在墨尔本买房和悉尼的本质区别在哪

俗话说的好，隔行如隔山，这样的道理对于房地产也是相通的，隔城如隔山，在一个城市行得通的投资底层逻辑，照搬到另一个城市的时候很容易出现水土不服，正所谓汝之砒霜彼之蜜糖。

我们从几个方面来看墨尔本和悉尼的不同，在最后我根据这几点来进行总结。

第一组对比是悉尼的Bondi 海滩和墨尔本Brighton

墨尔本Brighton拥有和邦带海滩齐名的Dendy Street Beach，也居住着维州一些最有钱的土豪，Bondi有出名的徒步路线Bondi Coastal Walk， 而brighton拥有出名的自行车道Beach road。

如此相似的地域，在房产上的表现却截然不同，我们先看公寓

Brighton目前有102套公寓在市场上出售，但这个数字并没有反映出在卖公寓的真实数量，因为Brighton有非常多的全新公寓项目正在出售。

Bondi Beach目前在售卖的公寓总共有27套，没有任何全新公寓项目在出售。

我们再看价格 

Bondi beach的公寓总体中价位超过House总体中价位的三分之一（ 117/338）

而Brighton的公寓总体中价位不到House总体中价位的三分之一（98/306）

顺便说一下Bondi海滩最贵公寓可以卖到2000万，这个区最高价格的房子是公寓不是House，而Birghton也就是大约500万左右，但公寓修的跟Townhouse没啥两样。

我们快速看一下墨尔本别的区在售数量和悉尼的对比

Toorak 79套公寓在售， Woollahra在售公寓21套

South Yarra在卖的公寓300多套，Darlinghust 30多套。

我们再看维州的边远地区，城乡结合部的情况

墨尔本的Dandenong相当于悉尼的Blacktown，当你搜索公寓时出来的都是图片里类似的房子，这种房子在NSW我们叫它Villa，其实就是单层Townhouse的意思，而墨尔本人叫Unit，近10年盖的全新或次新公寓叫apartment。

墨尔本最近10年开始在市区20公里外零星盖一些公寓，而上图的红砖公寓，半世纪前就开始在悉尼30，40公里以外的区普及。

我们把以上的内容先做个总结

1.墨尔本的大部分顶级好区如St Kilda， Brighton等通火车，而且公寓多，相比又便宜，墨尔本区域的门槛不如悉尼高，悉尼好区普遍不通火车，公寓在市面上的不多，而且又旧又贵

2.公寓在墨尔本的普及度和历史都比悉尼短，所谓的公寓对老墨尔本人来说还是一种全新的观念，以前人家是住Villa的。墨尔本的公寓更多是移民和投资客做接盘侠。而悉尼真有本地人愿意住公寓，愿意为公寓支付高昂的价格。

第二部分我们看看区域成交最高价的房子

拿悉尼的Paddington来说300平以上地的排屋就是当地面积数一数二的大面积了，而在当地成交最高价的排屋中，也有不少地不算很大，但在当地好街区如Paddington street的排屋。

我对比了墨尔本类似的区Fitzory，当地的成交价高的房子，普遍土地面积在当地也是是属于数一数二的大地级别。

例如刚才我们说的墨尔本的一个区Brighton，售价最高的房子都是大地，2000-3000多平很正常。

一般来说一个区成交价最高的房子理应都是地块最大，房子最好的，这点在悉尼也是一样，只是悉尼整体来说，最高价除了跟土地的面积产生直接的关系，街区的位置，景色对房价的影响权重要比墨尔本更大一些。

乃至在悉尼一些区，成交价很高的一些房子，会突然蹦出一个小地房子，而且高价房更多集中在某一些街区。

再例如悉尼north  Bondi 的Hastings parade ,这条街很多房子地不算小，但也不是最大，但这条街和邻近的街承包了大部分当地的高价房。

最后我们来看看墨尔本的城市开发政策

以上是维州的几种土地规划性质，其中最常见的一种地是GRZ和我们的NSW的R2zoning一个性质，只是区别是这个zoning能建什么不能建什么取决于当地Council，而维州是全州统一。

在墨尔本东边大部分地是GRZ，理论上来说都可以盖Townhouse，一部分是NRZ地，类似保护区，但可以盖duplex。

而NSW在开倒车，R3建Townhouse的地本来就少，现在很多区R2 的地连duplex也不让盖了。

墨尔本能盖房的地多，所以墨尔本一些朋友告诉我，当地有钱人是开发房产，而不是投资房产，有的卖掉一部分房子，然后留着自己开发的产品，人人都是小开发商。

Townhouse，尤其边远地区的Townhouse其实在维州是不保值的，门槛太低了。

今天释放了这多信息，让我帮你梳理一下，做个总结。悉尼买房就一个字————区。悉尼人买房看地段，看街区，而且有些区域门槛高，开发少，所以公寓，house都涨的不错。人们愿意为好区，好街，为当地人文历史支付额外的溢价。

墨尔本买房就一个字-----地，地越大越好，墨尔本好区门槛低，公寓一大堆没人买，Townhouse开发机会多，而墨尔本西边大片荒地可以做house land。墨尔本买房一个字：地。墨尔本东边成熟区域的可以开发成熟大地块，破地大房是王道。

当然当地楼花中介会用各种方式给你洗脑

1. 你买的起，养不起啊

2. Melton过去30年涨的Toorak一样快（我听过最无耻的谎言）

3.咱们是上班族，别想开发的事，老老实实买几套房子扣税得了

4.一叶障目，你太负能量了

5. 市区是黄金地段，没听过Location吗？你看悉尼公寓多少钱，这边是白菜价啊，我们现在免印花税，开发商还给回扣（爱占小便宜全中招了）

然后他们老板自己买地开发townhouse和Houseland卖给你。