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攒够100万,是买房还是投资?

2020-10-15 来源: 华尔街见闻 原文链接 评论0条

嗨,今天是陪朋友跑楼盘的麦麦。

我这个朋友,年中整理理财账户,意外发现已经有一笔不小的存款了。

经历了疫情这一遭,多多少少想把现金变现,找个类似于黄金的资产保值。

加上“金九银十”,上海的落户政策又放开了,她担心今年再不买房,之后就更买不起了。

但是吧,一百万在上海,3成首付也买不到多好地段的房子,将来真要住进去,且不说月供还贷压力,上班通勤都挺辛苦的。

思前想后,左右不是。

那我这个当朋友的呢,欸巧了,不也正在做理财嘛?

于是给她分析了各项选择的利弊。

01 

买房自住

早几年的时候,还有“买房要趁早”一说。

过去的中国经济,房地产撑起了半壁江山。

加上房贷政策刺激,需求一下子被激发起来,大家都不压抑自己的欲望了,贷款买房几乎成为大多数普通人的“标配”。

看看去年统计出来的居民杠杆率(居民债务/居民可支配收入),这个数据在2008年之前还只有18%,现在已经达到127%了,反超其它国家。

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这么热的市场,哪怕我买房闲在那里,也能充分享受上涨的红利。

就有统计,从2002年到现在,一线城市的房价已经涨了6倍以上,北上深的房价收入比甚至超过了40倍!这比任何哪个基金经理的回报都给力。

但过度依赖房地产,其实会对其它产业造成冲击。

钱都往赚钱的地方去了,谁还愿意沉下心做高科技?这就是所谓的“荷兰病”。

所以就有了“房住不炒”政策,楼市也就没有大涨的基础了。

那现在买房,划不划算?

1、房价涨幅的真实收益率

虽说刚需买房不用太考虑房价涨跌的因素,但买在高点确实挺让人郁闷的,有房一族也总忍不住算算自己房子增值了多少。

朋友是要贷款买房,三成首付,所以相当于加了杠杆,享受的是全价上涨,但这个上涨的红利,需要扣除贷款部分的利率。

所以实际上,投入的三成首付:

本金的年化回报=(全款房价涨幅-贷款部分70% × 贷款利率)  ÷ 本金比例30%

假设房价400万,朋友首付135万,如果房价每年有5%的涨幅,按照当前的LPR,5年期以上4.65%来算,买这套房子,投入的135万带来的年化回报是:

(5%-70% × 4.65%)  ÷ 30% ≈ 5.8%

杠杆的确可以放大收益,但这个回报率,似乎比不上表现好的主动基金。

不过朋友说,股市大涨一时爽,真要保障长期一直稳定在10%,还挺难的,至少她对自己的投资能力,没这个自信。

这个时候好想悄悄给她安利我们的基金组合哈哈哈……

所以出于自住目的的买房,更多的是获得一种心理上的安全感和世俗意义的需要,免于在不停的搬家找房子中消耗对生活的热情,而从资产的角度来看——

第一,相对稳健。当然这个“稳健”,跟黄金一样,是相对的概念,不包括跟风炒房、买在高点。

第二,应该是最划算的杠杆了。

首先贷款利率远低于你的花呗,而且自从改了LPR,完全跟随市场波动,就算利率下行,还款也少了。

2、房子的持有成本

但就像之前我们写过的《你住的房子、开的车子,都不算真正的资产》,买房自住,无形中是增加了我们的负债——

① 房屋税费

(新房要交契税、公共维修金、交易手续费,二手房还有额外的个税、增值税)

② 房贷月供

③ 物业费

④ 装修等安置费、居住在郊区增加的通勤成本等

⑤ 机会成本

(同样的钱拿去投资的收益)

所以我也跟朋友说,不要一股脑儿,把所有存款都拿去买房,留一点现金备用。

而之后,倘若打算置换,已经失去“首套房资格”的她,首付的比例,最低也要50%。

但她现在能买的“远郊刚需房”,要找到“接盘侠”并不容易。

目前上海的改善型住房,需求量明显高于刚需房,而放大到全国,也似乎刚需不再那么多了。

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况且,如果置换房的需求更旺、地段更好,很难说,置换房的涨幅不比首房更高。

但也有人说,买了房,其实一定程度上,决定了之后的人生轨迹。

背上了房贷,就不再那么任性而为,想不断提升自己的软实力,去缓解月供的压力,这也是隐形的收益了。

02

买房投资

考虑到朋友可选的楼盘有限,我们还讨论出另一种可能——就是把买的房子租出去,自己还是住在通勤方便的内环,出租的租金,正好偿还一部分月供。

这个方案行的通吗?

那就相当于,在前面的收益中,叠加了租金收益,又在持有成本中,叠加了租金成本。

所以,实际的本金年化回报=(全款房价涨幅 + 租金收入-贷款部分70% × 贷款利率-自住租金开销)  ÷ 本金

因为地段差异大,两份租金肯定不对等。也就是说,自住租金更高。

今年上半年,国内收益率最高的两类资产,一个是股市(17%),另一个是黄金(16%),相比之下,房产才2.8%,还是算上了2%的新房房价涨幅和0.8%的租金回报率。

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而单从租售比来看,6个一二线城市代表的房产平均租金回报只有0.8%,上海最多不超过1.5%。

所以朋友400万的房子,按照今年上半年行情,收租3.2万,却要月供10.98万,显然抵消不了贷款。

就算是加入房价涨幅,今年以来的2%,也只有8万元,只能勉强覆盖月供,还不如把钱存在余额宝里。

贷款买房用于出租,就是笔赔钱的买卖。

而且,房产的流动性很弱,但凡涉及到交易,不管是租出去、或者卖掉,都有看不见的时间成本,和看得见的中介费、税费……

而如果同样的钱,拿去买地产股,不谈股价变化,股息率就有5%至6%,显然比买房划算。

所以,如果把买房当成投资,可以说是大势已去,曾经“闭眼盲投也稳赚”的时代不再有。

03

理财投资

看过一个段子,说如果你在纠结,手里的钱要买房还是投资,那就去买股票,然后……然后就没这个纠结了。

之前懒猫分享过,借基入股,是多数人省心、省力,还能获得长期回报的选择。

而从大环境来看,股市也确实是未来,值得重点配置的资产。

最近利好股市的大消息,可以说是此起彼伏。

前几天,国务院刚出《关于进一步提高上市公司质量的意见》,大致总结一下,就是鼓励市场的流动性。

而15年前,国务院同样出了管理上市公司的意见,之后的上证指数,迎来了超级大牛市。

参考相对成熟的资本市场,股市的长期收益,大概能维持在年化10-15%。

其实从资产结构来看,美国中产家庭的配置中,房产只占据了30%,而这个指标,目前在国内,超过了60%。

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所以不急着买房,跟随时代的浪潮,充分享受发展的红利,也未尝不是一项不错的选择。

话说到这里,朋友发来消息,说趁着这两天大涨,兑现了好些基金,还是决定买房。

因为漂泊久了,总想在喜欢的城市里,给自己安个家。

如果说,买房就是买城市,上海的确值得投资。不论是落户开放,还是产业多元,无疑都能吸引更多的人口,那楼市就不会差,加上价格已经回落了几年,未来应该还是能保值的。

但这些分析吧,也许在朋友面前,都比不上“安全感”这份情绪价值。

她说,一想到有了房子,就似乎有了一份,坚持自己的底气。

关于“买房还是投资”,你是怎么选择的呢?欢迎来评论区,和我们聊聊你的想法吧。

关键词: 买房投资理财
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