被异化的经营贷：去年新增超2万亿，有多少流入了楼市？

导读：郭主席讲话后，一线城市排查经营贷流入楼市，力度前所未有。

许多人还记得，去年3月深圳楼市的“魔幻上涨”，也是从那时起，房抵经营贷（以下简称经营贷）“爆红”，受到前所未有的关注。

一年后，3月11日，深圳终于出手，严查经营贷违规流入楼市。交通银行通知，对2020年5月1日以后发放的1000万以下的普惠口径贷款进行核查，重点看贷款发放前后三个月，借款人是否有新增房产。

不只是深圳，近期严查经营贷已经成为一线城市的标配。一些城市的商业银行开始“抽贷”，这意味着，这些申请人可能要在1-2个月里，还清数百万的经营贷。

央行数据显示，去年全国新增2.2万亿经营贷，其中到底有多少违规流入了楼市，还有待各地的排查。

经营贷“炒房”套利、高杠杆放大泡沫，会带来更大风险。在3月2日的国新办新闻发布会上，中国银保监会主席郭树清指出，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。

业内人士认为，随着房地产调控转向金融信贷领域，加大排查经营贷等违规流入楼市，将会有效遏制投机炒作、平抑房价上涨预期。

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“抽贷”已发生

王文蓝（化名）没想到，刚做经营贷两个月就被要求提前还了。

华尔街见闻此前文章《银行动手了！有人300万贷款被提前收回，多地严查资金违规流入楼市》提到，他收到银行的《个人贷款提前收回告知函》显示，申请人在2021年1月与银行签订了借款合同，但未履行“贷款用途”的相关规定，银行宣布全部贷款到期，贷款本息约298.85万元，要在2021年3月31日前还清。

王文蓝不是个例。华尔街见闻也从多位中介人士处了解到，王所在的一线城市“抽贷”涉及案例较多，目前中信银行的执行力度最严，如果客户不能提供企业经营凭证，或者入股公司不到半年便申请经营贷的，大概率会被抽贷。

早在春节前，北京的主管部门就对西城金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点学区成交案例，重点核查经营贷。

其中一个案例是，有贷款申请人在2020年新注册了一家小微企业，之后没过几天，就网签了西城区重点学区的一套二手房，在随后的几个月里，先后从两家银行申请了数百万元的经营贷。

像这种在与购房行为相同或相近时段申请了经营贷的申请者，是银行重点排查的对象。

此外，华尔街见闻了解到，广州亦在加强对清理违规信贷流入楼市的行为。尤其是在同比去年房价增长超过40%的黄浦等区，是清理的主要地区。

某大行广州分行人士确认，已向部分申请人发出《告知函》，主要内容均是，申请人消费贷、经营贷的贷款用途存在违规，要求他们提前还款。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2020年四季度广州房价快速上涨，不少东莞、深圳的投资客转战广州，利用经营贷炒房的情况也多了起来。

而在深圳，3月11日，当地监管召集各大商业银行开会，要求商业银行自查2020年以来经营贷资金流向，且需穿透检查。

据央视报道，深圳多家银行表示，3月9日起，部分银行已对违规流向楼市的信贷资金进行自查，要求客户提前返还。

在2020年4月，深圳曾率先摸底经营贷，结论显示，确实有客户全款买房再申请房抵经营贷，但规模占比很小。

但包括李宇嘉、宋丁等在内的资深业内人士均认为，房抵经营贷的违规使用，是去年深圳楼市火爆的重要助推器，应加大力度排查。

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炒房“助推器”

经营贷并不是一个新鲜产物，它本是银行为企业经营进行贷款支持的一款产品，但在近年尤其是去年以来的楼市上涨中，部分经营贷被异化了，变相流入了楼市。

深圳、杭州、合肥，尤其是深圳，是利用经营贷炒房的“热城”。据华尔街见闻了解，深圳有不少买房人都曾使用经营贷。具体做法是，成立一家公司，公司法人或股东可以将个人名下房产作为抵押，以企业经营需要资金为由向银行申请贷款，一般可贷出房产评估值的七成。

去年新冠疫情后，深圳各区一度出台各类贷款贴息政策，在6-12个月不等的时间里，享受贴息贷款利率，经营贷能从正常年化利率4.75%做到约1.9%。尽管在2020年4月后相关政策收紧，但经营贷与房贷之间的利差，仍然吸引投资者不停地“加杠杆”。

李顺（化名）曾通过贷款居间中介办理经营贷，他告诉华尔街见闻，去年初自己的房子市值是600多万，贷款还剩大约300万，半年多后，这套房子评估价涨到了830多万。中介帮他联系找贷款机构，帮他做过桥贷款还清了剩余房贷，随后将房子按评估价的7成也就是560多万申请经营贷，还完过桥贷款以及中介费等，他手中的低息经营贷还剩260余万元。

李顺表示，自己原本打算在春节前后把这套房子卖掉，还掉一部分经营贷，这样他至少能净赚百万。但新政来袭，让他的卖房计划暂时搁浅。不过他说不着急，放放再说。

事实上在深圳，已经形成了一整套成熟的经营贷买房套利的链条。深房中协指出，据中介龙头企业反馈，的确存在部分业主（甚至联合）将本小区房源报价大幅抬高，以期利用“高评高贷”方式，通过经营抵押贷款，或转按揭的方式予以高位套现。

在“房价永远涨”的预期下，炒房客买房后申请抵押贷、经营贷，又转手卖给接盘的购房者，还完贷款又能投入下一波炒房当中。

市场上存在多个贷款居间机构以及服务商，比如著名的深房理等，为资金远远不够的投资客撮合贷款资金，甚至都没来过深圳的外地投资客，也能通过假结婚加入深圳及周边城市的炒房大军中。

华尔街见闻发现，即使在严查的当下，深圳依然有机构大肆发广告诱导客户做经营贷。

一家名为“鑫窝”的机构，在好几个公众号投放“软文”广告，称可通过经营贷腾出资金，除了企业经营的用途外，还能进行“资产、债务优化”。

回溯2020年经营贷的增长，与房地产市场的火爆有着时间线上的重合。据中国人民银行发布的金融机构贷款投向统计数据，在2020年之前，2017－2019年，全国本外币住户经营性贷款余额单季度环比增速最高也就3.87%，但2020二季度经营贷余额环比增速约为6.08%，三季度经营贷余额环比增长5.73%，这个时间段，正是深圳等地楼市最旺盛的时候。

2020年全年，经营贷余额同比增加2.27万亿元，较2019年、2018年同比增长1.26万亿、1.09万亿元高出了超过1万亿元。

至于其中有多少流入了楼市，目前并没有权威的数据。但在深圳一些银行业人士看来，去年经营贷流入楼市的，肯定比往年多很多。

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风险的博弈

经营贷增长、违规流向楼市背后，是商业银行激烈竞争的底色。

有银行业人士对华尔街见闻表示，近几年银行信贷投放在个人、普惠金融等类别上竞争激烈，同业竞争压力比较大，相应的审贷标准也是相对放松。有的时候审批就“睁一只眼闭一只眼”，申请经营贷，存续期满一年以上的公司就行，申请前发生了股东变更什么的都不会卡太紧。

至于资金流向，银行人士称，要想监管到每一笔资金很难，很多中介机构会提供相应的预付款单、相关合同，申请者申请经营贷的手续看上去都合乎流程。

“但钱到了申请者手里，具体怎么用就难查了，银行打款到申请者企业的合作方，比如说企业卖塑料就打款给原料化工厂，有了合同钱就打过去了。但如果分散地过几次手，钱是不是用到企业经营，会不会深圳申请东莞炒房什么的，那得跨行跨地区地查，这么多申请的人银行没有有这么多人手”，某商业银行人士说。

尤其是去年疫情后，很多中小微企业经营都很困难，关门的不少，有银行个贷经理甚至私下称，经营贷拿去炒房都风险可控，做生意的话指不定就成坏账。

而经营贷流入楼市的风险，是银行承担得多还是买房人承担得多，并不好估算。一般而言，谨慎的银行都会做好风险防范，要求提供足额抵押物，而且，银行还有一招：提前“抽贷”。

业内人士提醒，当房地产的价格下跌，炒房的链条被切断，更可能承担风险的是买房人。有税法律师亦对华尔街见闻表示，目前不少中介机构所给出的所谓申请经营贷的方案，也存在税务和法律上的风险。

该律师称，对贷款人来说，被抽贷后，贷款人若已把钱用于买房，贷款还不上则会被银行以骗贷甚至贷款诈骗罪起诉，并且很多贷款人是以股东名义申请经营贷，而由公司借款给股东，则又需要以银行同期贷款利息的标准缴纳增值税，否则税务局有权进行调整。