2021 商业地产大预测（下）丨商业地产

在“2021新开年，商业地产市场大预测”上篇中我们讨论了经济复苏对商业地产市场的带动和办公室市场的两极分化分体。

到如今2021年已经过去近三个月，商业地产市场的复苏已经初见雏形。

在本文中，我们就根据2021年前三个月的商业市场发展轨迹，来继续预测剩下的一年的市场中还可能会发生什么情况。

01

商业地产依旧会很贵

在过去的一年多的时间里，我们很容易发现，商业物业，尤其是零售和办公楼物业的租金回报明显下跌，空置率也大幅提高。

但有趣的是，虽然租金表现如此不佳，但商业物业的价值和销售价格却未见明显的下滑。

这是为什么呢？

商业物业的买卖价格是否过于昂贵？

这个问题的判断标准是什么呢？

一般情况下，我们会对比商业地产的投资（租金）回报率和10年期政府债券的回报率，把高于政府债券回报率的投资视为基本符合其价值的；

而低于政府债券回报率的投资，被视为回报与购买价值的比率过低，即不理想的投资。

现在无论是办公楼、零售物业还是工业地产，即使是价格最高的顶级的办公楼的投资回报率都远远高于现在的10年期政府债券回报率（约1.7-1.8%）。

所以各大商业地产机构和银行对于未来商业地产价值的预测都表示商业地产的价格还有上升空间，会继续保持现在的水平，并且随着经济的复苏，稳中有升。

02

投资方向转变

由于市场近期的不确定性依旧存在和越来越大的租赁管理难度，个体投资者会倾向于处理掉投资组合中的零售物业。

虽然零售市场已经转暖，但由于生活和工作数字化的脚步逐渐加快，零售类实体经济将慢慢淡出投资者的关注圈。

中小型投资的热度将转而走向必需品（服务）类物业，比如幼儿园、医疗物业和数据中心等。

如果您的物业大小和位置恰巧适合做以上几种生意，那么可以考虑将其略作改造，将自己的物业装修成适合做幼儿园/医疗中心或者数据中心的样子。

一般比较受医疗机构欢迎的物业会具备以下特征：

1.  物业类型为靠近大型医院或者医疗机构集中区域的B级以上的办公楼或购物中心附近的零售物业

2. 面积一般在200平米左右或以上

3. 室内可以接上下水

4. 房屋挑高（不含吊顶高度）最好在2.7米以上

比较受幼儿园欢迎的物业常见特征：

1. 楼面面积大于400平方米

2. 物业类型为靠近学校或大型住宅区或办公区的独立物业或是分契式物业

3. 楼内或街面停车位，方便接送儿童

4. 室内可接上下水源

03

租赁管理难度加大

2020年的慌乱已经过去，这让很多人都舒了一口气，但很多问题没有发生不代表它们不存在。

2021年就是所有的历史遗留问题同时浮出水面的一年。

时至今日，更多的租客面临的是两个方向。

要么是随着经济复苏，生意上的难题慢慢得到缓解，逐渐回归正轨。这是租客和房东都想看到的共赢结局。

但另一方面，也有些租客和房东就没有这么幸运。

随着租金折扣的完结和job keeper的即将结束，已经能看到生意已经无法继续进行的苗头。

有相当一部分业主面临着需要重新谈判租约以挽留租客；

更严重的情况甚至是租客直接跑路，留下一堆“烂摊子”给业主处理。

尤其是在2020和2021 这两个年度面临着续约、重新招租或要做租金评估的情况的业主，更是面临着租金水平大幅下滑，甚至不得不更换租客的情况。

这就对业主本人、租赁中介和物业经理的专业素养以及对市场的精准把握有着极高的要求，对知识储备和管理能力和危机处理能力都是很大的挑战。

写在最后2021年，以目前的情形来看，还算不得后疫情时代。

只是人们和市场都已经渐渐习惯了疫情的存在，市场一直在改变，机会也一直都在。

祝各位读者能够把握机会，整理好自己的投资组合，从而获得更高的回报。