房产不是房地产（组图）

买房不是为了自住，就是为了投资。

从自住的角度来说，如何买到心仪的物业，什么是又好房子，这个是一门艺术。每个人对好房子的定义各不相同，有的人要空间，有的人要水景，有的人要周遭环境的氛围。在有限的预算内，到底是装B还是实用，是每个人的犹豫所在。

如果我们谈的是投资，那么房地产投资就是一门科学，可以被证伪的一件事。这里谈的就不是情怀，格调，理想，人生，你的心情如何如何，而是冷冰冰的数据。就好象法庭上，律师对法官的案件陈述，不管多么声情并茂，到底还是没有证据重要。

既然是房地产是一门科学，就一定有内在的规律，并按照这个规律持续运作。

那房产投资的规律是什么呢？

那就是房产不是房地产，房和地是两码事。

今天我们来说说两者的区别。无论是生意还是投资，想要彻底搞懂。第一要自上而下摸清整个产业链。像房地产，从拿地，开发，销售到后续管理，你都要了解，你需要知道你在整个食物链上扮演的是什么角色，你最终赚的是谁的钱。

第二是横向做比较。万邦君购买了南非，德国，美国，香港，台湾，中国大陆等地的房产书籍和学习资料，为的就是通过不同的市场，来观察房地产在不同经济政策和环境下的表现。

因为别人的昨天，可能就是你的今天甚至未来。

香港的楼价世界第一，某段时间涨幅也名列全球排行榜，在这样一个三句话离不开房地产的城市里，我相信当地投资人有很多经验和知识我们可以借鉴。

我买了当地投资人一本新书《智取笋盘》，谈的就是如何选地段。

在翻阅了整本书后，我发现整个大中华地区，无论是大陆还是港澳台，怎么买房其实内容是一样的，可以分总结为三点:一看周围配套，二看政府规划，三看当地产业升级。作为一位在澳洲投资人我对这三点常识是有些困惑的。

就拿悉尼来说，很多大地house，既没规划，也无配套，出门就必须开车，产业升级更无从谈起，好工作一直就集中市区CBD，但是无论是人们口中的好区还是坏区，澳洲house的升值其实一直是有保障的，区别无非是涨多涨少，从长线看都能保障稳定增幅超过通货膨胀，保持财富价值。

难道亚洲的东西到了澳洲就不灵了？

后来我突然明白了国内和港台是房产市场或者说是楼市，而澳洲的house是房地产市场。房产和房地产一字之差，但差距就是天壤之别。

大城市里的地-----代表了不可再生，可开发，最不受限制的产权，这些都是房所不具备的，所以在西方地天生就具备供需矛盾，成熟地段的house供给只会随着城市建设大潮被拆除，而越来越少，而人口多的家庭因为对空间的渴望，反而越来越大。

这种供需矛盾在悉尼只会越来越大，因为房和地两者互不越界，普通公寓最大就是到三房，而普通house都是从三房起一直到5-6房，所以想要空间的家庭，没有太多选择。

在亚洲所有的house几乎都在城市边缘地带，和城市资源无缘，而且亚洲公寓选择多样，四房，五房都有，满足各式家庭。

亚洲有的是楼市，而悉尼算是澳洲唯一有较成熟的楼市市场。

亚洲没有的是给普通人的“地”产市场，这一项是资源是完全被开发商所垄断的。

一个地区有没有楼市不是以盖没盖公寓，或盖了多少公寓来看。

而是当地人口使用公共交通出行的比例，比例越高则公寓价值越高。

楼市真正成熟的市场比例一定要超过40%这个分界线。（国外多了水景这个极大的变量因素）

亚洲楼市的板块选择三项—看配套，看规划，看产业升级，其实可以归纳为一个字“人”。

这是悉尼一些人们心中不是那么好区域的房价，其中最远的penrith离市区有50多公里，而最近的Lakemba离市区只有17公里。

这些区域目前的价格呈扁平化，彼此之间也最多就是百分之十几的差价。

为什么房价差异不大呢？

因为住的人收入其实都差不多，房价是靠人撑出来的。

一个区域的楼盘能不能大涨，不是看人口，不是看通胀，首先是供给。

哪怕你有良好的基本面，过大的供给也会毁了你。

这其实是楼市的关键，而这点“地”产市场不一样，市区内的地无法再生（除非市区外的的House land）。

我们可以看一下国内沈阳的例子。在过去的17年沈阳的房价平均涨幅在3.5倍左右，而这也是国内城市平均涨幅。

2001年，各个城市的房价起点都差不多。

如果你买了北上深，涨幅可以到15倍以上，如果你买了二线省会城市，涨幅也可以到7倍左右。

为什么沈阳涨的这么慢？要知道虽然东北人口流出，但沈阳的常驻人口在这个十几年来增加了一百多万人。

其实这一切都出在供应量上，沈阳的库存在全国属一属二，光新开发的沈北新区就有两个新加坡的面积。

哪怕你的区域没有供给，周围区域的供给也会对你产生吸血效应。

在城市化结束的西方，这种效果更明显。

一个区域的楼市想要大涨除了，除了不能有无限供给外，还有一点就要彻底改变当地的人口结构。

改变人口结构就是让当地有更多需求远远产生供给。

就像Lakemba 虽然离市区17公里，但当地低收入人士多，你离市区17公里，对他们也没有意义，平时上班也不去市区，要不拿社会福利，要不去工厂。

如何能改变当地人口结构呢？

其实就是刚才亚洲楼市的三点：配套，基建，和产业升级。

一个区域如果有优质配套（好学校，商场和大型火车站），这样区域会持续吸引人来此居住，同时也会对当地居民有粘性。

这样的区域在亚洲普遍是在CBD附近，这些区域是开发商最早开发的地方，当地没有地可建。

这样区域既没有供给，还有资源，长期升值是必然现象，这也是为什么国内的人说，买房一定要买市中心，其实这背后的原因没人说清楚，就是存在供需矛盾。

如果自身没有优质配套就要靠政府大型基建。

如香港的屯门，历年来楼市总是跑输大市，因为地处偏僻，交通实在不便，自从2003年地铁建成了后，大幅改变了当地的格局，成了最热门的置业地点之一。

而产业升级则代表当地居民的收入结构改变，如以前是工业区，现在转型为白领商业区，这对当地也是极大的冲击，如香港的九龙东。如今九龙近10年涨幅跑赢港岛。

其实北上广深盖的楼也不少，但是人家垄断资源，你想进入一些行业就必须到这个城市来，造成了需求远远大过供给。

总结：

公寓楼盘因为产品结构单一，加上可以持续供给，所以没有土地那种天然的供需矛盾，供不应求。所以楼市想跑赢大市就需要需求远远大过供给。

有前途的楼盘区域分为两种，一种是当地有优质配套，却很少有供给，能持续吸引和维持优质人口。如悉尼的bondi beach。这种就是看配套的路线。

另一种是当地政府有大量的政府基建，周围还有很多高新白领工作机会，产业开始升级，这种模式彻底改变了当地的人口结构，吸引了新的人来到了这个地方。这种方式等于说为这个区域创造了新的需求，如悉尼的Redfern。

大中华区因为城市化缘故，总有大量的人涌入城市，一个区域出现了改变，房价会立马体现出来。而澳洲没有那么大的增量，这些利好的消息还是要配合当地没有过大供给，Parramatta就是一个失败案例。

对于地产因为地的缘故上涨是必然的。对于楼市，你要问自己，当地是好区，好配套，还供给有限吗？如果不是，你问自己，当地的会发生一些事情，改变当地人口结构吗？

如果两者都不是，涨少涨的慢，是必然现象，跑不赢大市的。