负扣税和资本利得税改革，对于房地产投资的影响到底有多大？

很多人担心，如果2019年工党赢得联邦大选，他们主张的负扣税改革将给现已低迷的房地产市场雪上加霜。

但高盛（Goldman Sachs）经济学家在一份关于房地产市场的新研究报告中表示：

工党提出的负扣税和资本利得税改革只会对个人投资产生很小的影响，澳大利亚房产仍具吸引力。 

高盛的经济学家在报告《恐惧与基本面》中写道，工党提出的只限新房投资才能使用负扣税的建议，只有在投资者房产资本收益几乎没有增长或负增长的情况下，才会降低该投资者的回报。

高盛的分析模型表明，虽然工党另一项提案：将资本利得税优惠从50％降至25％，可能会产生更大的影响，但总体上只会使投资回报减少约四分之一。

“从现金流的角度来看，这些变化使得房地产投资的吸引力降低，但其实，使用负扣税的出租房产在现金流方面本来也没啥吸引力。”博克（Andrew Boak）、祖（Bill Zu）和尼克森（William Nixon）写道。 

“降低的资本利得税优惠的影响更大，但这仅在房屋资本增长为正时，才会对投资者有所影响。这意味着，从个人的角度来看，如果预计房地产价格上涨，杠杆性投资仍将具有吸引力，但如果价格预计保持平稳或者下降，则杠杆投资将失去吸引力——无论工党所拟议的变更如何。”

另外，高盛的经济学家还质疑工党是否能够通过资本利得税改革的议案。

周二公布的官方数据显示，悉尼和墨尔本的房屋价格在截至9月的三个月内加速下跌，将全澳季度跌幅拖至1.7％，为7年来的最快跌幅。

联邦统计局数据显示，悉尼9月季度房价较上年同期下跌4.9％，墨尔本房价下跌2.1％，这与与CoreLogic早前报告的年度跌幅一致。

周二的数据还显示，悉尼的非独立住房：公寓、联排别墅和半独立式住宅的下降速度基本稳定，9月份较去年同期下降3.3％，与6月份下降3.4％相符，其季度环比下降1.3％与6月持平。

而墨尔本非独立住宅的情况更糟糕，季度下降速度从6月的0.2％上升至1.1％。 

高盛（Goldman Sachs）经济学家表示，“虽然我们认同墨尔本和悉尼的投资者预期正在发生变化，但我们认为下跌趋势不会过度延伸（考虑到较低的偿债成本），并我们也不认为有机会出现大幅回调。” 

“实际上，过去十年，澳大利亚的住宅价格与其他小型开放型的发达经济体保持一致。”

除了工党的税收提案之外，该报告还谈到关于信贷紧缩，投机性“泡沫”和过度建设的流行观念，称这些观点被夸大了。

“也就是说，我们承认，相对于我们2019年的乐观预测，房地产市场表现出明显的下行风险——包括我们预期澳储行将在2019年末加息。” 

自从APRA推行更严格投资者信贷政策开始，“ 新南威尔士州和维多利亚州投资者的贷款审批数量继续急剧下降，但在其他地方几乎没有变化;而在这两个州，尽管目前相对偏弱，自住业主的贷款审批数量仍相当高，“经济学家说。

“我们认为，这与我们早前的观点基本一致，即2018年贷款审批较为温和的主要原因是投资者的需求下降，这其实是受到悉尼和墨尔本资本收益预期正常化推动的结果。”

他们表示，对贷款申请人进行更严格的审查拖慢了审批时间，因此对贷款规模产生了“迄今为止相对温和的影响”，但效果可能是暂时的。

“这个慢速的处理时间可能需要几个月才能完成，并在此期间对市场造成一些暂时的扭曲。”“但总的来说，所谓信贷紧缩严重恶化的证据，我们并不十分认可。”

“我们认为，会对潜在供需关系和建筑活动水平造成更大风险的因素，是人口增长的显著减少。”

高盛认为，只付息贷款转成还款额更高的本息同还贷款，不太可能造成广泛的压力，住房需求和住房建设面临的最大风险来自大幅削减移民。