起底澳洲楼市“潜规则”：高价房产是如何包装推销出去的?

在澳洲历史上的每一轮楼市周期中，房产投资者都“功不可没”。然而，澳洲的房产投资者是否像许多人所认为的那样，受到了严密监管体系的可靠保护？

在澳洲历史上的每一轮楼市周期中，房产投资者都“功不可没”。然而，澳洲的房产投资者是否像许多人所认为的那样，受到了严密监管体系的可靠保护？

近日，《澳洲金融评论》刊出一篇“爆料”文章，揭露了房地产开发商利用监管漏洞向会计师、理财顾问和房贷经纪人提供丰厚佣金，将高价房产推销给投资者的乱象。

在澳洲现行的监管制度中，房产并不像金融产品或投资那样受到严格监管，这意味着理财顾问可以向客户推荐房产，并合法地接受8％以上的佣金，而推荐金融产品和投资的通行佣金约为2.5％以及营销费和商品及服务税（GST）。

开发商会直接将佣金报价发送给理财顾问、房贷经纪人和会计师。这些房产通常为楼市中最容易“跌价”的高层楼房。

去年皇家委员会对金融业进行调查时，虽然对推荐投资产品接受佣金的现状持高度批评态度，但并未涉及推荐房产的佣金问题。

近期有报道，开发商为加快销售房产，给销售中介的佣金已翻了三倍。（详见：《澳洲房产“促销战”升级 中介卖百万房产可提佣金9万澳元》）但与房产销售中介和房贷中介不同的是，会计师和理财顾问无须向客户披露他们推荐房产获得的佣金。

据行业专家说，丰厚的佣金可能会损害客户的利益，一些理财顾问在向客户披露的文件中，将推荐房产的佣金改头换面为咨询或营销费用。

Moran Partners首席财务策划师Paul Moran表示，有很多会计师和房贷经纪人还身兼理财顾问，在切换身份之间，他们的风险也在增加。

澳大利亚独立财务顾问协会主席Daniel Brammall说，有的投资者被同一会计师或财务顾问推荐了两三套，甚至四五套房产。投资者多年后发现，开发商的报价夸大了房产的真实价值。开发商并不会白白支付大笔佣金，佣金都被计入了房价之中，最后由购房者买单。

买房者代理和财务顾问公司Navigate Wealth的主管Peter Alvarez表示，只有自管养老金投资的房产受到了良好监管，但这只占房地产市场的3％。

会计和顾问公司William Buck的财富顾问主管Scott Girdlestone说，理财顾问向客户推荐了房产并接受房地产开发商的大笔佣金，这其中存在巨大的利益冲突。理财顾问不是在提供建议，实际上成了房地产开发商的代理人。

会计从业者和道德标准委员会（APESB）曾警告，佣金等报酬威胁了基本道德原则，这种报酬影响了会员的行为，导致他们违背客户的最佳利益。

但是，澳大利亚注册会计师协会、澳新会计师协会、澳大利亚公共会计师协会拒绝采取措施禁止这种存在利益冲突的薪酬模式。APESB称从业标准并不涉及任何服务的具体费率或上限，因为这是由市场各方决定的商业问题。