悉尼墨尔本房价加速下跌 大量新建住房正待入场

根据澳大利亚统计局的数据，墨尔本地区房价已经连续三个季度下跌，在今年第三季度，跌幅达到了2.6%，并且出现了自2012年三季度以来年度价格的首次下降，降幅为1.5%。与此同时，三季度，悉尼的房价下跌了1.9%，全年下跌了4.4%，是自2005年3月以来悉尼市场最差的季度表现。

其他城市的房产市场，如达尔文和珀斯，年度跌幅分别达到4.4%和0.5%；霍巴特、堪培拉、阿德莱德和布里斯班则表现良好，年度增长分别为13%、3.7%、2%和1.7%。

从整体来看，今年三季度，澳大利亚全国房价下跌1.5%，全年跌幅为1.9%。在第三季度里，澳大利亚房产市场总值下降了701亿澳元，降至6.8万亿澳元，房价中位数下降了9,000澳元。

美国美林证券认为，本轮澳大利亚房价的下跌时间将超过以往，其背后因素包括房产供应和纯息贷款等。

美林澳大利亚和新西兰首席经济学家托尼·莫里斯（Tony Morriss）以及首席房地产研究员西蒙·陈（Simon Chan）预计，澳大利亚的房价下跌将持续到明年。

在对长达30年的数据进行分析后，西蒙·陈说，澳大利亚房地产市场的下滑周期一般持续15至16个月，但这次的周期会有所不同，这次的房产市场衰退可能会持续到明年年中，直到复苏迹象出现。

首先，房屋供应量还没有完全释放，“18个月前，澳大利亚房产市场开工数量创纪录，这意味着，在19到20个月内，可能会有大量完工的工程进入市场”，西蒙·陈说。

西蒙·陈还指出，房地产开发商也摆脱了传统的商业模式。“开发商们已经开始出售大批土地”，西蒙·陈说，这是另一种信号。

过低的央行利率也是一个因素。根据西蒙·陈的说法，2016年，银行对纯息贷款的发放“极度自由”。西蒙·陈表示，纯息贷款的期限一般是五年，所以到2019年和2020年，纯息贷款的借款者可能会发现他们每月负担的债务将要上涨20%至40%。

另据澳大利亚昆士兰投资公司的首席经济学家Drew Klease的估计，在其他条件不变的情况下，房价每下跌10%，实际消费支出就会下降0.7%。到2020年，澳大利亚家庭实际消费支出净累积跌幅将达到90个基点，或者说，在2019年和2020年，实际消费者支出将每年下降约45个基点。Drew Klease指出，面对消费支出的低迷，预计澳大利亚央行将很难收紧货币政策。