2021悉尼、墨尔本市中心公寓价格预测——还会大跌吗？该尽快卖掉吗？是投资者抄底买入的时机吗？

上期节目，我们分析了疫情对于悉尼、墨尔本、布里斯班等城市的市中心公寓的影响，主要聚焦在出租方面的影响。

我们对租客分了三种类型，分别进行了一些推理和分析。得出的结论是：这三类租客数量在近期内都有下降。其中第2类留学生，和第3类短租游客或商务人士，下降幅度更大，导致市中心的空置率暴增，租金暴跌。如果你还没有看过，可以点击下方的链接观看一下上期节目。

上集：

悉尼、墨尔本市中心空置率高达16%！实际情况可能更糟？房东们还撑得住吗？疫苗已出，疫情过后还能回到从前吗？【凯文房观022】上

下集：

疫情过后，悉尼、墨尔本市中心的公寓还值得投资吗？疫情期间消失的那些租客们还会回来吗？(下集)【凯文空谈023】

节目播出以后，凯文陆续收到一些私下里询问，我整理了一下，问题主要集中在这几个方面：

01

问题一：

悉尼、墨尔本，还有布里斯班，阿德莱德等城市，市中心公寓价格走向的预测是什么？尤其是明年2021年的价格预测。

02

问题二：

如果预测悉尼、墨尔本市中心的公寓价格出现大幅度下跌，是不是现在就该尽快卖掉？

03

问题三：

对于部分手里有钱，正在寻找入市时机和捡漏机会的投资者，悉尼、墨尔本市中心的公寓，现在或者未来一段时间是不是抄底买入的好机会？

我们一个一个来看一下。首先问题一：悉尼、墨尔本各城市市中心公寓价格走向的预测。

预测价格这事儿向来是个坑啊！尤其是在当前宏观环境存在非常多的不确定性的背景下。比如现在澳洲仍在持续的疫情，墨尔本正在经历第2波疫情。从最近几天的情况来看，是刚刚度过了这一波的高峰，但每天仍旧有超过200个的确诊案例。

国际上由于美国今年11月份将举行大选，特朗普本来就是个不按常理出牌的人，为了挽救自己在竞选局势中的被动，还不知道在整什么幺蛾子出来。

这些高度的不确定性，一旦整出黑天鹅事件来，就都可能会对澳洲的房价，包括各中心城市的公寓房价产生巨大影响。但这不妨碍我们基于现有的认知对大趋势先做一些分析和判断，如果有黑天鹅事件发生，我们再来调整。

既然要研究价格，最重要的就是分析供需关系。首先我们来看一下供应一方。

供应的一方当然就是房产持有者，这里面又分为两类，一类是自住者，另一类是投资者，也就是把物业租出去收租金的。我们先看后者。

这些投资者是否能继续持有物业，还是会选择抛售，主要就是看出租的情况。出租的情况有两个方面：空置率和租金。现在毋庸置疑的，受到疫情的影响，空租率大幅上升，而租金则是大幅下降。

既然如此，投资物业的持有者应该都感受到了巨大的压力。投资收益大幅下降了，甚至干脆断流了。在这种压力下，势必应该选择将物业上市出售。

然而实际情况是这样吗？

要知道房地产是个长期性的投资，买卖和交易都需要一定的时间，流动性相对股票等其他金融投资产品要慢很多，多数房产投资者也明白这一点。

我们按照房东买入物业的时间分成两段，一类人是在上一个房产周期的高点来临之前就已经买入，我们把它设定在2015年吧。早于2015年买入的房东，现在他们的资产都已经有比较明显的升值。

他们在疫情爆发之前所收的租金水平，在正常情况下，应该已经普遍超越了贷款利息的还款额，也就是说都是正现金流的。在最近两三年里，这批房东从租金上都获得了不错的现金流回报，以及房产价格的资本增值。

另一部分房东是2015年后才买入的，包括那些当时买的是楼花，然后在更晚的时间才settle交割的。这一部分房子价格在疫情爆发之前，有可能与房东当时购买时的价格差不多，持平，略高一点或略低一点都有可能。

也就是说，如果这些房东现在卖出很可能是不赚钱或亏损的，尤其是计算上持有房产的各种成本，包括缴纳的印花税，以及各种物业费和维修保养费用。

以上是这两类房东的主观情况，还要考虑一个影响销售的外部客观情况，那就是这次疫情的影响，与之前影响房市的各种因素，有一点很大的不同，就是这次疫情是一个突发的全面性的影响。

所谓突发性，打个比方，有点像是把食物放去一个冷柜里速冻。受到疫情的影响，澳洲各城市市中心的交易数量断崖式下降，一下子就被冰冻了。

在这种情况下，购买者也就是需求一方的数量大幅度降低，进入了一个冰封的状态。持有这类物业的房东可能是深有体会的，因为曾经有很多人尝试把房产在这半年中放上市销售，像上期节目中我举例的那位朋友，他有三套物业在市中心，就曾经尝试销售其中1-2套，但是结果不好，基本上无人问津，连中介都劝他不要选择这个时间上市销售，等疫情过去再说。

这种市场意味着什么呢？就是持有市中心物业的房东，如果选择在此时将房子放上市销售，可能不得不打很大的折扣。回到我们上面分析的两类房东，对于早些年买入的房东，他们的房产已经增值了，而且前几年也赚到了不少现金流收入，所以在这种市场行情下，他们不会着急抛售。

对于后一种情况的房东，他们是会比较焦虑的。但是由于现在上市销售就意味着损失，所以多数人也是会选择观望，想等到疫情开始好转的时候再做决策。只有那些在短期内现金流实在撑不住的房东才不得不被迫选择此时上市抛售。

总结一下，通过对上面两类房东处境的分析，我们可以看到投资公寓的持有者，选择在此期间上市抛售的是少数，多数人会选择观望一段时间。

可能有人会问，这是他们的主观意愿，但是他们有没有能力支撑呢？

还是这两类房东分开看，对于前一类房东，他们前些年已经赚到了钱，现在的损失相当于回吐一部分之前的利润，所以他们的能力没问题。

而对于后者，就要看每个人的情况了。但是以凯文的经验来讲，投资市区公寓的房东通常来讲财务状况都还不错，有足够的实力来应对几个月甚至长达一年的空租。

其实这里还有一个最重要的支撑是来自于银行的降息。降息之前大多数房东的还贷利息在4%甚至更高，经过央行的降息，多数都被调整到了3%以下，平均有超过1%的降幅。这大大缓解了房东的还贷压力。

况且如果真的有房东出现现金流的问题，也可以向银行申请贷款假期政策暂缓几个月还贷款。这也大大降低了房东被迫在短期内抛售房产的机会。

【注意】：银行贷款假期政策有副作用，申请需谨慎，详情请参见下文：

上集：

疫情期间可以不还贷了吗？普大喜奔了吗？且慢！先看下这5大误区，否则可能会后悔！

并且现在俄罗斯的疫苗已经推出上市，美国，中国澳大利亚的疫苗也在紧锣密鼓的进行测试，未来不久也会推向市场，大量供应。虽然对于疫苗究竟能不能彻底消除疫情，这个问题上还是有很多争论，但这至少比完全没有疫苗算是进了大大的一步。这也会挽回市场的信心，阻止房价的进一步下跌。

而在疫情得到比较彻底的控制之后，国际间的旅行会重新开放。受到压抑很久的旅游市场预期会迎来一个井喷，也会迅速推举之前受到严重打击的短租市场。

其实之所以市中心的公寓出租现在面临这么大的困难，最重要的一个打击就是来自于包括墨尔本在内的短租市场。大家看这个图就知道了，在封锁国门之后的3月份到4月份，悉尼和墨尔本市中心的出租公寓暴增了1/3左右！这些房源从哪里来的？基本上都是从之前的短租房源转过来的。所以只要短租市场问题得到解决，就可以大大缓解现在市中心区域的出租状况。

以上是对投资者的一个分析。下面看一下悉尼、墨尔本等城市市中心的自住者。

坦白讲，有实力在市区中心买公寓自住的人士，大多财务状况都是比较好的，应该说是处于比较高的财富阶层吧。所以相应的抗风险能力也会更高一些。这些人当中的大多数也明白，现在绝不是抛售房产的好时机，即使他们有出售的打算，也会等到度过这段疫情最危机的时刻，等到情况有所好转，市场回暖的时候，再择机出售。也就是说他们的弹性也是比较大的，有能力支撑一段时间，不会赶在短期内大量上市抛售。

综合以上的分析，凯文认为在悉尼、墨尔本等城市，短期内，市中心出现大量房产上市抛售的机会不大。尤其在当前疫苗快要面世，疫情有希望逐步得到控制的前景之下。

接下来我们再看一下最后一个问题，就是对于那些现在有实力，正在市场上寻找机会的投资者，现在是入市抄底，买入悉尼、墨尔本等城市市中心的公寓的好时机吗？

我们首先得了解这个问题，对于不同的人可能是不同的答案。因为每个人的资金状况、风险偏好、投资经验和投资组合都是不一样的。市中心的公寓比起其他区域最大的一个特点，就是风险和收益率都更高，波动性比较大。

打个比方，这就有点像在澳洲股市上，你是想要投四大银行这样的蓝筹股，还是投那些风险和收益率都比较高的矿业股？成熟的投资人一般都不会把自己的资金全部投入在高风险的物业上，而是会做一定的配比和限制，比如说在自己的整个投资组合中不超过30%。

其次，还要看一下短期、中期和长期所对应的市场情况，以决定不同周期的投资策略。

对于市中心公寓，我们把短期定义成疫苗大规模普及并显效之前吧。这大概是从现在开始的几个月到半年左右时间。中期定义成从疫情开始得到基本控制的半年到一年内，这期间疫情持续好转，经济和就业也逐步恢复。长期则是从一年半到两年之后开始算。

先说长期吧，通过对租客的全面分析，包括我在前一期节目当中的拆解分析，凯文的观点是：长期来看市中心的租客需求会下降。没看过上一期的朋友可以点文章前面或后面的链接，回看一下上期的分析。

再看短期。如前分析，大多数房东只要还能够支撑，都不会选择在这个市场的急冻期内出售市中心物业，除非是出现现金流压力的极端情况，而不得不选择在此时割肉抛售，以回笼资金。从这个角度看，短期内可能确实是个捡漏的好时机，但前提是一定要做好调研，确保自己买到的物业是真正的捡漏，是低于它的中长期价值的。

那么中期，就是当疫情全面得到基本控制的时候，市场的利空情绪逐步散去，购房者的信心重新回到正常水平。这个时候，之前政府救市和银行放水的效应也逐步显现，很有可能不但能恢复到之前的水平，甚至有可能出现小幅度的超涨。所以对于想要销售市中心物业的房东来说，中期可能是最好的销售时机。

还有一点值得提醒投资者的，就是我们所分析的所谓市区中心，其实也是一个比较宽泛的概念。每一套物业都有自己的特点，要具体案例具体分析。

凯文觉得，那些有独特性的物业，比方说景观物业，如果一套投资公寓是面向悉尼歌剧院，可以看到大桥，看到新年焰火的，这种位置的物业非常稀缺，供应量就那么多，所以它的基础还是很坚挺的。

当今这个世界，贫富差距一直在增大，富人越来越富，会有很多不差钱的人在寻找这类有特点的物业。所以这类物业长期来看，还是有比较好的保值增值潜力的。

相反的，如果一套市区的公寓没有什么特色，所处的位置、景观、房型、朝向都没有太多的亮点，只是因为处于市区内，交通和生活比较便利，那么按照凯文上期节目的分析，这一类市区公寓长期来讲是不太被看好的。

那么聊到现在，上期节目所收集的问题，基本上有一个全面的解答了。接下来可能有些朋友会问，如果觉得自己不适合，或不想要投资市中心的公寓物业，或者希望调整一下投资组合，出售掉市中心的物业之后，再去选其他的地方投资，应该往哪些方向去选择呢？

凯文所做的这个系列会针对疫情对澳洲房市的影响，以及疫情过后澳洲房市的走向，做一个多方面的探讨，后面几期的内容可能你也会有兴趣。

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