澳洲疫情下，你不可不知的法律问题！合同履约及公司运营篇

本期讲座，知澳携手林汇铭律师为大家解答，在疫情期间，从合同履约以及公司运营两方面所会遇到的一些法律相关专业问题。

合同履约

1. 特殊期间，是否有可以让您减免履约责任的合同条款？

林律师指出，关于不可抗力的定义为：不能预见，不能避免以及不可克服的社会和自然现象，包括：战争，罢工，禁运，罢工，等。与此同时，世卫组织，中国以及澳洲政府目前还没有认定新冠病毒为不可抗力事件。林律师特别强调，在拟定合同时，请务必将不可抗力条款（Force Majeure Clause）列入合同中，其中包括：

- 明确的条款定义，时间范围以及发生时的处理方式；

- 举证责任在于依赖不可抗力条款的一方；

- 针对新冠疫情，中国贸促会已出具了3,000多份不可抗力的证明，但是仍然不能确认是否在澳洲适用因为司法管辖权的不同。

同时，林律师举例到在新州的一处铁路工程遭到当地居民的起诉，法庭支持了居民诉求并颁布了禁制令，导致施工方无法履约。法律应用该原则允许工程延期，并给与按劳计酬作为补偿。

2.贷款审理过长或遭拒，导致无法按时交割，我该怎么办？我的澳洲或中国资产会被追诉吗？

林律师举例指出了在2017年7月发生在昆士兰因为贷款问题的交割失败的真实案例。

开发商律师发来的律师信中指出:

a. 原定交付买家应该缴纳的土地税，市政费，物业管理费等应该由买家支付尽管没有交割，总额超过3000澳币；

b. 延期利息总计48，000澳币左右

c. 市场销售费用预计超过了6500澳币市场交割以及中介佣金37，000澳币以及律师费2000多澳币，总价高达98,000澳币。

除此之外，开发商还可以继续向买家追讨再出售房产时底价成交的差价部分。

遇到这样的情况，我们该怎么办？林律师同时也指出了几种比较普遍的处理办法的利弊。

处理办法一：无视律师函。

部分人认为，既然人在国内可以直接无视律师函，对方不会花成本来中国进行诉讼。但是林律师不建议这种做法，因为中澳均为《海牙送达公约》成员国。澳洲原告可以通过海牙法庭向中国方面送达司法文书申诉成功并且生效。如果收到起诉书并不予回应，那么就错失了为自己辩解机会，会被直接被判为缺席判决进行强制措施。

处理办法二：申请延期交割。

可以，但是不同开发商的条款不同，有的开发商会不予批准，而有的开发商可能会增加滞纳利息，通常有12个点左右。

处理办法三：楼花转让。

3.贷款审理过长或遭拒，导致无法按时交割，开发商会起诉主张我在中国的房产吗？我的澳洲或中国资产会被追诉吗？

1. 由于中澳社会状态，文化基础以及时好时坏的关系，使得一国做出的判决很难在另一国做出执行。

2. 澳大利亚法院作出的判决目前比较难获得中国法院的承认与执行，需与当事人向中国相关具有管辖权的法院起诉。由具有管辖权的人民法院作出判决，于后方可予以执行。

3. 实践中根据目前的已知案例，澳大利亚法院实际上极少执行中国判决，这意味着中国法院可能不愿给予互惠待遇。

虽然澳洲法律有时在中国无法生效并执行，但林律师特别指出，在澳随意投资，投资不成功就跑回中国的行为不可取。因为虽然法律执行有问题，但是依然是有风险的。

公司运营

1.店铺房东不愿意降租，我该怎么办？

林律师建议，碰到这种状况的时候最简易的办法首先是参照《国家内容强制行为准则》，因为它的目的是在疫情下，帮助在商业租赁中租客与房东按照适当比例分担财务风险和现金流影响，以此来平衡租客与房东的利益。其中对适用人群，生效时间等等都有着很详细的解释。以下是对14大原则的总结：

2.疫情期间，公司连月亏损债务累累，但你想清楚了破产清算吗？

在澳洲，个人破产和公司清算有着很全面的法律基础。而在中国，个人破产和公司清算的法律还有待健全。

林律师建议，在澳洲如果正常还清债权人的债务或者处理有限资产，那么破产是很好的方式达到经济重生。

什么时候需要接触破产管理师呢？

林律师介绍，如果公司出现以下状况，就基本上可以考虑联系破产清算师：

- 公司财务报表显示连年亏损；

- 流动资金周转不灵，董事或股东要不停向公司注入个人资金来维持经营；

- 公司的债主已经找律师催债；

- 长期没有报税与交税，税局已多次催债；

- 长期欠工人薪水或养老金。

具体更多关于疫情期间的法律问题，我们会在下起复盘中进行详细解说。