投资房产到底是租金重要，还是增值重要

买房到底以升值为主还是租金为重？这是一个千古不衰的议题。地产投资界喋喋不休，吵个不停，但是到目前为止一直没有一个统一的说法。

主张升值为主的地产投资人代表，是墨尔本的买家中介Michael Yardney， 他在自己博客里举了一个例子。

假设投资人有两种房产可以选择，

一个是房产A，这种房产高升值，低租金回报，每年升值7%，但租金回报只有4%。

另一种是房产B，高租金房产，每年升值4%，但租金回报高达7%。

两个房产假设价值都为40万。（图表如下）

在假设按这个数据一直增长下去的话，15年后高升值房产已经增值到100多万，比房产B 多涨38万多。而因为其基数已变大，其本身每年的租金回报也在和房产B的租金在金额差距上不断缩小。

所以按照Michael的计算推演，买高增值的房产永远比买高租金的房产合适。租金再好，但房价没赶上通货膨胀，你还是亏。

他认为房产永远以升值为主，租金是最后的考量。

换到租金派，说法又是另外一样的

万邦君曾把这个计算结果给一位拥有27套房产的民间大咖看，他从1998年投资一直累积到今天这个身家，他买房最看重的就是现金流，是不折不扣的租金派。

他对这个计算结果嗤之以鼻。

他认为无论是房产A还是房产B， 两者算上租金整体回报都是11%，之所以最后拉开距离，是因为租金回报每年都是分配给投资人，而房子的升值都是加到房子本身上，这样房子价格越来越高，无论是4%租金回报率还是7%升值，都是根据房价来计算和推演的，你基数大了，算出来的结果肯定越来越漂亮。

他继续说道，现实不会像假设那么完美，有的时候房价很长时间没涨，在最后1-2年涨上去，有的时候涨涨停停。万一你没把握好现金流，撑不到大涨那一天，结果就是不得不卖房，倒在曙光的前一刻。

他又补充道，如果是租金好，升值差，我可以买很多套啊，反正房子不需要我养，那我买4套还比不过你一套吗？

真是公说公有理，婆说婆有理。站在各自的角度，似乎每一方都有很实际的事实去支撑自己的观点。很多投资人这个时候也开始脑袋大了，疑惑到底该听谁的。

我的观点是他们都没错，但是升值和租金并不是对立，你投资都需要。

我们把目前这种场景从房产换成金融，你会理解的更好一些。假设你目前有一个亿的资金，你用这些钱组建了一个基金来投资金融产品。

所有金融产品可以大致分为两个大类别，一个是收益性很强，但也有亏损可能的股票市场，另一个是保本有固定回报的债券市场，但没太大成长增值的可能。

请问你会把钱全部买股票吗？ 

不会的，因为风险太大，万一亏完了呢？

你会把钱全部买债券吗？ 

也不会，因为那就完全没有增长性，资金有被通货膨胀侵蚀的风险，钱要滚起来才有意义。

升值和安全性你都要有，所以大基金会按比例分配，进取型的投资人就是7成股票，3成债券，保守型投资人会7成债券，3成股票，但也有一些人会选择平衡型，各自50%。

现在我们换回到房产的场景，我们可以把租金比为债券，升值为股票，它们两个都重要你也都需要。

租金和升值不是二选一的问题，而是如何分配比例的问题。

你不需要像金庸小说里的剑宗和气宗一样，非得要一绝高下。

我们说回前面讲的投资人，他们其实在某种程度都各有兼顾，并没有想象的那么对立

如Michael 的投资风格和咱们华人很像，他喜欢大城市的好地段，希望那里配套齐全，有好学校。但他并不鼓励投资人买House，大部分人他推荐买公寓，价格便宜，租金回报还好。

而我认识那位民间高手，他喜欢买外省，如昆州logan一带的物业，虽然区域在布里斯本的地段属于偏中下的，但那里租金回报高。为了兼顾升值他喜欢买大地，有地产开发潜力的房产，通过人为的一些途径来提升房屋价值。

Michael 的方法就是进取型，7成进攻，3成防守。而我认识的那位大咖就是保守型，7成防守，3成进攻。

我不想评论他们对与错，但市面上90%的投资人无论是老外还是华人，基本投资风格会偏向其中一种。

我今天给大家在两者之外的另一种选择---平衡型的分配方法，各自50/50

房产投资链条上有四个组成部分

城市，地段，策略，房子类型。

Michael 是3/4给了升值

大城市---升值

黄金地段----升值

策略是买好户型，低密度房子---升值

房子类型是公寓---现金流

27套房的民间高手

二，三线城市，哪里现金流好买哪----现金流

城乡结合部地段----现金流

策略是低价买入，破房自己买了装修，租售比好----现金流

房子类型是有开发潜力的大地house---升值。

根据这四个组成部分，我给出大家一个新的排列方式

1.选大城市---为升值

我不会为现金流去投资一个城市，其内在原因是很多二，三线城市，租金回报高只是在计算Gross Yield（毛租金回报） 的时候，一旦抛去开支就会像卸了装的网络女主播一样，惨不忍睹。

跟大家看三个案例，两个国内，一个国外。

这是布里斯本富人区的一个公寓42万5的售价，大约能租450/周

这是Merryland的一个房子，你可以算它为41万，目前租金是400

我们做一个比较。前者布里斯本公寓的租金450/周，一年下来是23400。你把它除以这个公寓的售价425000，得出大约为5.5%的租金回报（中介说这个房子能租400-430/周，但考虑到布里斯本议价空间比较大，屋主有可能继续降价，所以房价和租金保持5.5%不是问题）

我们把悉尼Merryland的公寓做相同的计算 400×52=20800， 然后除以售价410000，大约租金回报率为5%。

有点常识的人都知道，布里斯本的公寓是跑不赢悉尼公寓的。但万邦君又坚持租金好的长得快。这是什么逻辑呢？我们继续看。

我们先来看布里斯本的真实租金回报

这是这套房子的支出，另外需要注意的是布里斯本的租房管理费比较高，平均在7.7%左右。

计算器里有500元legal fee选项，我把它当成中介帮忙出租收取的一周租金为letting fee和广告费. 贷款假设是贷80%，利息4%，只还利息。

我们计算下来，这个房子去掉所有支出每年盈余为$1169.

现在来看看悉尼的例子

这是Merryland房子的支出，悉尼普遍管理费5.5%。计算器里有500元legal fee选项，我把它当成中介帮忙出租收取的一周租金为letting fee和广告费.。贷款假设是贷80%，利息4%，只还利息。

虽然算毛租金回报，布里斯本的比悉尼高，但看净收入悉尼的盈余是布里斯本的两倍。

这里面的原因在哪呢？

布里斯本的无论是物业费，水费还是council 的市政费要比悉尼高太多，悉尼的房子实际上净回报更好一点。

例如这套房子坐落在布里斯本的富人区，除了商场，水边和靠近市区，这个区最特别的地方是，这里是昆士兰大学的总部所在地，也是学区，小学，中学都很不错。但让我们看看这套房子的支出

在假设水费200一个季度的情况下

（legal fee 算中介的出租费）

房子盈余845/周，让我们来看看在悉尼相似价位房子的回报

然后咱们看看布里斯本好区公寓和悉尼烂区的增值对比

两个房子在1991年的价格相差不多，但悉尼在中东聚集地公寓以4.4%的微弱优势跑赢了4%复利回报的大学城房子。

只有大城市才有房地产，宁做牛尾不当鸡头。这种现象不止在澳洲，我给大家看一个美国的例子。

图片里的房子是美国休斯顿的一个duplex，租金为1450/周，售价15万9，租金回报10.9%，要知道美国30年fix的本息同还才4.15%。

波士顿的一处公寓，租金2300/月，如果按售价30万来算，租金回报率大约为9.2%.

看着这组租金数据，我想傻子似乎都知道要买德州休斯顿的房产。

我们先来看德州的房子每月支出

 1450-972=478/每月

那波士顿的公寓呢？

2300-1609=691/每月

考虑美国房东付水费，水费平均1000一年左右，在波士顿交HOA fee会包含水费，休斯顿两户算1500/年

休斯顿公寓最后盈余4236/年，net yield 2.6%（净租金回报）

波士顿公寓最后盈余7292/年，net yield 2.8%（净租金回报）

我花了巨大篇幅和大家阐述一个道理，买房子选城市千万别看租金回报，要看升值，因为真正算下来，其实租金回报一点都不好。城市是根基，是核心，城市错了后面就全完了。优先选择经济发达城市。

高现金流房产几乎不可能存在，按照市场有效理论来说，这种房子只要有，就绝对会被别人买走，因为这属于无风险套利，你甭管升值比别人差点，但你放进一个首付后，房子租金支付一切，你就再也不用管了，省心，省力，省钱，升值少一点也没关系，这是免费的。你每月不用贴钱，不用操心。

实际情况是，这房子只是账面正现金流，抛去实际支出可能是负，有很多潜在成本你不知道，例如在悉尼换马桶，安装费大约$330，但是这个价格在小城市会翻一倍，因为当地缺技术工人。

又例如像阿德雷德，悉尼租房经理帮你租房收一周租金，但那边收两周。

如果房子正现金流，它的价格会马上涨上去，直到潜在买家计算后发现都无利可图而放弃，就好象100元掉在地上马上有人捡起，但10分钱别人都懒得捡起来了。

在一个有效住宅市场，那些正现金流房产的盈余可能只有几百块不到，大家就像对10分钱的态度一样懒得捡了，所以留在了市场上。

当然如果市场真有一段时间，房子现金流去掉支出还有很大盈余，那可能是一个绝佳窗口期。就像2015年Hobart房价会一瞬间涨上去。当然Hobart能有这种结果的前提是因为已经十几年没怎么涨了，所以市场山也没有什么人盖，属于技术性调整。

2.地段以现金流为主

选定城市以后，我选的区就是纯看现金流了，当然我看的是net yield（净租金收入），更重要的是我会参加当地的租房开放，实际体验当地的租房市场。虽不说一定要看到排队来租房，一房难求的景象，但至少有可观的租客想要租这里的房子，房子所在市场上的时间也不长。

不要求是正现金流，但要求有相对比较高的净租售比(house 比house，公寓比公寓)。

哪个区租金比率好就是我优先考察对象。在这里我还要引述回金庸老先生的小说《笑傲江湖》里的剑宗和气宗。小说里华山派分为两个流派，一个是练气的，优点是越练到后面威力越大，缺点是30年方功成，前期会一直很弱。另一派是练剑的，优点是速成极快，但往后会有瓶颈追不上练气的。小说里的结果是双方火拼，死伤惨重，华山派元气大伤。

我来考考的读者你，如果你是华山派掌门，是应该主张练气还是练剑呢？

答案是都得练，甚至练剑需要多那么一点点。练气虽然越到后面越厉害，但是他进步慢啊，30年期间可以发生很多事，你还没功成就被别人灭掉了，练剑的可以速成，所以练气的需要让练剑的保护自己，省得被踢场子，帮他们撑到功成那一天。所以两者不冲突。

说回房产这边，升值是未来的事，但眼下的贷款和支出是每一天都要面对的，我们需要强大的现金流来辅助自己活到光明的那一天。

所以我接下来的策略也是以现金流为主，那就是买能盖Granny flat的 house，能人为提成房子整体租金回报。除了租金回报以外，现金流策略胜在稳定。

举个例子，笔者的一位朋友在Ashfield有一个house，在装修前做了一个估价是145万，花了10万装修后银行又做了一次估价还是145万，并没有像很多地产投资书籍说的那样，装修一下马上升值20-30万，当然这也和当时市场有关，银行趋于保守。

同样是装修，如果你的目的是想提升租金，你的结果预测会相对容易，如花了个1-2万轻微修饰一下，带来每周多20元租金，根据市面租房状况看得到的。如果你的目的的是装修一下，让银行的评估价格更高，高于你的投入，这个结果是非常不可控的。

简单一句话就是

Don’t manufacture Growth，Manufacture Cash flow.

无论加建，改建还是重建我的思维是以如何获取更多租金为导向，而不是升值。租多少相比银行评估和售卖，结果更可控。

最后我买房子只会带地的，会尽量选择靠近火车站的，因为升值。

我看了很多数据，同价格区间的house和公寓各有千秋，虽然有的时候Bondi的好公寓，在5年的一个小周期里会跑赢Ryde的house，但长期来看土地才是时间的朋友。

土地除了潜在加建，改建和重建的潜力，还有一点是人们的真实需求。例如一家5口可以委屈自己，选择不住那么好的地段，但不能委屈自己硬是把5口人塞到一个两房一卫里。面积才是硬通货，地段也许会改变，或变好变坏，但公寓的面积不会再涨了.

1997年同时赛跑，Baulkham hill的house 跑赢bondi公寓。

最后的我的平衡分配

城市---以增值为主

地段----以现金流为主

策略-----以现金流为主

房子类型----以升值为主。

希望这些信息能帮到大家，我是万邦君我们下次再见。