每日地产丨观点：2019年开发投资怎么样？

踏入二月份，春节即将来临，澳洲的学校假期正式结束了。经过12月、1月的6周多的假期，很多学子们开始恢复正常的生活了。我们的房地产市场也开始回归到日常。

总体来说最近听到的消息算是喜忧参半。忧的是大型开发很多都停了，有好几家中小型的建筑师事务所大受牵连，纷纷减员，一家深受中小型开发商喜欢的三个字母的设计公司（三个创始人的第一个名字）整个室内设计团队没有了，另外一家也是三个字母的设计公司（头两个创始人加一个董事）一个做大型住宅项目的团队由于项目停止，直接放无薪假期，另外一家我经常用两个字母代替他们全名的设计公司，也属于半死不活的状态，简单来说，凡是以中大型住宅设计为主的设计公司目前都遇到了很大的困境。

而另外一边，一家也是三个字母的设计公司，人数不断扩张，甚至达到了50多年历史里面的最高峰，还在不断的招人，原因是政府的基建项目源源不断。

这种情况很奇怪，同样是建造，一边水深火热，一边朝气蓬勃。住宅市场不断萎缩，基建项目却不断扩张。

这里有一种解读：政府有意压抑过高的房价，首先通过银行限贷，然后通过基建把城市往外扩张，把悉尼CBD 高度集中化改为三个中心城市，从而达到功能分流的目的，弱化现在CBD集金融和财政一体的局面。这是一种趋势，一个大势。

这种趋势，理论上必然推高巴拉马达（Parramatta）区的地位，然而事实上并没有那么简单，首先Parramatta周边的配套设施并不完善，距离国际机场太远，几条通往市中心的道路非常拥挤，所以必须要先做基建，也就是我们现在所知道的轻轨（Parramatta light rail）还有地铁（metro West），只是这两者可能需要10年左右的时间才能真正的展示效力，正在进行的west connex 又面临当地居民很大阻力，虽然正在努力进行中。

大基建需要大价钱，早几年政府通过激昂的房地产市场狠狠的收了不少税，为财政储备打下了坚实的基础，但是现在房地产市场下降，这部分的税收大幅缩减，所以很多基建项目都开始节衣缩食。有些没那么瞩目的项目，甚至隐而不发，公众甚至都不知道有这些项目的存在，也有的是在等州政府大选之前才会公布，来为执政党争取选票。

这个又牵涉到另外一个会对房地产市场影响很大的事件，大选，这不仅仅是新州的大选，也是联邦的大选，这两个选举之前各级政府，不同政党都肯定会推出一系列的政策来为大选拉票，换而言之，将会有很多提振经济的空头支票将会被抛出。这些事件对于房地产的走势都会是很大的影响，然而这些政策最大的影响莫过于工党所提出的废除负扣税，从全面废除，到现在的部分废除，也可以看到这个民众对于这个政策的反对声音其实是巨大的，毕竟现在的市场，投资客的比例已经从50%左右大幅下降到20%以下，如果再推出取消负扣税的政策，短期之内对于投资客来说将是极大的打击。

以上的观点，全是基于澳洲本土的情况来分析的。

但是我们都知道悉尼，是一个国际化大都市，每年过来的游客，留学生不计其数，海外投资客更是络绎不绝，其实除了我们所关注的华人团体，欧美各国对澳洲的投资其实才是巨大的，而他们通常又会是被市场所忽略的。另外近年来，东南亚国家对澳洲的投资，也不断增加，澳洲的印度移民人数也是巨大的，新加坡、马来西亚的土豪也买下了不少高端物业，500多万买下了macquarie park 的penthouse。

新加坡的开发商在2018年买下了澳洲本土富豪Matt Allen位于Vaucluse 的豪宅，花费了6千7百多万，据说这个别墅的装修设计都2000多页图纸。

这也是为什么在前文里面，我会说市场是属于喜忧参半，无论是从本土、还是从国际来说，目前形势非常的不明朗。

最近做了好几个开发的可行性分析，有的项目如果是在早几年绝对是打破头都要抢下来的项目，但是现在各种降价。这个也反过来证明了买地必须要谨慎，市场变化太大，同一个城市，不同区域变化也不尽相同。

市场上有钱的买家还是很多，但是早年的火热市场导致开发商对于设计的质量，户型的优化，甚至建造的质量全部都不做考量，或者放在最低的考虑地位。所以现在正在建造，或者已经拿到DA的项目质量良莠不齐，这个也是对市场信心的一大打击。

在这里说句题外话，关于Opal tower，有的媒体大肆渲染悲情，其实对于事情的解决一点用处都没有，甚至希望开发商回收物业，这种根本就是连枪口对哪里都没搞准就胡乱开炮。澳洲的开发商跟中国国内的开发商完全就是不一样的概念，这边的开发商绝大部分都是投资人而已，有建造质量问题，请找承建商。甚至有人无知到把这种质量问题推诿到建筑设计上，这就真的是常识性错误，纯为了蹭热点增加流量的做法。

另外很多人提到的2年和6年法则，其实那些都是保修期限，并不是责任期限，建造发生巨大问题的话，这种责任追究是终身的，并不受2年和6年法则影响。

回到主题，未来的市场变化多端，由于银行限贷，现在买方市场已经形成，Meriton 老总给中介的公开信也表明了这一点，目前租房市场前所未有的火热，但是卖房市场进入低谷。有的卖房中介没有收入了，要去做建材垃圾搬运这种事情也有所耳闻，跟早几年做IT的都要转去做卖房中介的居民是完全反转过来了。

总结：2019年将会是一个机遇与风险并存的一年，前期调研就显得非常、非常、非常的重要了。可行性分析，不仅仅是财务上与销售上的，还需要考虑地点、设计、建造这三点，它们将会成为项目成败的关键，是重中之重。