集体暴涨！“地惨”突变小甜甜，地产股的春天来了吗？

导读：反转，还是昙花一现？

仿佛奇迹出现，2月25日，A股和港股地产板块一扫多日阴霾，集体暴涨，成为市场中“最靓的仔”。截至收盘，wind数据显示，A股房地产指数涨5.94%领涨其他行业，港股香港房地产指数涨5.12%领涨其他行业。

个股中，万科A、保利地产等地产龙头在午盘时均封住涨停。港股板块也表现不俗，合景泰富集团涨幅逾18%，万科企业涨幅也超过14%。其他像恒大地产、融创中国、龙湖等涨幅均靠前。

这令市场不由惊叹，“四大惨”要除名了？在此之前，“银横、地惨、报险、基贱”四个低估值蓝筹品种除地产外，估值均出现一定程度的修复。比如说银行板块从2020年7月启动，至今整体板块涨幅超过33%，“银茅”招商银行区间内涨幅超过64%。

此前不少私募和公募基金经理对华尔街见闻表示，随着1月份以来不少“抱团股”走向高位，自己的基金都减仓高位“抱团股”，陆续配置了低估值蓝筹品种。

但银行、保险和基建在过去的半年内均获得不少资金的青睐，唯有地产板块似乎还是“牛夫人”。

直到2月春节前，市场上对地产板块仍然存偏见，保利地产甚至连续三次跳空低开，不断走低，在2021年2月4日创下近11个月的新低，但随后剧情开始反转，截至2月25日的涨停，保利地产在2月份涨幅达18%，期间创业板涨幅为-3.34%。

消息面上，多个重点城市将施行住宅用地供应“两集中”新规，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，预计全年将分3批次。目前青岛、天津、郑州等地已经发布相关通知。

有券商认为，这个新规有利于加大宅地供应，稳定市场预期，并可以遏制行业的非理性竞争，是土地供给侧改革、长效机制的重要拼图，对行业形成利好。

但部分市场人士认为，引爆市场的导火索来自某基金经理的观点：无论从PE还是PB角度，目前最优质的地产龙头估值水平均在较低位置。

他认为，保利、万科等地产的龙头估值水平比银行龙头低很多，包括分红方面也是如此，因此防御板块上自己没有选择银行而是选择买地产板块。但他亦表示，“我不会压得太重”。

中国银河证券也认为，房地产板块估值目前处于历史底部区域，提示板块当前的配置价值。虽然部分城市因城施策出台房地产调控新政，短期影响行业投资情绪，但是长期不改龙头企业稳健增长趋势。

中信地产团队则指出，公募基金对地产股的配置处于严重偏低的状态，到2020年底，公募基金配置地产股的比例仅为1.77%（低配0.99%），仓位有提升的空间。

地产行业的基本面似乎也在支撑股价的修复。从行业的龙头经营情况看，2021年1月，保利地产实现签约面积210.45万平方米，同比增加33.57%，实现签约金额430.73亿元，同比增加82.61%，整体呈现量价齐升。万科A则实现合同销售面积398.6万平方米，合同销售金额714.7亿元，实现同期历史新高。

国金证券首席地产分析师赵旭翔认为，就地过年提升了一二线城市春节期间的销售，行业基本面在持续恢复中。

2021年春节过年期间（2月 11日-2月 17日），热点城市成交热度高于往期。预计2021年往后销售利润率将企稳回升，基本面改善，并且房地产股票估值处于历史低位，基本面处于恢复阶段，认为 2021年是板块长期估值提升的起点。

不过，长期被投资者抛弃的“地惨”，去年某知名地产分析师电话会议都无人参与的窘境，是否会彻底扭转，板块是否迎来上升空间，仍然是个未知数。

地产行业和公司依然受到政策的多重约束，针对房企的三道红线、针对银行贷款的两条红线，以及最近严控经营贷等，都是从最核心的信贷层面制约房企和行业的扩张。

瑞信中国房地产行业研究主管陈建萍认为，预计2021年监管机构将扩大“345新规”的适用范围。债务扩张步伐受控应会减缓销售增速，融资灵活性降低意味着对经营效率提出更高要求，因此大型开发商也或将逐渐受到更多影响。