澳洲CBD办公楼还在“为生存而战”？

你回办公室上班了吗？

在重返办公室这件事上，澳大利亚的大型机构脚步似乎比小企业要慢一些。

但从本月开始，很多大机构（如银行和大学等），终于开始恢复全员可以上班的机制。

一些科技企业也在做出改变。疫情爆发时，亚马逊（Amazon）全球90％的办公室员工都是远程办公。自3月31日起，这家全球电商巨头开始逐步恢复实地办公。公司称：“以办公室为中心才是我们的文化基准，方便我们以最有效地方式协作、学习和创新，我们计划恢复这一文化。”

不过，社交媒体巨头推特（Twitter）则采取了不同的政策，员工可以远程工作。不仅如此，推特公开喊话，如果亚马逊员工希望继续保持远程工作的模式，可以选择来推特应聘。

同为互联网技术领域的巨头，两家公司在办公模式上却采取了截然相反的态度。最终的结果势必将改变澳大利亚人的工作方式，决定企业的发展、挑战写字楼的前景、并重塑城市商业中心（CBD）的样貌。

早在今年2月份，澳大利亚开发商Mirvac首席执行官苏珊·劳埃德·赫维兹（Susan Lloyd-Hurwitz）就曾表示：“我们无法回到过去。”

尽管在办公室复工方面，澳大利亚要领先于许多其他发达经济体。但是，房地产委员会的最新数据却显示，今年3月份，墨尔本写字楼入住率低至35％，悉尼则为50％。即便是在供应相对较少的珀斯和阿德莱德，也有多达30％的空间空置。

如果百分比换算成人数，会怎么样？

在疫情爆发前，悉尼市（包括CBD在内的地方辖区）曾是容纳超过50万人办公的工作场所。考虑到这群人的支出，以及国际游客和留学生（现已流失）的支出，这座城市每年贡献高达1380亿澳元，占GDP的7％。

从财富角度来看风险，悉尼CBD的物业总值约为750亿澳元，墨尔本CBD的这一数据约为500亿澳元。

雇员偏好灵活办公，雇主期望实地办公

过去一年，在应急状态下采取的远程办公无疑是有效的。今年，随着新冠疫苗和疫情的发展，企业和政府将不得不做出更多的决策，他们必须为后疫情时代进行谋划和布局。

相关的调研的确帮助提供了一些指导，调研结果显示，混合工作方式（即实地办公和远程办公相结合）成为一种偏好。

受澳大利亚地产委员会的委托，EY Sweeney对多达600名白领进行了调查。结果显示，70％的人更喜欢灵活的办公方式，平均每周在办公室工作3.3天。

同样，全球建筑公司Gensler在美国进行的“2020年工作场所调查”发现，只有19％的受访者希望一直远程办公。过半受访者想要混合办公模式，约1/3的受访者则希望采取实地办公的模式。

当然，了解管理层的预期和相反也同样重要。

波士顿咨询集团（BCG）针对澳大利亚的一项分析发现， 121名企业雇主中只有40％的受访者喜欢混合办公模式。相比之下，更多的雇主希望员工回到办公室工作。

美国的情况也是类似。在疫情期间遭受重创的曼哈顿（3月前只有10％的员工返回办公室），纽约合作组织 (Partnership for New York City)对其成员、所有主要首席执行官进行了调研。

结果显示，22％的受访者期望全员返回办公室办公，大多数（66％）的受访者则正在计划一种混合办公模式，另有9％的受访者预期完全远程办公，只有4%的受访者表示办公模式取决于“岗位角色”。

作为该组织的主要成员之一，摩根大通首席执行官杰米·戴蒙（Jamie Dimon）是“恢复办公室办公”的坚定拥护者。

他在给股东的年度信函中预测，25万名员工中有许多将返回办公室工作，相对较小的一部分团队会采取远程和实地办公的混合模式，大约有10％的“非常特殊的岗位”可以每天居家办公。

相比之下，花旗集团已经建议员工，一周三天在办公室工作。

办公室或迎来大变革

从澳大利亚城市的活动来看，混合办公模式受欢迎程度日趋上升。一周中，周二、周三和周四通常是繁忙的工作日，周一和周五则相对灵活。

如同澳大利亚地产委员会在墨尔本的Fab Friday倡议一样，这给运营带来了巨大的挑战。

安永大洋洲房地产和建筑管理合伙人Selina Short指出，离家越远的员工越想远程工作。因此，“如果想要复兴CBD，必须在通勤上下功夫。”比如将营业场所转变为体验中心，并且重新定义工作场所的用途、引入更多的绿色空间、采纳更有效的出行方式等。

在“慢节奏”的周一和周五，政府可以通过提供免费交通和停车、鼓励夜市经济等，来实现空置空间的有效利用。

墨尔本Federation Square

当然，也有更多企业在考虑对办公室做出重大改变。房产行业人士警告称，写字楼所面临的挑战不会随着疫情的终止而结束。科技的力量不可阻挡，在弥合远程办公或混合办公的缺点方面，以后将会做的越来越好。

目前，澳大利亚开发商Mirvac正在美国工作技术学院（Worktech Academy）合作，试图重新思考疫情后时代的“全渠道（Omni-Channel）办公场所”定义。

所谓“全渠道”是从零售业引入的概念，是指在数字化转型过程中，为员工提供了更广泛的工作场所选择。

在其看来，办公室将不再是“一般的工作场所”，而是将作为一个“文化、创新、学习和生产枢纽”而存在。

未来的员工将希望“更有目的性”地前往办公室，而办公室将成为“以健康和福利、可持续性和社会责任为主要驱动力的地方”。

写字楼地产正在逐步复苏

那么，所有这些将如何进行？根据城市研究方面的专家理查德·佛罗里达（Richard Florida）于今年2月提供给悉尼委员会的建议，CBD将能够应对“冲击”。

他说：“危机是加速器，而不是破坏者——这才是最佳的思考方式。基本上，传统印象中的作为工作场所的办公室已经死了，可以说，这场危机从根本上颠覆了我们工作、生活、购物、乃至日常生活的方式。”

据其预计，办公室将需要得到重新设计，重点放在健康、休闲、体验和开放上。在这个过程中，对CBD办公室的需求将下降20％，整个CBD的支出将下降5％-10％。

澳大利亚商业房地产集团Charter Hall首席执行官兼地产委员会新任主席戴维·哈里森（David Harrison）则对整个行业前景相对更加乐观。“我从来不认为，居家办公是一种结构性的变化。实际上，居家办公是针对健康危机的一项周期性实验，最终，企业老板还是会希望他们的员工回到办公室。”

Charter Hall管理的写字楼资产超过230亿澳元，为全国最大的写字楼资产管理公司之一。在新冠疫情期间，他承诺追加写字楼投入25亿澳元，并购买David Jones 悉尼旗舰店。

Harrison的信心在一定程度上可归因于投资的性质。在其投资组合中，大多数写字楼都是长期租借给政府或大学。

不过，他也指出，向更为紧凑型办公布局的转变已经结束。过去十年，人均写字楼占有空间从14平方米下降至10平方米。他认为，人均办公面积回升至14平方米的逆转，将是市场的巨大变化，这将抵消每周两天在家工作所造成的需求流失。

事实上，在过去几个月，澳股市场中的几大地产信托公司股价有所回调，其中表现较好的就包括和Charter Hall和工业地产公司Goodman Group。

随着疫情危机的解除，海外投资者表示愿意投资澳洲地产。尽管市中心写字楼仍受到较高空置率和租金下降的打击，但对商业地产市场普遍下跌的担忧已经消除。