2020成功投资，税务筹划不能少!

一转眼，2020已然向我们招手，今年您是否税税平安？

因为税务的存在，身边很多客户朋友都不得不和自己私有财富中藏着的“隐性股东”——税务局打照面。那到底会有怎样的情形让您不得不和税务局碰面呢？

客户A：

澳洲PR身份，名下拥有澳洲悉尼独立别墅一套，自住转出租，现因工作需要，居住法国巴黎，2020年就会回澳洲。

困扰：18年初到巴黎生活居住，同时出租名下唯一房产独立别墅。18和19两年（自然年历）大部分时间在法国，突然接到新州税局的一纸账单，补缴18年和19年独立别墅的土地附加税。

理由：PR未住满200天，新州土地附加税要按年土地价值的2%征收。哪怕认定是澳洲税民。 

客户B：

澳洲PR身份，名下拥有澳洲自住房，未出租，现长居中国上海。

困扰：如今80后正是回国创业大好时期，自己在国内生意做得风生水起，这几年压根就没想回澳洲了。本想留着这套房产用于PR续签的理由。现在必须考虑要不要出手转让。

理由：取消非税民享受自住房资本利得税豁免权，已于2019年12月5日议院正式通过生效成为法律。过渡期截止到2020年6月30日。

也就是说，以前的时候自住房变卖，亏了，和缴税无关，涨了，和缴税也无关，因为可享受资本利得税的豁免。

但现在法律变了，如果卖房的那个时点被认定为是非税民，那涨多涨少将决定你要至少拿出1/3甚至1/2的投资报酬给澳洲税局。恐怕没有谁料到过自己也有当韭菜被收割这一天？！

客户C：

澳洲PR身份，父母早年设立的家庭信托，其中含有澳洲投资房，其人现居中国香港。

困扰：家庭信托契约可能要剔除自己为信托受益人，可是她是家里的独女，这财产收益不分她分谁呢。

理由：根据ATO的解读，到2022年预计澳洲将拥有超过1百万的信托结构，过去统计数据显示2013-14年从信托中产生的收入已经超过3400亿。

这本是非常受欢迎的财产保护结构，但如今税局显然想肥水不流外人田，家庭信托/全权信托下有外国税民作为受益人的话需要加征土地附加税。

要么修改契约，要么让受托人代理特殊受益人群体的税负义务。总之，政府就是跟你说，我不打算让你这样玩。 

客户D：

非澳洲PR身份，定居美国，在前几年购买了澳洲房产，一直出租中。

困扰：非澳洲PR，在澳洲贷款成本很高。但是全额付清的情况，也就没有贷款利息支出可以用来抵扣租金收入，每年都是正现金流的收入，缴税基本上要交到32%以上。

不知道除了折旧报告可以事先想到，还有其他什么办法可以事先采纳避免高额税负呢？

理由：政府已经采取各种措施收紧海外投资者在澳洲房地产市场投资的口子，利用各种政府手段进行调控，包括加征各种名目的税费，取消曾有的和澳洲国民同等的待遇。

但实务界还是有很多对政策吃透的高人，可以一对一私人指导是否有好的投资结构适合您。

客户E：

加拿大公民，长居中国。没有澳洲房地产投资经验。

困扰：亲友在澳洲拿了大项目，鼓动他们一起拿地搞开发。他们有海外房地产开发的经验，但澳洲对他们而言是块处女地，不知道要怎样获知和利用能够适合他们的投资架构和投资政策，以及税收处理。

既能符合规定，又能高效获益，他们很想知道钱怎么进来，钱怎么出去。

理由：海外人士进行澳洲房地产投资涉及的环节方方面面，哪一环没有搞好，就会前功尽弃。

先不谈别的角度，如果签订商业合同的一开始没有采纳正确合适的投资架构，税收代价就拉开很大的差距。
如果错误地采用了本地人常见的架构，但很晚才意识到这套方式并不适合外国税民的时候，就悔不当初了。

还有很多实际案例在我们的操盘过程中真实发生着，以后会和大家继续分享。站在跨年的时点，大家都很期待时局何时能够趋势明朗，房地产投资究竟要如何应对风险和变化。希望大家可以不断更新自己的知识和视野，做到领先一步、赢得人生！