如何让房产投资的原始资本滚动发展，而无需追加新资金

我辅导房产投资学生的时候，特别喜欢探索他们的投资志向与梦想。

高度决定视野，角度改变命运。因材施教，才能得到最大的效果。

誓言要通过房产改变自己的命运，进而获得时间与财富自由的人，跟只盼自己的积蓄得到保值、增值的人相比，他们对房产投资操作的期望是不一样的。

这个期望一方面是房产投资的结果，另一方面是自己对房产投资这份事业在时间和精力上的投入。

志向高远的有梦想的学生，他们不满足于现状。

他们目前的主业无法持续支持他们的房产投资，因此力争用房产投资的利润与现金流，反过来补充甚至取代自己目前的主业收入。

要做到这个效果，你必须让你投进房产的原始资本滚动发展。投资规模越滚越大，投资组合不断扩大，现金流不断增长，而不依赖于你从房产投资以外的其他事业提供资金支持。

举个例子，如果你现在手头上有9万澳元可以用于投资房地产，这是你花了3年时间存下来的钱，那么摆在你面前有两条路：

1. 要么做一个纯投资者。9万澳元用于首付和购房相关费用，买了一套房，然后出租，等自己从其他渠道获得的收入增加了（例如再等3年），又有一笔新的存款后，再买下一套房。

2. 要么做一个房产投资生意人。9万澳元用于首付、购房相关费用以及人为增值增现金流策略费用。买一套房，做了些人为增值增现金流的事情，然后要么把房子卖掉而让原先的9万澳元现金变成了13万澳元现金，再做下一个人为增值的投资项目；

要么通过增贷或转贷把原先投入的9万澳元甚至更多，通过贷款机构变现提取出来，你仍然持有原先购入的房产。但这时原始资本已经回收，可用于下一个投资项目。

这两条路的最大区别，在于你是否要在房产投资以外，追加新的资金进入房产投资里去。

那么，如何才能让你的原始资本越滚越大而不需要你追加资金呢？我提供以下几点供你参考。

1. 保持房产投资事业的独立性

彻底摒弃负扣税的理念，不要把房产投资以外的个人财务状况跟房产投资混在一起。

我强烈推荐使用独立的架构去操作房地产投资（例如信托），而不是用个人名字（自住房除外）。

你把原始资本赠予或者借给你的房产投资架构后，就让你的架构独立地去运营，有独立的银行账户，独立的财务记录。

如果你目前有自己的生意，已经在使用公司或者信托等架构，也请再设立一个新的架构，去独立运营房产投资这份事业，不要让两份事业混在一起。

保持房产投资事业的独立性后，其运营状况就一目了然。账上还剩多少钱，上一个财政年度是盈利了还是亏损了，清晰可见，而不是像许多投资者那样让房产以外的繁荣掩盖了房产投资以内的糟糕状态。

2. 想清楚房产投资对自己的意义是什么

一个志向高远且有梦想的投资者，和一个在房产投资这事情上，没有太多志向和梦想的人相比，他们在时间和精力上的付出是不一样的。当然，他们得到的结果也是不一样的。

你的思维决定了你的感觉，你的感觉决定了你的行动，你的行动决定了你的结果。

因此，你一定要想清楚房产投资对自己的意义是什么。意义越大，你就越有动力去用心地操作你宝贵的原始资本，让投资效能最大化。

能激发你成功的房产投资意义有以下这些：

讨厌目前的工作，希望通过房产投资获得新的收入，让房产投资这份新的事业取代目前的工作；

目前的工作收入还不错，但是工作时间长，没有时间陪伴家人，希望建立一个高现金流的房产投资组合，把主动收入变成被动收入，释放时间；

目前财务状况不佳，收入低，资产少，朋友、家人看不起自己，想通过房产投资进入富裕阶层。

对于我自己来说，房产投资最初给我带来的意义，就是挽救一段谈了5年的恋情。

女朋友不满意我在澳洲留学毕业后就当一名普通雇员，租个房子，过着非常普通的生活。

后来我在房产投资教练的指导下，操作高级房产投资策略，快速建立了数百万澳元的正现金流房产投资组合，最终重获女友芳心，顺利地立业成家。

也就是说，立业为了成家，为了给家人带来更好的生活，花更少的时间，获得更多的利润与现金流就是对于我当时的意义。

那么，房产投资对你的意义是什么？它重大吗？

3. 战略性地布局自己的房产投资之路

所谓战略性地布局，就是站在一个更高的位置上，看待财务状况的起点、下一笔投资以及再下一投资之间的联系。

布局的原则有以下几点：

• 根据你的房产投资架构的财务状况起点，决定下一笔投资的规模。如果你的起点低，就做小规模的投资，而不要好高骛远。如果你无法在大城市里投资，就在二线城市起步。

• 原始资本要分为两份，第一份用于购房，第二份用于人为增值策略。许多人所犯的错误，就是把全部的资本都花在购房上，于是没有资本花在策略上，最终进退两难，只能依赖于市场的自然增长。

• 清晰看到利润在哪，再行动，绝不依赖于市场自然增长。利润的产生来源于被市场认可的新增价值。

  你的下一笔投资必须有新增价值的潜力，例如，老房子可以装修，大地块可以分割等，并且，市场上有人愿意出更高的价格去换取你创造的价值，这个可行性存在的情况下，才去投资。

• 完成一个投资项目后，你的财务状况必须获得改善，而不是恶化，必须有助于你操作下一笔投资。

  这体现在：先前投入的现金加上利润，通过出售或者增贷，回归到房产投资架构上备用；贷款能力没有减弱，可以持续贷款投资。

• 当遇到瓶颈，例如资金或者贷款能力在某个时间点上有限，而又找到新的投资机会时，则与可信赖的能补你短处的合作伙伴一起合作完成该投资项目。

最后，你一定要保护你的梦想。在成功的道路上，太多人出来给你泼冷水，他们也许是你平时接触的专业人士，也有可能是你的家人和朋友：

他们告诉你，你现在还不富裕，将来也就是个普通人，不需要像富人那样使用架构；

他们见过的大多数客户的投资技能都很一般，所以也认为你不可能超越其他投资者；

他们很想保护你，担心你上当受骗，担心你操作失误而亏钱；

他们害怕你实现梦想后，就跟他们没有共同语言而疏远他们了，或者就不再需要他们了；

他们对你所描述的梦想不熟悉，但又不敢承认自己不知道你在说什么；

他们自己没有实现过你想要实现的梦想，认为你不可能实现梦想，劝你放弃梦想。

以上情况我以前都遇到过，周围的人都在打击我，当时只有我的女友和我的投资教练在支持我。

遇到这样的情况，你一定要提醒自己，实现梦想的意义是什么。然后继续为打造和扩张你的正现金流房产投资组合而努力。

如果你也有志于通过房产投资改变命运，愿意花时间和精力去做好这份事业，请扫描下方二维码加入《创富实战》免费讨论群，结识志同道合的朋友。