疫情肆虐下的房地产风暴丨澳房闲话

大概两三周以前，中国的互联网上传出了有关对冲基金公司桥水爆仓的传言，并且一度占据微博的热门话题，以至于桥水创始人，网红书《原则》的作者Ray Dalio本人亲自在发了微博来辟谣，并且晒出了桥水旗下数只基金今年以来的业绩表现。

虽然数字不好看，但毕竟距离网上所传的“爆仓”，“桥水完了”之类的描述相去甚远。

桥水或许暂时没有大麻烦，但Dalio这个被很多人顶礼膜拜的投资大师，也在不久前出过一个不大不小的打脸事件。

在今年一月接受CNBC采访时，他对今年的市场依然保持乐观的情绪，并且说了一句让很多媒体作为标题转载的话——

“Cash is Trash。”

言犹在耳，如今人间已是沧海桑田。过去一周，媒体的报道除了关注确诊人数的增加，疫情给经济带来的冲击已经占据越来越大的版面。

在澳洲，Scomo政府的应对政策给我一种谨小慎微的感觉，永远是出现什么情况，再出台相应的应对措施，而缺少一定的前瞻性和果敢。

在房地产行业，大部分人看到的政策，是取消open house和公开拍卖。

这个当然对部分买家卖家有影响。

但灵活的中介，尤其是华人，一向是非常灵活机动的，VR看房，3D看房，网上拍卖等各种应对措施也都及时出台。

说不定有部分客人，还被这些新鲜花样逗得挺开心，出手更干脆了也不一定。

但在这些表象之下，房地产行业其实已经出现一系列由疫情引起的不安和危机。

首先是建筑行业开始面临巨大的不确定性。

上周，墨尔本一个建筑工地的一名工人被确诊为Covid 19病人，成为澳洲建筑行业的第一名确诊病例。

虽然澳洲的许多行业都已经在政府的行政命令下关门歇业，但建筑行业并不在之前总理宣布的停工名单之上。

这很可能是政府明白建筑业停工，对于经济进一步的打击力度有多大。

但是，一旦有工地工人被确诊，情况则随时会发生变化。在澳洲，建筑行业的就业人数大约有120万人，每年给澳洲经济带来2100亿的产值。

前几天Qantas，Myers这样的企业，宣布8000-10000名员工无限期待业的新闻已经给大众造成了足够的冲击。

那么如果100万人同时失业，给社会的影响则是不可思议。

但另一个让人担心的是，如果全球范围内的疫情继续不得到控制，那么许多建筑工地则会因为建筑材料的短缺，而同样面临不得不停下来的窘境。

这几天媒体和老百姓最关注的新闻，无疑是澳洲政府接二连三抛出的超级经济拯救大礼包，各种对business和个人的补贴纷至沓来，以至于Scomo的支持率也上升了几个百分点。

但最让我关注的一则新闻，则是周一由财长Josh Frydenberg宣布的，将海外投资审查收紧的消息。

这个政策的出台，有媒体指出是因为有两家中国知名开发商，在1、2月大量向中国输送了口罩等医疗设施，引发了澳洲的不满，所以出台此政，用以暂时打压海外投资。

但明眼人都知道事情没这么简单。在澳洲的海外投资来源国中，排名第一的是美国，中国只排在第五。澳洲在疫情对经济的打击已经深入到骨髓的今天，出台针对海外投资的限制措施，最明显的目的，则在于保护澳洲宝贵的本地资产，不至于在最孱弱的时候，成为资本的猎物。

再进一步说，说白了，疫情过后，澳洲会有大量优质资产，会处于非常危险和软弱的时刻，破产及甩卖潮将会出现，而澳洲政府已经提前预感到了这一天的到来，因此提前出台政策，保护这些资源不轻易落入外国手中。

而优质的澳洲房地产资源，一定会是资本喜好的猎物。 

说到这忍不住说几句这几天的股市。昨日ASX收盘后，澳洲股市创下了1987年以来最差的季度跌幅，但过去两周，也出现过数次指数的狂飙，其中本周一的指数拉升，创下了40年之最。

但毕竟这一个多月的我们，见证历史已经见证到没有感觉，所以一天的涨跌再多也不觉得如何。

但总体而言，在疫情依然在蔓延，失业率开始狂飙，经济前景好不明朗的今天，股市的大涨总是缺乏底气的，就好像得了重病的人，突然注射了一剂吗啡（1300亿大礼包），人就突然回光返照了一般。

最后，再讲讲占据澳洲房产市场半壁江山的商业地产界，风暴则已经开始。在酒店业，目前悉尼和墨尔本80%的酒店客房，每天晚上都是空置的。

在剩余的20%里，我不知道有多少是被政府征用来隔离从海外归来的澳洲人。

随着这些新闻的爆出，相信酒店业的入住率很快将会跌入冰点。

在办公楼领域，几乎所有的租客，都会开始和业主商量降租或者退租的事宜，对于一些小生意来说，生意也都不存在了，也没有继续租赁办公楼的需求。

商场更好，大量的零售店直接关门谢客，只有超市和药房的门口还在排队。

虽然这些现象看上去都是暂时的，但它对这些物业的估值所带来的影响，则是即时生效的。

对于商业地产来说，现金流就是一切，决定着物业的价值。目前，基本上市场上所有的商业地产交易，只要还没签署正式binding合同的，基本上买家都会要求重新审视物业的价值，而有很多交易则很明显已经不会继续了。

可以肯定的是，这场瘟疫会给所有类别的房地产资产带来负面的影响，由于疫情何时能够控制，经济何时能够恢复，恢复的速度有多少，都存在大量的不确定性，因此对于物业价值的影响，在目前同样很难判断。

已经有机构估计，今年全球的商业地产交易量，相比去年会下降50%左右，这一数据会超过911及2008全球金融危机带来的影响。

虽然目前的房东们暂时还没有出现大量抛售物业的现象，毕竟疫情在澳洲快速发展只有几周的时间，而且现在抛售，也不会有任何买家。

但随着时间的推移，我们会陆续看到很多物业业主成为撑不下去的“裸泳者”。

据AFR报道，被疫情打击最严重的旅游公司Flight Centre，已经计划出售其在墨尔本St Kilda Road上的办公楼，用以缓解停航给公司现金流所带来的致命冲击。

这栋该公司2008年以3100万澳币购置的11层办公楼，目前的报价在6000万左右。

随着疫情对于社会各个行业的冲击和影响逐渐加深，今年一定会有更多的不论住宅还是商业地产中的业主，无奈选择快速抛售手中的物业，来换取保命的现金流。

到那个时候，Cash可真不是Trash了各位。