房产投资精髓二 （上）： 什么是你的事业

房地产的性质决定了，它对于绝大多数人来说只能是一个副业。

因为这个生意本身就是首付带来的资本高投入和月供带来的资本持续投入，没有钱你是玩不下去的。

虽然市面很多课程教你怎么空手套白狼，怎么零首付买房，如何用银行的钱还贷。

但凭着我负责任的告诉您：房产这个副业能走多远，完全取决您的主业，主业做的越大，房产这条路您走的越远。

首先我们先确定什么是主业。

主业就是您本人的事业。

它具备三个特点：第一，是短期内能带来可观现金流；第二，是工作内容是您所擅长或有相关资源的；最后，主业具备持续扩张的发展前景。

主业做不好的人，房地产投资一定会受到局限。

因为房地产前期首付需要资本，后期月供需要现金流，还有通过您职场或生意的收入获取信贷，这应该是最依赖主业的副业。

现实里发生的事情是主业没做好的人，总想靠折腾房子来发财。

比如说买个旧房装修，倒一把手赚差价，跟朋友买块地做个开发啥的。而真正有实力的，收入高的人反而无心顾及房产，往往就是哪好买哪，哪熟买哪。两者其实都是误入歧途了。

收入低的人靠房子也难以翻身。买一两套房子不会让你出任CEO,迎娶白富美，走上人生巅峰。

就好象你每月攒二百块买股票，攒了十年也才2万多，翻了三倍也才6万。

然后呢，你跨越阶层了吗？

你只不过是比以前多了点零花钱，本质生活没有大的改变。

当资本过于渺小时，正常市场的回报永远无法让你满足。

1万元就算有20%的回报也才多2000千元，你的钱会被你不自然的拿去做一些高风险带有赌博性质的投机。

而最终的结果就是化为乌有。

只有一只母鸡就不要想着开养殖场。

这也是房地产另外奇怪的一点，就是全职炒房未必比半职更好。

当您具备高收入的时候，您反而要放慢事业的脚步，逐步多花时间在您的投资上。

因为您已经完成了初步的原始积累，您要投入更多资源在房产里，让其产生规模效应，让房地产的收入逐步在您的收入里站更大的比例。

我的个人观点是，您手里的资本多少和现金流好坏程度决定了您使用哪种投资策略。

事业刚起步，还在打拼阶段的人，就不要想着买旧房装修，推旧屋重建。所需的时间，经力与资金太多。

不如就买正常的房子，正常地段，一切交给专业人士打理，别花太多时间在房子上。

资金越多，现金流越好的人，可以更多尝试一些比较激进的策略，如小型开发，别墅重建等类似的策略，追求最大限度的资本升值。

所以总结下来就是如果您的现金流不好，首付有限，那投资策略要非常Passive，越被动越好，越保守越好。投资倾向蓝筹区域，时间精力在事业，努力提升现金流。

当您资金充裕，现金流良好时，您的投资策略应该是越Active越好， 主动激进一些。大部分投资回报好的地产策略，需要较长投入周期，但因为您承担得的了风险，所以我们可以使用类似的策略，如地产开发。

再加上地产盘子足够大，值得您花更多时间在上面。要知道一千万的地产盘子，每年如果回报是8%，那一年也有85万。而实业赚到85万有多难，大家应该都清楚吧。

事业起步阶段----短周期回报，被动投资方法，蓝筹区域，防守为主；

事业稳定阶段----现金流充足，可以追寻长周期回报，追求资本增值最大化。

无论您事业稳定还是事业起步，我都不鼓吹全职出来炒房，做开发商之类，除非您具备一定的资源。

什么资源呢？房地产的环节可以分为四个环节，买，卖，租，建。您如果具备四个环节里三个环节，您就可以做一名全职炒家。

买----您有特殊渠道能够买到低于市价的土地，如家里有亲戚在银行的不良资产处理部门。

卖-----您有自己的中介，有自己如狼似虎团队，垃圾也能帮你卖出去。

建---自己是builder，有办法控制建筑成本。

租----具备丰富租赁管理经验，能把自己投资打理的井井有条，不需要别人。

有一门实业是发展房产的基础。连Mertion 自己老板都有几个酒店式公寓作为现金奶牛，普通人更需要啊。

最后总结一下房地产的三个特色：

第一，100%靠主业来推动的副业；

第二所有副业中最有可能通过时间杠杆变成主业的副业（收租）；

第三，房地产是所副业中相对投入时间最少，资金花费最多，但成功性最大的副业。

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