周全的保全自己的资产。当你把其中一个环节抽出来，说这就是致富的全部，你会非常疑惑。因为致富需要这四个轮子一起向前行走。