房地产中介预期房价下跌20%，真的会这样吗？

最近一项行业调查显示，大多数房地产经纪人预计，随着买家退出市场，澳大利亚的住房价格将在未来六个月内下跌多达20％。经济持续低迷可能会迫使一些地产中介公司倒闭。

这项调查由澳大利亚房地产研究机构CoreLogic旗下平台RP Data进行。近三分之一（35％）的地产中介预计未来六个月内房价将下跌10％-20％，超过四分之一（27％）的地产中介预计房价跌幅可能会超过20％。

30％的中介认为，房价已经在急剧下降，而未来3-6个月内房价还将出现类似的跌幅。

澳大利亚的房地产市场真的有那么糟糕吗?博满金资首席分析师魏睿昊对市场上各类预期发表了自己的看法。

房产中介“日子难过”

RP Data自身表示，其平台上的房地产中介活跃用户不断减低，这反应了房产交易前期活动的锐减。

一些行业专家认为，在市场存在很大不确定性的情况下，买卖房产是一个“艰难的决定”。买主不愿进行交易，卖主对测试市场的兴趣也较小。另外，禁止公开拍卖和开放房屋检查让很多中介面临的挑战更为复杂。

超过2/3（68％）的地产中介表示，在3月27-30日和4月3-6日的一周内，他们接到的买家咨询数量下降了50％以上。

大约2/3（60.5％）的地产中介表示，同期的卖家咨询数量也下降了一半以上。

仅在过去两周，悉尼地产中介Starr Partners经手的上市房源数量就下降了约70％，而销售量则下降了约40％。这几乎可以看作是一个市场的晴雨表，以反映大多数房地产中介目前正在经历的困境。

Starr Partners表示，在过去的两周中，买家人数减少了一半。上市房源数量的降幅非常明显，销量自然也跟着下降。

与之相反的是，据墨尔本地产经纪公司Rockingstuart的工作人员透露，墨尔本一些地区的上市房源数量一直在上升。“目前有很多待售物业没有成交。因为买家人数减少了，选择也变得更多。”

他们认为，随着需要现金的人数增加，存量房产数量也会增加。一些拥有多处物业，但是急需现金的投资者会陆续出售房产。

由于新冠疫情的影响，房价肯定会下降，几乎成为房地产界的主流观点。只是，大家都不能确定，这次危机对房价的冲击到底会有多大。

据预计，住房市场的低迷将引发行业整合，因为一些中介公司将被迫停业。甚至有人认为，有一些房地产企业将会倒闭，大量房地产专业人员可能会被迫转行。

短期市场惨淡无可避免

事实上，直到2月份，澳大利亚的房产市场仍表现强劲。房价指数上升1.1％，其中最高涨幅继续来自悉尼（+ 1.7％）和墨尔本（+ 1.2％）。如果按年为单位计算，截至2月，悉尼和墨尔本房价年增长均为两位数，分别为10.9％和10.7％。

然而，自3月下旬开始，受消费者信心下降、禁止公开拍卖和开放房屋检查等政策影响，自去年7月开始的房价上涨势头开始减弱。3月份，全澳整体房价上涨了0.7%，悉尼上涨1.1％，墨尔本上涨0.4%，都远低于前月。

4月的房屋价格变动尚不清楚，但由于，政府禁止开放看房和现场拍卖，使拍卖清仓率跌至历史低点，已有一些卖家将房屋撤下市场。

澳联储预计，房屋市场将在很大程度上进入一个停顿期，多数卖家都在等待新冠疫情过去。

如在之前的聚焦节目中讲过，失业率是短期内影响房价走势和房地产市场前景的关键因素。

根据财政部的预测，随着澳大利亚失业率将翻番，越来越多的房主、投资者和房客可能会面临巨大的财务压力。

以下图表显示了各种因素如何影响房地产需求以及购房者还款能力。

由于近年澳大利亚房价总体不断上涨，尤其是悉尼和墨尔本等首府城市可负担性越来越差，许多家庭都背负贷款甚至都超过七位数。

这导致澳洲的家庭债务也不停上升，已经快逼近家庭可支配收入的两倍。与此相对的，工资增长一直在低位徘徊。

3月的失业率虽然为5.2%，低于预期，但主要因为零售业数据是3月初采样，当时还未为遏制疫情实施社交距离禁令。而财政部的数据模型显示，第二季度的失业率可能达到10%，而这甚至没有包括就业不足比例。因此，房主，投资者和租客的工作似乎都变得缺乏保障。

此前，澳联储（RBA）对联邦政府1300亿澳元“一揽子工资补贴计划”表示支持时也承认，一些家庭“没有能力承受经济低迷带来的冲击”。

“迄今为止，已有很多人失业，许多工作岗位已经流失，这或许在未来一段时期不会停止。随之而来的不确定性显然会影响家庭对自身财务状况的考量。” 

澳大利亚人感到压力的原因有很多。根据2018年的一项调查，超过两分之一的抵押贷款人和超过四分之三的房客将无法支付六个月的生活费和住房成本。实际上，大约一半的房客和五分之一的抵押贷款人甚至不能支付一个月的费用。换句话说，他们的财务弹性空间很小。

调查显示，而这些资金流动性受限的家庭通常较为年轻，比其他家庭要租房的可能性高一倍，遭受失业的可能性则高一倍。

长周期澳洲房产市场前景仍看好

然而，从5到10年的较长周期看，澳大利亚主要城市人口增速快，房屋建造量不够，供需关系没有太大改变。

2018-19年，全澳年人口增长约1.5%，在发达国家中属于较高水平。8个首府城市总人口增速为1.8%，是主要人口增长的地区。尤其是墨尔本和布里斯班年人口增长率为2.3%和2.1%，领先全澳。

在各大首府城市中，除了自然的人口增长，每年有大量海外移民前来就业、生活，子女在这里上学，这些都是长期行为。

在人口增长的同时，澳大利亚的住房批准量却仍处于近十年的低位，住房供给量远远不足。近期公布的官方数据显示，去年第4季度，新屋开工量仅增长了1.2％。

此外，目前澳洲的基准贷款利率处于历史低位（0.25%），说明房贷利息压力较小。近年来，不少买家因低利率而出手，而再次降息也再次减轻抵押贷款人的还款压力。与此同时，这也降低了持有房产的成本，可能会对供给量有一定程度影响。

而澳元持续走低，一度跌破17年来的低点，相较2008年金融危机“更胜一筹”。但长期来看，疲软的澳元会让澳洲的资产相对其他发达国家更“便宜”，在疫情过后，很有可能吸引海外投资者的进入。

澳洲疫情遏制效果明显

当然，现阶段，还很难将疫情造成的经济损失以及失业率对房价的影响量化。但是4与15日公布的最新西太银行（Westpac）消费者信心指数已跌破了2008年金融危机的水平。从消费者信心指数的暴跌可推断，失业率上升和新冠的不确定性已经抑制了当前住房市场的需求。 

不过，房价跌不跌，房地产市场能否迅速恢复，取决于整个澳大利亚经济受到的损失有多大。换句话说，就是疫情到底会持续时间。疫情影响越大，消费能力越差，房价前景就越不看好。

截至目前，澳大利亚的疫情发展、经济刺激情况都差不多符合预期。例如，遏制新冠疫情冲击的努力正在取得成果，每天的新增人数有显著下降。另外，金融市场显著回暖，表明经济也在响应最近的刺激措施。短期房地产市场是会遭冷，但长期还是要看经济回归正常化的速度。