大选在即，该担心房价进一步滑落么？

今年对房价影响最大的两个问题，随着皇家委员会最终报告的发布，算是尘埃落定了一个，而另一个则是大家密切关注的大选。在工党和自由党许下种种承诺和政策下，低迷的房地产市场也让人们格外关注，工党如果当选是否能给予楼市新的机遇。

在之前的文章里，澳房大全资深税务专家以唐就曾以专业的视角，和各位读者分享工党上台后可能的税法改革 戳右边重读好文👉 如果工党上台，澳洲房产投资市场会地震么? | 税务专栏45 (原创)

随着两党的竞争日趋白热化，今年工党胜出的几率不容小觑。在房价暴跌已众所周知之时，许多人担心工党的负扣税政策会进一步压低房价。

虽然现任莫里森政府此前曾表示，工党负扣税政策将是楼市的“大锤”。

但这是真的么？

根据上周公布的信息显示，财政部并不同意政府的言论。

“我们没有说这些政策‘将’降低房价。”

“我们说，它们‘可能’会在短期内对房价施加下行压力，这取决于当时市场上的其他情况。”在事实核查的邮件中，财政部这么说道。

它还补充称：“长期来看，它们不太可能产生太大的影响”

然而，财政部警告称：“拟议中的政策变化如果与房地产市场疲软同时发生，可能会带来十分严重的问题。”

在这个问题上，政府明确地指出，现在的房地产已经经历了连续17个月的下跌。市场的不景气已是事实。

根据CoreLogic上周发布的数据显示，今年2月，悉尼和墨尔本的房价又下跌了1%，同比跌幅分别达到10.4%和9.1%。

与2017年7月及11月的峰值相比，总体房价分别下跌了13.2%和9.6%。但这并不是市场萧条的结束，因为价格预计将从2017年的峰值累计下跌25%左右。

有专家提到，皇家委员会调查造成的银行信贷紧缩，以及其他的风险仍然存在。还有一个迫在眉睫的风险，市场上1200亿仅付利息贷款即将到期。

同时公寓供应过剩，海外需求大量降低，以及年初opal tower问题又将公寓建筑质量问题推上了风头浪尖，工党提议税收改革，让市场价格调整迎合实际需求。

由此看来，现在似乎不是修改住房政策的好时机。

但 Grattan Institute首席执行长John Daley却表示，房地产市场认为任何时候的改革都不是好时机。

根据Daley的估计，工党对负扣税和资本利得税的调整，可能只会使价格下讲1%至2%左右，与可能高达25%的总降幅相比，这是一个微不足道的数字。

Daley说：“这种影响太小了，无法与影响房价的其他因素区分开来。”

有趣的是，瑞士信贷（Credit Suisse）2月最新发布的一份报告显示，工党政策的许多负面影响已经体现在了房价和股市里。它认为“许多不确定性和坏消息都在如今的价格中得到了证实。”

尽管工党政策出台的时机可能更糟糕，也又可能使楼市低迷恶化，但瑞士信贷相信这是可以控制的。如果它真的成为一个足够大的担忧，澳大利亚联邦银行也可能进行降息。

虽然工党政策可能意味着房价将更快触底，但该报告也指出，单独党派通常比联合政府更有可能在非楼市领域推出刺激措施，以维持经济运转。

“工党计划在可再生能源、高速铁路和通信方面投入更多。”

“减税也是一种明显的可能性。”

租金会上涨么？

Grattan Institute的Daley先生同时也驳斥了房租可能上涨的说法，表示房地产租赁市场并不是那样运作的。

他认为，仅仅因为房价下跌，并不意味着房东可以提高租金，因为价格总是由供需决定的。

“如果你为房子多花了钱，这也并不意味着你能成功地提高房租。”

同时，澳大利亚社会服务委员会（ACOSS）和新南威尔士租客联盟等团体也支持工党地改革。

“你可能认为，如果人们的租金可能上涨，这些组织都会为此不满。然而事实并非如此，他们都支持这些变化。”Daley先生说。

Daley表示，这些变化确实会降低房地产投资的吸引力，但这并不意味着这是一项糟糕的政策。

他认为那些从工党政策中获益的人，即是没有给房地产带来负面影响的人才是值得注意的。这部分人约占纳税人的90%。

工党预计，他们的改革方案将在十年内使预算底线提高321亿澳币。

Daley指出“政府每年将节省30至40亿澳币，用于减税或支付医院或学费的开销。”

移民也是其中一个因素

瑞士信贷指出，联合政府削减年度移民上线的承诺也是一项反房产的政策，因为它减缓了人口增长。尽管政府没有透露计划削减多少移民，但新州自由党表示，希望将该州的人口增长速度削减一半以上。Morrison总理表示，他很高兴在人口削减问题上得到各州的意见。

与之相反的是，工党似乎乐于保持如今移民的数量水平。其在这一问题上的态度，将抵消其在住房税政策上的影响。

本周，澳大利亚央行行长Lowe也指出了移民和房价上涨之间的联系。他认为，根本没有足够的住房来满足人口增长带来的需求激增。

“计划、获批、安排资金和建造新住宅都需要时间。房价上涨理所当然。”

但现在供应已经跟上，价格自然开始下跌。

工党：负扣税

只有大约10%的纳税人(约130万人)使用负扣税来申请减税。你需要拥有一处投资性的房产，并且工作和纳税才能从中受益。

基本上，如果你从房产(例如租金)中获得的收入不足以支付成本(如贷款还款)，你可以申请减税。

例如，如果你偿还的贷款比你从房产中得到的租金多1万澳币，你可以减少1万澳币的应税收入。对于年收入13万澳币的人来说，他们的应纳税收入现在是12万澳币。他们为这较低的金额交税，这为他们节省了大约3700澳币。

工党的改革将把这项税收优惠限制在那些投资新房产的人身上。

然而，工党并没有为这一变化设定一个日期。

不过它表示，在这个日期之前进行投资的任何人都不会受到影响。

工党：资本收益折扣减半

目前对于持有一定时间的投资资产，税民是可以享受资本利得税的减免，力度高达50%。工党将对这个折扣减半这一举措，将使持有超过12个月资产的资本利得税减免从50％降低到25％。

工党尚未确定何时发生这种变化的日期，但预计将于5月份举行联邦大选后的一段时间。在此日期之前进行投资的任何人都不会受到此更改的影响。它也不会影响那些有退休基金投资的人，而且对于那些拥有小企业资产的人来说，政策也不会改变。

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自由党政策：住房负担能力

作为2017-18年度预算的一部分，自由党联盟宣布了一项住房负担能力计划，其中包括帮助首次置业者通过采用挪用养老金的方式支付首付以减轻家庭负担压力。

它还宣布了一项新的全国住房协议，与各州和各地区合作增加新住房的供应。其中包括3.753亿澳币用于帮助无家可归和需要紧急住宿的人。

政府建立了一个10亿澳币的国家住房基础设施基金，与各州和各地区合作，为地方政府的基础设施建设提供资金，以便开发新的住房和公寓。

如果住宅物业的外国业主在一年内最少有六个月没有人居住或在租赁市场上出售，他们每年须缴付5,000澳元的费用。

对新开发项目的外资所有权设定了上限，将买家占预先批准项目的比例控制在50%以内。

对于那些使用当前负扣税条款的公司，政府还停止了对差旅费的扣减，并限制了对厂房和设备折旧的扣减(对于地毯和洗碗机等容易移动的物品)，不计入投资者的实际支出。

政府刺激经济适用房建设的措施包括，如果私人投资者持有该投资至少3年，就能获得60%的资本利得折扣，将租金定在低于市场价值的水平，并由一家注册社区住房供应商管理。

管理投资信托基金还被赋予了购买、建造或重新开发保障性住房的能力。