悉尼房地产的傲慢与偏见 2.0

我们上一篇文章《悉尼房地产的傲慢与偏见》取得了6200的阅读量，并且被国内多家主流媒体转发。这对一个悉尼贷款公司的公众号来说已经非常多了，不是我们写的有多出色，而是市面为了推销楼盘而写的房地产软文太多，很多人读文章的时候都坐等广告的植入，纯房地产投资的学术的文章实际上是一片蓝海（哈佛教授提出的一种竞争对手稀少的市场状态），真的是太稀缺。如果说房地产投资的学术文章是蓝海的话，那教您如何投资悉尼房地产的文章那更是蓝海中的蓝海。本地澳洲人因为收入和首付的限制，更多人把投资的注意力放在了入门门槛比较低的布里斯本和墨尔本西部，在他们眼里悉尼市场可负担性太差，感觉就是要随时崩盘的样子。

我们谈悉尼是因为澳洲的未来在悉尼。谷歌没有考虑墨尔本的优厚条件，在总部建造计划两次被纽省政府的人为因素搞泡汤时，依然收购了7号电视台大楼来曲线救国，我更确认悉尼才是澳洲的经济龙头，钱，事业与未来都在这里。

悉尼的房地产目前在经历着一个非常低沉的时期，所有的地产头条接连报道悉尼的房子跌了，皇家调查委员会反复在调查银行业的不法行为，海外收入被取消，贷款行业被整顿，贷款被银行拒批已经成了一个新常态。很多为开发商推广项目的地产公司出现了人员流失，业绩大幅下滑的现象。对于普通投资者来说，银行要求本息同还的政策，也让现金流大幅吃紧。

再等几年，等捡漏以及未来房价的下滑和走缓成了所有人心照不宣的共识。那悉尼房子还能买吗？高价位房子还能买吗？未来该如何投资？我不会像某些从业人员一样，硬着头皮告诉你未来房子一定涨，买就对了。因为嘴硬，喊口号，打鸡血解决不了问题，也建立不了信心，我们还是像上一篇一样用数据和历史来指引我们下一步的行动。

从悉尼中价位的历史数据上来看，房价是有涨也有跌的，在悉尼地产的历史上1989年买房的人，在1996年才解套。2004年买房的人，2010年才解套。大海不是平的，房子长期上涨，但是短期有涨有跌。

第二件事这个图里告诉我们的是，当悉尼下跌的时候，别的城市并没有独善其身，也出现了下跌的情况，所以凡是告诉你什么房地产周期理论的，在不同周期投资不同地区，悉尼下跌的时候买布里斯本的都是SB，因为各大城市的涨幅具有一定的同步性，悉尼又是涨幅的龙头。

第三，房地产在人口与经济增长的情况下长期具备上涨趋势，而短期调正是无法预测，你无法预测发生的时间，无法预测结束的时间，也无法预测中间的周期有多长。1971年-1981年这10年间没有任何调整， 1982年-1989年，中间只调整两年。您如果刚好在1989年买了房， 那您解套的时间在1996年，但如果您在1988年买的房，房价几乎对你来说没有任何调整，房价几乎在一路在涨。

这就形成了我自己的策略核心：

首先只有人口正流入的大城市才有房地产，布里斯本和珀斯完全跑输悉尼和墨尔本。

第二点是只要有能力，任何时间都是入市的好时机，不想买在最高点的最好方式不是试图预测房价的周期与涨幅，而是每年买一套，均摊成本，因为没人可以预测未来。澳洲房市出现拐点的1989年和2004年都是非常平淡的一年，没有任何重大经济事件发生，发生重大事件的那一年，如1987年的美国股市崩盘，2008年的金融危机，房子中价位反而是在上升的。现实是价格总是先出现下跌或上涨，然后媒体再试图从外部寻找事件的导火索，给予所谓价格变动的原因。

第三，房地产想要回报最大化，长期持有是不二的法则，从1970年悉尼中价位的$18,700到2016年的$1,124,000, 房产46年增值了60倍，这里面还没有算租金增长。如果我们假设那个时候的租金回报是5%，现在是3.5%， 那就是从每年$935 的租金回报到2016年$39，340的年回报，租金增长了42倍。

我的最后的结论是长期持有房地产是利润回报最大的方式，我认为所有短期房地产的买卖的策略，如装修，开发和分地都是为你提供足够的周转资金，帮助你买入更多房地产和持有更久的周期，因为那才是真正的财富，家业长青的基石。

当我们宏观上依然看好悉尼市场时，下一步就是从悉尼上百个区域里挑选出哪里才是可以投资的大黑马，在股市人们管这种产品叫强势板块。在悉尼房地产的傲慢与偏见第一篇里，我试图和大家阐述一个观点，那就是普通人对房地产的理解都是错的，对的，全错。

我们往往以为要买好区，就买医院，地铁和商场配套齐全，离市区近的地方，那里的房子一定是最贵的，现实是当我们拿Northshore 地铁线做案例发现。事实完全不是这样，在这条火车线上，离City更远配套更少的区域如Killara, Roseville 的中价位竟然比配套齐全的Chatwood 更高。相同的事情也发生在其它的火车线上，有些区域的价格直接反超火车线上前几个区的中价位，十分傲慢。造成的原因是因为人们有自己与生俱来的偏见，城市的老土著看名声，但新移民看性价比，看距离，看配套，他们最终会成为区域的颠覆者，彻底刷新人们对这一片地区的印象，这就是我们选择板块的方法与原则，利用别人错误的印象与认知，去买最便宜，性价比最高的区域。

在上一篇里面很多人对这个观点提出了质疑，例如下面这个网上的留言

很多人有相似的疑问，觉得中价位的分析太过主观，House还是要看建筑物，地块，开发潜力等因素，这点我是同意的，但是从宏观分析的角度来讲你找不出比中价位更好的方式去分析和比较各个区域。例如这位朋友说Chatwood地块普遍太小，估计可能是他太久没有关注房地产，我来给大家找最近的几个例子

这个房子占地750平方米，请看下一个案例，都是最近的

这个房子占地834平方米

至于这个留言人所说的房子我也找到了，地址应该是11 Claude street chatswood

先不说这个房子是双砖加豪华装修，这个房子所在的位置是一个绝顶的位置，无论是步行到购物中心还是火车站，都在一公里以内的距离，所以这个例子代表不了整个Chatswood的平均值。

所以我们这次分析依然采用House中价位分析，这是目前我们能找到的最简单也是最精确的一种分析方法。

我们这次的分析主要依靠两个数据，第一是我们悉尼各大区域标注这些区域2009年所处于的House中价位，我依然采用realestate.com.au上的数据，第二我们会在各个区域上方标注2009年到2017年这8年来中价位增长率。如下图

Chatswood的2009年中价位是1,075,000，我们会在地图上标记1075k， chatswood 2017年的中价位是2,475,000,  2475/1075=230%的增长率。

由于2008年经济危机，2009年贷款政策大幅收紧，直到2012年贷款政策放松，利息下降，到如今2016年贷款政策再次收紧，我个人认为这算是一个信贷周期的开始与结束。既然我们市场状况又回到了像2009年那样的状态，我们不如看看从2009年到现在哪些区域跑赢了市场，对我们今天有什么借鉴的意义。

在2009年到2017年这8年，90%的区域都翻了一倍，作为专业地产投资者，我看过市面绝大多数的地产投资书籍，在选筹方面无非就以下几个观点

1. 买中价位的房产,因为大家都负担的起.

2. 买富人区全都是本地人居住的地方,因为下一波富人会接盘.

3. 买华人区带火车站的,炒高房价靠华人

4. 买价位最低的穷人区, 高租金回报的,价格越低涨起来越容易.

5. 买城乡结合部,赌政府开发计划

6. 买靠近市中心的,人们上班方便.

当时悉尼的House中价位544,000,您如果投资房地产,您认为哪一条才是对的? 选好您的所认可的观点,现在我们揭晓答案,恭喜您,以上全错.

增长率200%(翻一倍)算及格,增长率超过225%算优秀来看,以下几个选手入围了

北区：

Chatswood 1075k（230%）， Wahroonga 940k（ 229%）， Asquith 538k（258%），Dee Why 744k (229%)， Ryde 725k（240%）, West Ryde 688k (253%), Epping 792K(229%), Gladesville 915k( 229%), North Ryde 753k(226%),Longueville 2075k (232%)，Hornsby590K( 225%)， cherrybrook655k （225%），Thornleigh 602K（225%），Carlingford 616K(300%)  。

北区增幅冠军：Carlingford 300%, 亚军 Asquith 258%,

西北：

Dural 700k（234%），bella vista 742K（235%）， ST mary 250K（239%）， Penrith 310k（230%）， Kenthurst 1060K（248%）， westmead 492K （288%）， Parramatta490k（ 266%）

西北增值冠军 Westmead-288%， paramatta (266%)

南区：

Riverwood 480k(229%)，Rockdale 550k(245%), Caringbah South 750k（ 230%）， Arncliffe 549K(243%),Kogarah 666k(225%)， Banksia 512k（237%）

 增长冠军 Rockdale—245%， Arncliffe 549K(243%)

内西：

 Ashfield 690K （229%），Burwood 900k （246%）， Homebush 686K (324%), Campsie 570k (244%)， Lidcombe 525K （252%）, Marrickville 640k ( 234%), Erskineville 625K (228%), Belfield 605k(240%),concord 900k(228%), Cabarita1272k(237%), Russell 995k (233%)，Lewisham 640K（266%），Kingsgrove 600k（225%）

增长冠军 Homebush 324%，亚军 Lewisham 266%

西南：

 Villawood 345K （237%）, Macquarie field(233%), moreebank 363K (259%), Liverpool 350k(234%) Minto 272K (244%) , Campbeltown 275K (239%), Warrick farm 295k(255%)

 Rezone: Austral 1060K (373%), Rossmore 1105K (311%), Middleton Grange260k (307%)

增长冠军： Moreebank 259%， Warrick farm 255%

东区：

 North Bondi 1300k （247%）， Coogee1277K（243%）， Rosebrrry 742K（236%）， Botany 672K（226%）， Chifley 765k（236%）， Eastlake680K（250%）Surry Hill(225%)

 增长冠军 Eastlake 250%， North Bondi 247%

让我们再看看人们刚才的选筹标准：

1. 买中价位的房产,因为大家都负担的起.

北区除了 Asiquith的中价位， 所有房子的中价位都超过了悉尼中价位20%还多， Chatswood 的中价位已经是悉尼中价位的一倍，照样跑出市场平均值，内西更是如此

2. 买富人区全都是本地人居住的地方,因为下一波富人会接盘.

目前中价位增值最差的是 Northwood 2480k（123%），Vaucluse 3693k (126%)， 你不信，跟我说那里的豪宅不都拍出来几千万吗？ 来我让您看看澳洲前财长的例子

这套房子2004年350万买入，2018年以高于750万，低于800万的价格成交，14年的时间里只翻了一倍多一点，您觉得表现如何？

3. 买华人区带火车站的,炒高房价靠华人

Hurstville是华人最聚集的区，733K(222%) 并没有超额的回报， Eastwood也没有 681K（213%）

4. 买价位最低的穷人区, 高租金回报的,价格越低涨起来越容易.

Blacktown340K（218%）， mount druitt 316k（221%）， 这些穷人区也没有跑赢市场。

5. 买城乡结合部,赌政府开发计划

很多农村确实被规划成了住宅用地，但是你怎么知道你买的地方就能被政府规划成住宅小区， 比如说你买在 Emu plain383k（187%）这里就什么都没有发生还跑输了市场

6. 买靠近市中心的,人们上班方便

如果市中心带来增值，那你又如何解释St Mary 增长率达到了239%呢？Penrith增长了230%，Campbeltown增长239%呢？

你可以靠数据找出你想要的结果来支持以上任何一种理论，所以很多洗脑讲座拿出片面性的数据来支持片面性的观点。但是你想唯我独尊，否认别人，对不起，没门，穷人区涨， 富人区也有在涨， 市中心附近有涨， 边远地区也在涨。

客观来看这些明星区域分别发生了以下几种现象：

1.区域出现了大规模的密度提升，很多House被政府更改土地性质可以建公寓了，如Lidcome， Homebush, Roseberry，lewisham，Hornsby和 Asquith，这些区域的房价增长很可能是被开发商的收购炒起来的。这些区域价格不一样，离市区距离也不一样，当地的配套也不一样，所以我很难看出有任何的规律，Rezone可遇不可求。

2. 区域被规划成当地的就业与发展中心， 如North Ryde的科技园， Chatswood 的小CBD， Burwood， Bella vista的新工业园， Liverpool的新机场

以上两条很难，但回头看并不是不可能，我找到了悉尼政府在2005年出版的城市规划手册2005 (City of Cities: A Plan for Sydney’s Future)，里面有几个地图可以给大家参考一下

这是关于政府正在开工的基建地图，我们接着看一副政府的城市就业发展图

有好几个涨幅还不错的区都在2005年被政府点了名。

第三点，也是我认为最重要的一点就是这些区体现了悉尼房地产的傲慢与偏见，这些区比周围的区莫名其妙的便宜，性价比非常高。

例如离City更近，配套更齐全的Dee why 中价位794K,竟然比它更远配套更少的 Warriewood 809k，Mona Vale 805k 便宜， 搞的我只想问 why？

2009年Chatwood 1075k中价位竟然比旁边 lane cove 1160k， 更是和它的下两站Linfield有40%的价格差距。

有火车站，有商场的West Ryde 688k竟然中价位比下一站的Denistone  805k便宜，也比完全没火车站的 Ryde 725k便宜。有火车站，医院和大学的westmead 492k竟然比一无所有的north rock 605k 还便宜。

东区Eastlake中价位680k，只有旁边区kingsford的一半1129k，Erskineville竟然比它更远的Dulwich hill贵 690k。配套齐全，火车大站的campbeltown 275k竟然没有更远，更荒凉的Camden贵380k， 也没有它的邻居Leumeah.

巴菲特说别人贪婪，他恐惧，别人恐惧，他贪婪，其实翻译成每个人都听懂的人话就是普通人按照个人情绪与偏好来为资产定价，我们职业投资者定价只看区域本身价值，我们懂得利用市场非理性的情绪买入被低估的资产，等待价值的回归。

老钱不要再嘲笑我们新贵不懂你们的品味，无法理解东区的尊贵，没有贵族的传统。对不起，你们炒出来的名声，无论是地段，紫砂壶，艺术品，红酒和高尔夫，我们这个盘不接，我们掀翻桌子重来，就像硅谷和华尔街平起平坐一样，我们要用我们的价值观来定义什么是真正的高贵与时尚，你们可以继续进行你们的傲慢与偏见。