高盛警告美国房价飞涨：比2007年泡沫更大

几天前美国超预期的CPI和PPI数据，被美联储认为只是“暂时性的”过度通胀。不过，市场也逐渐意识到，将有更多的滞涨数据显现，在高盛看来，住房通胀即将爆发。

高盛预测，到2024年，房价的上涨速度将远远超过公认的2006-2007年的房地产泡沫，而房价飙升的溢出效应将使即将到来的恶性通胀不会是暂时的。

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住房通胀将爆发

高盛分析师Ronnie Walker在其最新研报中警告称，除了拜登数万亿的经济刺激将带来的通胀压力外，全美住房短缺将在至少几年内推动房价大幅上涨，而房价升值的5%-15%将被传导至通胀。

为了得出这一结论，高盛将城市地区的CPI数据与地方的失业率、空置率和房价升值数据结合起来。

高盛的模型预计，随着经济复苏加快，美国失业率将最终跌至上个周期达到的50年低点，劳动力市场的前期复苏与历史高位的房价增长相一致。

2022年底前，这将推动住房通胀同比涨幅达到3.8%，到2023年将超过4%。随后随着房价增长放缓，通胀将有所放缓。

高盛分析称，美国房地产市场供需持续失衡将在今明两年带来两位数的房价上涨。

分析表明，周期性改善和房价上涨确实会在一定程度上延迟影响租金通胀和OER。纵观许多范例，5%-15%的房价升值会在数年时间的跨度内传导至通货膨胀。

这意味着房价的上涨速度将远远快于公认的2006-2007年的房地产泡沫，而且房价飙升的溢出效应将使即将到来的恶性通胀不会是暂时的。

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住房通胀是核心通胀的关键组成部分

在高盛看来，住房通胀是核心通胀的关键组成部分，原因有二：

租金和业主等价租金(OER)占核心PCE价格指数的近20%，占核心CPI指数的40%。

其次，住房通胀是核心经济体中最可靠的周期性因素之一，从经验上讲，它是菲利普斯曲线的重要驱动因素。在过去20年里，当核心PCE高于2%时，PCE住房通胀率平均为3.0%。

Walker指出，受新冠疫情影响，过去一年美国住房通货膨胀急剧下降。

一方面，严峻的就业形势降低了民众支付租金的能力。另一方面，向承租人提供保护的暂缓驱逐令已经免除了部分租客租金。

根据高盛的计算，这些被减免的款项给住房价格同比上涨带来了约25个基点的压力。不过，随着驱逐令的解除，这些特殊因素将逐渐消失。