融创年内迅猛拿地超900亿，孙宏斌详解背后逻辑

在花了大半年将融创由“红”档转为“黄”档之后，孙宏斌这位曾经的并购王、地产狂人又回来了。

去年还在“严拿地”的融创今年异常凶猛，成为首轮集中供地绝对的胜者。

截至目前，融创年内通过公开市场拿地已超过900亿元，此外，融创收购彰泰还要花费99.1亿。总体来说，前五月融创在扩充土储上已花费超过千亿。

这一数字已远超过去年全年。去年融创买地总金额为695亿元，较2019年大幅减少30.5%。

作为过去六年最大最猛的房地产“黑马”，融创能高速增长成为“四巨头”之一，离不开高杠杆加持的扩张与周转。

在蛰伏一年，大降杠杆后，融创重新借助各方伙伴的力量，开始了新一轮冲刺。这一次，狂人老孙剑指行业“老大”。

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拿地逻辑

融创中国董事会主席孙宏斌一边说着要严拿地，一边拿了最多的地。

3月份的业绩会上，融创管理层曾表示，“2021年仍然会比较严格地以高标准来控制拿地，保证拿地质量。”

话音刚落，在行业普遍认为利润被压缩至极致的首轮集中供地中，融创却疯狂扫地。

融创重点进军的城市包括北京、杭州、天津和重庆等。在杭州，融创以126.95亿元斩获了4宗地；在大本营的天津则又耗资105亿元拿下6宗地；4月末的重庆土拍中，融创及其组成的联合体成为最大赢家，累计斥资99.09亿元拿下8宗地块。

耗资最大的则是在北京，融创合计砸了212亿元拿下4宗地。除了先前竞拍下的2宗地块，融创在近日披露的竞高标准商品住宅建设方案中，又以121亿元斩获海淀树村南、北2宗地块。

在已完成集中供地的15个城市中，根据中原数据，融创以权益拿地总价为434.74亿元，名列房企榜首。加上融创新拿下的北京2宗竞方案地块，这一数字进一步上升至555.74亿元。而排在其后的华润置地，拿地金额不到融创一半。

这些集中供地的城市是融创的战略重心。去年在杭州、重庆和武汉等城市，融创拿下了销售额第一，其中杭州销售金额超400亿元，重庆、武汉等城市超过300亿元。

除了集中供地的重点城市，融创在包括徐州、芜湖等地也频频高价拿地。例如2月份在芜湖，融创就以综合溢价率约169%拿下一宗热门地块。

今年截至目前，融创拿地权益总额已超903亿。

过去5个多月，融创频繁高溢价拿地，令市场对其颇为关注。就在今年2月，融创还因高溢价拿地被上海普陀区政府约谈，要求合理调整预期、严格执行相关法规及要求。但这并没有阻止融创拿地的热情。

孙宏斌对拿地的结果非常满意。5月27日，在融创中国股东大会上，孙宏斌很凡尔赛地说，“建议其他城市学习北京，不要摇号，拼方案就很合理”。

多位业内人士指出，本轮集中供地最大的一个特点是，双限双竞普遍应用，房企的利润空间被严重压缩，此前杭州滨江集团董事长戚金兴曾表示，杭州拿地净利率只有1-2%。

业界都很好奇，去年很低调没怎么拿地的孙宏斌，为何在如此低利润预期下，又如此激进拿地？

投资者对此自然也充满疑虑，在股东大会上把问题抛给了管理层。

孙宏斌回应说，融创通过公开市场拿地的规模大概占新增土地储备的1/3左右，虽然这几个月拿地数额看上去比较多，但很多项目都有合作伙伴，实际上融创需要投入的资金并不多。

孙宏斌以杭州为例称，在杭州融创拿到了4块地，其中3宗报价都未达到竞自持阶段，这几块地的自持部分最后都会由合作伙伴原价拿走，保证了利润空间。此外，4宗地整体融创的权益比为52.5%，实际出资一半。

而融创擅长的高周转，也是其在有限利润水平下提升总体利润的不二法门。目前来看，虽然很多城市的利润空间有限，但融创可以在6-7个月里实现从拿地到开盘销售，周转率很高。

融创中国行政总裁汪孟德补充，杭州的市场由于一二手倒挂比较严重，市场比较火热，去化率都很高，周转率、IRR的数据能够弥补利润被压缩的空间。

西南则是孙宏斌认为极具潜力的地区，他认为，与其他限价城市比，西南地区很多城市可以把“好产品卖出价”，今年融创就在不断加码西南。

融创中国执行董事、西南区域公司总裁商羽也表示，虽然有些地块看上去毛利率在8-10%的水平，但是通过项目管控、高周转，全年毛利率可以做到28-30%。

汪孟德称，截至目前，融创拿地下地块的平均净利润率超过7%，杭州拿下的几块地块价格倒挂比较严重，平均也在4-5%之间。而通过融创团队的周转能力，这些地块的IRR（内部收益率）可以达到30%以上。

中原地产首席分析师张大伟认为，融创近期的动作表明，房企仍然在追求规模 ，利润被放在了第二位。

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冲击第一？

敢于下注是孙宏斌一贯的风格。在2019年前，融创的净资产负债率一直高企，孙宏斌不断通过高杠杆、高周转收割土地红利，扩大自身规模，融创也藉此高歌猛进，一路踏进行业前四。

统计数据显示，在2011年至2019年发展最快的这9年里，融创在公开市场拿地超2000亿，收并购上也耗资超过2500亿。

去年“三道红线”出台，高杠杆的融创迅速调整策略，保持低调，减少投资，将重点放在了分拆物业上市、降杠杆上。

到2020年底升至黄档的融创，又迎来了新的扩张机会。在3月份业绩会上，孙宏斌就曾表示，随着房地产行业底层逻辑发生变化，很多企业都要出清了，2年以后会看到个别企业暴雷，未来会分化。

与此同时，他又开启了扩充土储之旅。拍地之外，孙宏斌重新瞄准了收并购。

4月中旬，融创以99.1亿元的交易对价，收购了广西本土房企彰泰80%的股权，资产包中包含南宁、桂林等城市共开发57个目标项目，合计1162万平方米的土储。此外融创服务还以8亿元价格拿下彰泰服务80%的股权。

在收购彰泰的过程中，华尔街见闻了解到，旭辉方面在经过尽职调查后，认为“坑”太多“，最后选择退出。孙宏斌则保持了历来的豪爽，最后开出的价格也比旭辉高出5亿多。

除了与彰泰的交易，市场上又传出了融创与蓝光发展、三盛控股等企业的绯闻。

商羽也指出，每一轮调控下，都会有很多房企倒下，融创可以把握好这些机会。在融创西南地区的土地投资结构中，就有55%来自收并购。

一名地产分析师对华尔街见闻表示，今年起可看到一些区域性企业回款困难、盈利能力下降，市场上并购机会增加，像融创与彰泰间这种“轻重搭配”的并购，可能成为市场的主流。

显然，经过一年蛰伏之后，近半年在公开市场、收并购市场的动作表明，那个狂人老孙又回来了。

在股东大会上，有人问汪孟德，今年销售业绩6400亿能完成么？汪孟德笑了笑说，没压力。

而老孙的目标不止于此。18年前，孙宏斌挑战王石，许下的那个行业“老大”的梦，也许从未燃灭。

他曾表示，房地产市场蛋糕将达20万亿，一定会出现几家万亿房企。

不用说，老孙要让融创必成其一。