澳财有道 | “东南亚REA”启动IPO计划，海外企业澳洲上市新亮点？

在线地产分类广告公司PropertyGuru于近期启动首次公开募股（IPO），拟于澳交所ASX上市并融资3.802亿澳元。两大投行瑞信（Credit Suisse）和瑞银（UBS）计划于10月22日至23日进行竞价，并定于10月25日，也就是本周五正式挂牌上市。

澳财网特约评论员、博满金资首席执行官高松谕对该公司上市情况进行了介绍和分析。

PropertyGuru最早成立于新加坡，将它称为“东南亚REA Group”并不为过，因为它的商业模式几乎与澳洲人常用的realestate.com.au所属的REA集团如出一辙。

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目前PropertyGuru主要的核心市场集中在东南亚五国：新加坡、越南、马来西亚、泰国和印度尼西亚。其中，在新加坡和越南市场份额在70%左右，而其他三国的市场份额也均在40%以上。虽然中美贸易冲突有所缓和，但由此带来的越南等国的发展机遇已形成趋势，加之东南亚地区人口和经济的快速增长，宏观层面有利于公司未来的发展。

公司的管理层具有丰富的行业经验。CEO Hari V Krishnan在亚太地区和美国的科技行业拥有20多年经验，曾任领英（LinkedIn）的亚太及日本地区副总裁。首席财务官（CFO）Joe Dische拥有20多年的全球财务经验，曾担任东南亚最大的汽车互联网门户iCar Asia（ICQ：ASX）的CFO。

经营方面，PropertyGuru已经实现了强劲的收入增长，2018年、2019年、2020年（预测值）的复合年增长率超过21%。并且，公司实现了正现金流，以及经营EBITDA为正（不包括财务和并购成本）。基本收入从2017年的5540万新加坡元已增加到2018年的7150万，预计其新加坡地区的EBITDA利润率将在2020达到68%。

同类上市估值来看，除REA的15.3倍估值之外，行业均值保持在5-6的区间。PropertyGuru的高增速是否足以支撑9-10.9倍的营收估值，需要继续关注。

不过，不同于REA在澳洲市场有Domain这个有媒体优势、竞争力很强的对手，PropertyGuru在东南亚面对的竞争环境要宽松一些。因此，它在新加坡和越南才得以保持较高的业绩和收入增长。

另外，根据下图可以看到，无论是澳洲还是英国，互联网的渗透率已超过90%，说明房地产在线广告行业已经趋于饱和与稳定。而在东南亚市场，除了新加坡和马来西亚互联网渗透率在80%到90%之间，越南、泰国和印度尼西亚的渗透率都低于70%，这说明公司的业务在东南亚还有较大的提升空间。

在写给基金经理的信函中，负责投行表示称：“在发起IPO之前，一小部分投资机构同公司管理层进行了会晤，并且已经收到了这些机构的早期投资意向书。” 据了解，这些早期投资意向大约相当于本次IPO发行规模的40%，价格从底价到最高价不等。

而根据公司首席执行官（CEO）Hari V Krishnan此前向东南亚媒体透露的信息，本次募股筹集的资金将用于投资增长策略，包括为购房者提供便捷的网络抵押贷款金融渠道，以及为商业客户提供数据服务等。

上市数据一览（公开数据整理）

• 目标融资：3.450-3.802亿澳元

• 发行股价：3.7-4.5澳元/股

• 发行股数：8450-9330万股

• 企业价值（EV）：10-12.2亿澳元

• 市值：11.6-13.6亿澳元

• 估值倍数：9-10.9倍2020日历年企业营收

• 新股占股比例：30.1-32.2%

• CDI与股票对应比例：1:1

什么是CDI？

值得注意的是，此次PropertyGuru募股采用的是CDI形式。CDI是CHESS Depositary Interest的缩写，对应翻译为CHESS存托凭证（CHESS是ASX清算交割管理系统的简称）。与股票不同，投资人在投资CDI后，实际上不持有公司的股份，而是持有该股份所对应的权益（例如股息派发、分红股等股票投资人所拥有的大部分权益，除持有权）。

CDI可以帮助投资人更加轻松地在本地交易所使用本地货币获得全球资产头寸，并解决了全球资产交割清算的合规性以及流动性问题。同时该方式还能帮助海外公司更加容易地在澳洲市场进行融资，同时满足监管合规要求。

ASX上拥有众多以CDI形式交易的公司，包括呼吸医疗器械公司ResMed（RMD）、媒体巨头News Corp（NWS）、支付科技公司Sezzle（SZL）等。

虽然有些许不同，但美国存托凭证ADR（American Depositary Receipts）等类似工具在国际市场上已经非常普遍和流行。

私募巨头和风投大咖皆参投其中

全球私募巨头TPG和KKR为公司目前最大的两大股东，分别持有26%和23.3%的股份。据消息称，两大巨头均不会在本轮IPO时转让出售任何股份，并且现有股份将在PropertyGuru公布2020日历年业绩前，一直处于禁售状态。值得一提的是，澳洲顶尖科技风投公司Square Peg早在2015年便参投了PropertyGuru，并且公司联合创始人、知名投资人Paul Bassat还出任非执行董事一职。

Paul Bassat与兄弟Andrew Bassat于1997年共同创立了Seek，现已发展为全球最大的在线招聘门户之一，在澳大利亚、中国、巴西、墨西哥和东南亚地区拥有领先的市场业务。从Seek创始至2011年，Paul Bassat都担任着Seek联合首席执行官。

Paul Bassat在2018年ALLFIN财富高峰论坛上发言，图/《悉尼先锋晨报》

而他不仅为一个成功的企业家，还是一名专业投资者。拥有丰富科技行业背景的他，近年更专注于风险投资领域，尤其是澳洲、以色列、东南亚地区具有行业变革潜力的初期科技企业。

他创立的Square Peg是澳洲最大风投公司之一，参投了Canva、Airwallex、Stripe等知名独角兽。算上此前成功IPO的中小型商业贷款公司Prospa（ASX：PGL）以及被上市巨头收购的网络安全新星PureSec，2019年对于Square Peg来说可谓是丰收的一年。

也正是因为长期与Square Peg合作，对其独到的投资眼光和专业的投资管理模式非常了解，博满金资基金团队在今年成立的私募股权母基金——博满元亨基金，也将其纳入旗下。