会计师解读：遗产投资房增值税的缴纳

在上一期的文章中，我们给大家介绍了遗产自住房增值税的豁免。

※满足以下条件可以获得自住房增值税的完全豁免：

· 如果房子是在房主去世后两年之内出售，则免除增值税。

· 如果是在房主去世两年以后出售，但符合下列条件的话，仍然免增值税：

     1.没有用房产获利，即没有出租过；

     2.该房是房产继承者的自住房，去世者的配偶，或其他人根据遗嘱有居住在这里的权利。

本期的文章我们将结合实例，继续给大家带来遗产投资房增值税的相关内容。

去世者遗留的投资房

如果是根据去世者遗嘱把房产转给继承人的话，将没有任何增值税产生。但如果继承人最终出售这座房子，那么需要缴纳相应的增值税。

· 1985年9月20号之前购买的 (Pre- CGT asset): 不存在资产增值，受益人在继承自住房时是不需要交税的。受益人继承房产后，房产的成本价会被重新设置，新的成本价按照去世时的市价计算 (Market value at date of death) 。

· 1985 年 9 月20 号之后购买的 (Post-CGT asset): 资产增值的概念被引入，同样受益人在继承自住房的时不需要交税。但受益人会继承逝者购房时的成本价 (Original cost base) 。

· 如果房产继承后超过12个月再出售的话，可以享受50%的增值税折扣！

※以下案例可以帮助大家更好的去理解：

开发商 Ecove 的这座Opal塔其实故事挺多的，从开始的州政府规划厅在悉尼奥利匹克公园管理委员会（SOPA）不支持项目突破90米限高的情况下批准最后楼高117.1米，到后来 Ecove 与地主：州政府悉尼奥利匹克公园管理委员会（SOPA）在施工阶段的土地持有方式是 Lease 还是 Licence 发生的涉及地税征收的官司（Ecove 败诉）都不算小的事件，当然其影响都是没法和这次相比的。

张先生的父亲在1985年9月20日之前花费$300,000购买了一套房屋，并在去世时做为自住房，去世时的市场价是 $900,000。陈先生继承房产后将其出租，3年后将房产以 $1,100,000卖掉。

由于房产的购买日期在1985年9 月20日之前 (pre-CGT), 成本价被认定为去世时的市场价$900,000。

由于张先生在两年之后才将房产出售，并且没有用作自住,张先生需要按照$100,000的增值部分交纳增值税(资产持有超过12个月可以有50%的增值减免)。个人具体缴税情况需和会计师确认。

($1,100,000-$900,000)*50%=$100,000

王女士在1990年购买了一套房屋，2014年五月去世前一直作为自住房。她的受益人，她的女儿在王女士去世后就将房子出租了，一直到2015年四月才买掉。

由于房子在王女士在世的时候一直作为自住房使用，并且是在王女士去世后两年之内卖掉的，房产从1990年到2015年产生的增值税可以全额减免, 无论她女儿是否将房产出租。

如果房产是在两年之后卖掉，她的女儿有可能需要交纳增值税，成本按照王女士在1990的买房成本计算。个人具体缴税情况需和会计师确认。

如果王女士在去世时，这套房产是用作出租的，她的女儿则不能使用这个两年的减免期。王女士在1990年花 $400,000 购买了这套房产，她的女儿随后将房产以$1,000,000出售，她的女儿有可能需要交纳 $300,000增值部分的增值税 (资产持有超过12个月可以有50%的增值减免)。个人具体缴税情况需和会计师确认。

($1,000,000-$400,000)*50%=$300,000

除了投资房的增值税问题，房产的所有方式也是广大客户非常关心的问题，所以接下来我们再给大家科普一下 Joint Tenants 和 Tenants in Common 的区别：

Joint Tenants

所有者在同一时间在同一产权转让时获得平等的财产份额。当一个Joint Tenant将他或她的利益转售给另一个人时；或者当一个或多个联合拥有者买断其他拥有者的产权时；或者当其中任何一个所有者向法院提交分割产权诉讼时，Joint Tenants的所有权方式可能被中断。

在以Joint Tenants的方式拥有产权时，已故所有者的利益将自动转移给剩余的生存者。 例如：四位Joint Tenants拥有一栋房产，其中一人去世，则其余三位Joint Tenants自动成为三个具有平等份额的拥有者。

Tenants in Common

Tenants in Common的所有者可以拥有各不相同的所有权权益。 例如，Tenant A和Tenant B可各拥有房产的25％，而Tenant C则拥有整个房产的50％。

Tenants in Common也可以在不同的时间创建; 比如，在Tenant A和B拥有房产所有权的数年后，Tenant C才获得该财产的部分权益。

已故者在Tenants in Common产权方式中在财产中享有的权益一般来说归属于他/她的遗产。也就是说，已故者生前的房产所有权权益将由其在遗嘱中指定的继承人来继承。如果已故者没有指定继承人，那么其房产所有权将由其最近的直系亲属（顺序配偶）继承。