多买屋、多贷款、少交税 --- “负扣税”应用

在澳大利亚，众多人士拥有投资出租物业，其目的除中国人传统的投资保值增值、自住、资产传承外，还多了一个在中国没有的巨大用途，negative gearing，即“负扣税”，可以为其节省个人所得税。

ATO最近发现90％的出租物业税务抵扣存在错误，因而ATO计划针对此方面的审计数量将增加一倍。

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出租物业“负扣税”的抵税现状

至今，ATO已经收到了近5,900,000份有关2019财年的个人纳税申报表，并且已经对超过4,500,000份个人所得税实施了退税，退税总额超过澳元115亿元，平均退税金额为澳元2,556元。

其中，纳税人通过“负扣税”到达其省税的目的。

先看一组去年的数字：

-      在澳大利亚约有10%的人口在其税务申报表上进行了出租物业的抵税；

-      其抵税的总金额高达澳元460亿元（数字来源于澳大利亚税务协会）。该数字在2002年仅为6亿元；

-      平均每人在出租物业上的用于抵税的金额高达澳元23,000元；

-      假设税率为30%，则这些澳大利亚人平均节省税款达澳元6,900元。可见，有负扣税的纳税人比起上述平均退税澳元2,556元是赢家。

按澳大利亚统计局截至2018年11月的统计数据，一个澳大利亚全职工作人员的平均52周年薪高达为澳元$86,642.40。在此而言，出租物业的”负扣税“政策为上述人士带来了平均26.4%的省税效用。

在实际中，有些人士甚至应用”负扣税“带来100%的效果，而有些则可能少于10%，这是怎么操作的呢？

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出租物业“负扣税”原理

通俗而言，“负扣税”是当您的出租物业的年度账面收入少于支出，则该账面损失可以用来抵扣您的其他收入如工资收入。

强调账面收支而非现金收支，因为物业折旧可以用来抵税，但物业折旧并不导致现金支出。

“负扣税”费用份额主要来自于抵押贷款的利息部分和物业的折旧费用，以及其他日常支出项目。

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抵押贷款利息

即使手头现金充足的人士依然会申请尽可能多的贷款去购买物业，这有很多原因，其中一个是可以将更多的贷款利息支出用于抵税。我们将在以下例子中进行演示。

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物业折旧费用

聘请一个注册测量师（Quantity Surveyor），费用约为澳元350-700元。他将为您编制一份您物业的税务折旧表，并可于以后年份仍然有效。这个税收折旧表明确您每年可以享受的折旧抵税额，用以填报在您的年度纳税申报表。

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示例演示

免责声明：此示例以简化的方式为您演绎“负扣税”的使用，实际报税时还需注意其他细节及其实际支出。

例子1中，价值1,000,000澳元的物业没有任何借款，其全年为账面盈余380澳元，非但没有税务减免，反而还要再交税125澳元，实际现金流入23,255澳元。

例子3中，价值1,000,000澳元的物业借了80%银行抵押贷款，其全年账面损失最大，损失了31,620澳元，但为您带来10,435澳元的退税。

由于折旧并不需要支出现金，所以全年下来，您的租金收入已经足以维持该物业，并为您带来1,815澳元净现金流入。也就是说，自您支出20%首付款购买该物业之后，该物业一般可以做到自给自足了。

例子3是笔者在澳大利亚最常见到的做法，投资者通常最大限度地借款，最大限度利用“负扣税”去省税，并将多余的现金继续用于其他投资。

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特别提示

上述只是一般陈述，仅供参考。由于“负扣税“及个人所得税计算涉及很多具体法规，读者有需要时须为其自身案例咨询专业人士。

注：此文同时刊载于”澳大利亚南海文化传媒集团“出版的《尚城》杂志2019年8月刊第118-119页。