坚挺的高额租金回报，使这种投资物业在经济不景气时凸显优势

疫情之下，澳洲政府紧锣密鼓地出台很多政策。

一方面，控制疫情，减少人员流动，包括禁止房东在未来六个月内驱逐欠租房客；另一方面，刺激经济，给失业人员和生意受影响的雇主提供财政援助。

如果你上周听了我的直播分享，你一定学会作为房东，作为投资者，如何不用慌张，巧妙地应对房客减免租金的申请以及处理欠租房客的问题。

如果你错过了直播，请加我微信，我会发回放链接给你。

疫情爆发，有什么新的投资机遇？

自从疫情爆发以来，我一直提倡，随着经济走下坡路的大趋势的发展，活跃投资者一定要关注中低层民生。

在解决这部分人群的居住问题的同时，自己获得高额的租金回报。

当租客失业了，工作时间被雇主减少而导致收入下降了，小生意者生意受影响甚至被迫停业时，他们一定会开始想办法减少自己的生活开支，以便自己在艰难的岁月里生存下来。

那么，他们首先要节省的生活开支是什么？

很显然，是占据他们生活开支最大比例的——房租。

他们会想办法搬去更便宜的地方去居住。

那么，如果他们本来就住在最便宜的地方呢？那他们是一定不会搬走的，他们会申请政府的救济金，让政府帮他们交房租。

就像下图银行流水所示，低收入房客自己已经不交房租了，替他们交房租的，是澳洲福利部门Centrelink。

究竟，什么投资物业，可以如此地抗风险，在经济不景气的大环境下，仍然能给业主带来丰厚的租金回报呢？

答案是——

寄宿公寓（Boarding House或Rooming House）。

寄宿公寓（Boarding House或Rooming House）

寄宿公寓之所以有很高的现金流，是因为它使用了更少的房间建筑面积，廉价地租给了更多单身人士。

每个房间的租金加起来，除去运营开支，所剩的纯租金收入，远高于单一组房客的普通住宅物业，年租金回报率往往能达到10%或以上。

有些寄宿公寓，给房客提供了五脏俱全的生活空间，浴室、厨房、床、写字台、椅子、柜子等，全部设施齐全，这样的寄宿公寓，我们也称之为微型公寓，或者小单间。

有些寄宿公寓，则仅仅为房客提供睡房，其他设施，例如厨房、浴室、洗衣房，是公用的。

寄宿公寓如果房间数目比较多，往往会设有居住在寄宿公寓里的管理人员，称之为onsite manager，负责物业的日常维护，处理房客入住和退租事宜。

像这种设计，我们一般建议使用监控摄像头，对公共区域进行监控，方便管理。

如何投资寄宿公寓？

买现成的寄宿公寓

现成的寄宿公寓拿到市场上去公开出售的情况，往往非常少。

大部分的寄宿公寓投资者都牢牢地把如此高现金流的物业拿在手上，除非他们需要大笔资金做其他用途，或者一向自己管理寄宿公寓的业主年龄大了，希望出售资产，退休不再管理物业。

现成的运营中的寄宿公寓，属于商业物业，贷款比例比普通住宅物业低，但由于其现金流高，加上商业物业的价值随着租金收入的增长而增长，综合评估下来，其现金投资回报率仍然相当高。

此外，此类特殊物业也非常适合海外人士投资，重要的政策红利包括：

•  免印花税附加税

•  免地税

•  免地税附加税

•  二手商业物业接受海外买家

买大房子改建寄宿公寓

当你在对的规划区域里，买到一栋普通的住宅，并且该住宅内部的房间数量多，每个房间的尺寸很大，房子所带地块有足够空间用于建设停车位置，那么，在城镇规划师和建筑设计师的指导下，你是可以向当地市政厅申请把该房子改建成寄宿公寓的。

这种做法的好处是，充分利用了现有的房屋，人为地提升它的现金流，节省了越来越高的建筑成本。要知道，多年以前建房的成本，是远低于现在建房的成本的。

买地建寄宿公寓

在成熟的社区里，如果买到能建寄宿公寓的空地，或者推倒老房子建寄宿公寓，把设计、审批、建筑、出租整个流程走下来，你会发现，你的这套投资物业的现金流和增值，会远远地高于充斥市面上的许多房子加地块套餐（house and land package）。

如果，你还能叠加策略，把分地、分契等人为增值策略跟新建寄宿公寓策略结合起来，你的最终的投资回报，会继续提升。

这种策略，需要的资金量较大，主要是因为寄宿公寓属于非常规建筑物，建筑贷款一般来说很难获得。

因此，大多数这类项目，要么是业主获得批文后，直接转卖给建筑商；要么是业主和建筑商合伙，业主买了地块贡献出来，建筑商加入项目完成建筑，最后双方分成利润。

当然，也有多位投资者联合起来，全款买地、建寄宿公寓，把寄宿公寓运营12到18个月后，带着财务数据，做一次商业物业的估值，通过商业贷款抵押，套现先前的资本投入，仍然持有该寄宿公寓，但套现出来的资金流入到下一个项目中去。