合肥楼盘“降价未遂” ，谁在阻挡房价下跌？

合肥传来一则消息引发热议：当地某楼盘计划降价6000元/平米，然后住房部门领导亲自前往该楼盘调研，随后，房价又回涨几千元/平米。

有分析师认为，这意味着楼市调控迎来新挑战，防止房价大跌比抑制房价上涨更为要紧。

房地产市场出现了由过热转向过冷的趋势，九月和十月历来是成交旺季，但今年“金九银十”各地的新盘去化率普遍在30%以下；主要城市二手房成交额方面，9月以来同比、环比双降的局面也多有发生。

楼市下行趋势明显，但成交量的萎缩幅度没有同步到房价上。国家统计局发布9月70城房价指数，新建商品房价格环比下跌的仅有上海、南京和泉州3个城市，上涨的城市有65个。即使是房价环比出现下跌的城市，其跌幅也不过零点几个百分点。

合肥的消息没有得到证实，迄今没有任何一个地方政府出台政策，要求开发商不得降价。

那么，房价大跌的真正阻力来自哪里？

2014年 杭州某楼盘大幅度降价，售楼处沙盘被砸

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融资成本上升阻碍房价大跌？

楼市调控在一线城市和部分二三线城市采取了价格管制，但市场实际情况是，开发商备案的预售价格通过审批后，不能涨价，但可以降价。比如北京、深圳的多个限价楼盘在销售过程中的实际价格要低于备案价格。这反映了开发商手中仍拥有受限制的定价权。

那么，开发商为什么不大幅降价以加速开盘去化呢？有观点认为，房企直接融资成本的提高，使得当下推盘预售必须维持一定的高价水平。

首先要认定，房企直接融资的成本确实提高了。以香港市场内房股发行美元债为例，中国恒大近日发行了总规模18亿美元的离岸美元债券，票面利率超过13%，引发了市场对于房企融资成本及流动性风险的关注。

下半年以来，碧桂园、融创中国的美元债融资成本也在上升，比如碧桂园在2018年1月发行的6亿美元债券票面利率是5.13%，而到了9月，碧桂园发行9.75美元债的票面利率达到了8%。

其次也要确认，房企直接融资的规模大幅增长。今年前 9 个月房地产行业信用债发行规模约4689.16 亿元，规模已经超过2017年全年，其主要是中票、ABS和二级市场的公司债。

按照房地产项目开发的一般资金结构，自有资金占比普遍在30%以下，剩余70%是通过直接融资或间接融资的方式投入。融资成本的上升意味着项目开发成本的增加，从而支撑起新房销售价格的高水平。事实是否如此呢？

从 2018 年前 9 个月房地产开发企业资金来源情况来看，定金及预收款占比约为 33%，自筹资金占比约为 33%，国内贷款占比约为 15%，个人按揭贷款占比约为 14%，利用外资占比接近 0.04%，其他类资金占比4%。这其中，美元债为代表的利用外资占比过低，而规模为4600亿元的信用债，相对于4万亿元规模的定金及预付款来说，也几乎可以忽略。可见，融资成本和信用债规模的上升，对房地产开发投资的影响十分有限，对房价的支撑效应也不明显。

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对利润的追求阻碍房价大跌？

33%的定金和预收款加上14%的个人按揭贷款组成了自有资金，占据了房地产开发资金的接近50%。

抛开融资成本上升的微弱影响，对于房企来说，房价为什么不能大跌？

长城证券在行业研报中的一组测算数据显示，以一个典型二线城市项目为例，假设开发项目销售均价为 20000 元/平，其拿地成本为 8000 元/平，其中该项目建安成本占销售均价的比例为 20%，即 4000元/平。假设该项目的融资前投入成本为 13000 元/平（含建安成本及其他营业成本开支），若融资额占总投入成本的比例为 75%（自有资金和融资占比为 1:3），总融资额为 9750元/平。

若将融资利率固定为 7%，房价降 10%和房价升 10%的不同情形分析下，毛利率变化将达 13.61 个百分点；而若将房价保持在20000 元/平，利率降 10%和利率升 10%，毛利率变化仅为 0.48 个百分点。可见销售价格对毛利率的影响力要远远超过项目的融资成本。

对于追求高周转的房企项目总来说，主动大幅降低预售价格几乎是不可能的。除非是经营性现金流面临断裂，否则房企不会牺牲利润而换取销售回款。而走到这一步的开发商，其仓促预售的大减价楼盘，很可能在后续开发过程中减配、延期竣工甚至烂尾。

前碧桂园首席财务官吴建斌日前在演讲中提出，目前房地产市场的平均毛利率水平大约是25%至30%。在这个基础上，好房企要时刻关注经营现金流为正的演练。

开发商降价推盘的基础建立在项目可接受的利润率之上。房价的成本构成因素里，地价和房地产相关税收占绝大部分，这从根本上反映了土地财政是高房价的基础和底座。土地成本摆在哪里，没有开发商会做赔本的生意，合肥有关部门调研“开发商大幅降价”的传闻即使属实，也是孤例。

地价筑底，房价坚挺，但大跌的可能性也还是存在的。日前，深圳市规土委出台了“关于已出让未建用地的用途变更和容积率调整的处置办法”，其中提到：可销售人才住房的宅地，其地价按商品房用地市价的30%确定。

这才是房价大跌的真正信号，但目前来看，折价出让专项居住类用地的政策，没有在全国普及。