澳房价年跌4.8% 降温信号急闪 豪宅逆市热卖

据CoreLogic最新数据，2018年全澳房价跌幅达到4.8%，创下近十年来最弱表现。

12月份，悉尼与墨尔本房地产市场进一步恶化，房价分别下跌1.8%与1.5%。达尔文、珀斯与布里斯班分别下跌1.8%、1%与0.2%。

降温信号急闪

悉尼房市接连五年强势上行之后，出现自2012年以来房价的首次年度下跌。

2014年与2015年，悉尼房价分别上涨了12.8%与14.9%，2017年涨势开始消退，当年房价仅涨3.2%。

据CoreLogic数据，过去一年房价则下跌了7.2%，行业专家预测2019年还会有更多痛楚。

安保资本的奥利弗（Shane Oliver）预期，2019年悉尼房价会再跌10%。驱动因素有：持续的信贷紧缩，公寓供应增加等基本面因素作用，海外投资欠缺，下届大选时资本利得税与负扣税政策可能变化对信心造成打压等。

他提到，待建成的公寓数量庞大，房产空置率高于长期平均值并且还在上升。据SQM研究，悉尼的空置率11月跳涨到了3.2%，而长期均值是2.2%。

另据CoreLogic研究，悉尼自住性置业活动水平在下降，库存量上升——目前悉尼的房产挂售数量同比上升约两成。

奥利弗指出，悉尼的公寓密集地带：西部的大片地区及下北岸风险最大。

投资者离场

澳洲股市下行将影响东部郊区的行情，因为投资者和金融服务业者“感到不那么富有”，进行房产交易或投资的意愿下降。

澳储行近期发布的贷款数据显示，临近2018年底房产投资者持续撤离。截至11月份年度，投资性按揭贷款仅增长1.1%，为有记录以来最低水平。

澳审慎监管局（APRA）近期去除只付息投资性贷款限制，彰显出当局对于房地产下行势头越发紧张。“如果信贷政策放松没有起效，他们可能要采取其它办法，可能的方向是降息。

“降低利率会对房产市场形成一定支撑，但通常也要有一段时间才能产生拉动作用”，奥利弗说。

另有更为悲观者认为，今年澳洲房市或“爆雷”。

据澳金融评论报，一地产行业评论专家预期，2019前半年会有大量只付息贷款到期，这类贷款总量将下挫12-15%。“尽管APRA着手想要增加只付息贷款数量，真正的问题在于人们是否仍能拿到信贷”。

该人士认为，今年那些进行贷款再融资的投资者可能会受到“粗暴打击”。他们会发现，房产重新估值时，要比12或18个月前大幅跌价。“这是头三个月会引爆的雷点之一……也是指示下一步形势演变方向的试金石。”

悉尼的“双速市场”

虽然大市降温，悉尼高端豪宅市场却逆势火爆。据Domain网站报道，今年悉尼至少有25起已确认的豪宅交易，均位于知名社区，主要是海滨沙滩地带的郊区，以及东部郊区的热门庄园。

上月，位于Point Piper的 Fairwater庄园以1亿澳元价格交割，成为澳洲首个9位数成交的房产交易。2014年时，澳洲成交价最高的房产是Point Piper的 Villa del Mare，当时的成交价仅3900万元，此后最高记录不断被刷新。

2018年成交额排名第一的豪宅位于悉尼Fairwater区 

2018年成交额排名第二的豪宅位于悉尼Rona Estater区

Fairwater建于1881年，占地11,200平方米，是悉尼海港沿岸最大的一块私人拥有的土地，挂牌仅仅两周就卖出了。如果按照售价推算，Fairwater的占地面积均价为每平方米 $9,880澳元。

买家是39岁的年轻富豪Mr Cannon-Brookes，他在 2018年AFR澳洲排名第11位。据称这宗一亿澳元的交易是全现金，没有贷款，尽显高科技新贵的实力。

据莱坊国际，2018年悉尼的豪华住宅市场10大交易总价值是3亿9千6百万，与2017年的10大交易总价值3亿9千5百万大致一样。

莱坊亚洲市场部主管王家明先生表示，悉尼整体住宅房市场正在经历长期繁荣之后的一次价格调整，但高端市场仍然需求强劲，真正的豪宅仍在推高其所在地区的价格。

2018年悉尼十大豪宅交易（资料来源：CoreLogic & 莱坊 ）

据《莱坊2018年城市财富指数》，悉尼在全球超级富豪看重的城市中排名第17 位，在“投资”类别、“生活质量”类别下分别排名第7和第14位。

“去年及今年本地买家对高端豪宅的态度是非常积极的。市场对真正有特色的豪宅需求持续增长，高端豪宅市场仍有增长但将放缓至更为温和的速度。莱坊亚洲预测2019年总成交量将保持平稳”，王家明说。