ANZ: 今年悉尼房价将上涨23%

继今年3月，澳新银行预测全澳房价将上涨17%，悉尼将攀升19%之后，这家对澳洲房产价格持最积极态度的银行再度上调了对房价的预期。

尽管悉尼延长了疫情相关限制，但近几个月来，房价飙升的速度快于预想。

这使得ANZ对今年悉尼房价增长的预测上调了4个百分点，至23%。

该行还预计，虽然速度会放缓，但房屋价格的上涨态势在未来两年还会继续下去。

由于封锁未能抑制买家需求，投资者同时也重返市场，拍卖清空率在挂牌房产数量下降的背景下依然保持稳定。

澳新银行高级经济学家Felicity Emmett表示，“交易情况保持在非常高的水平，而市场上的待售物业库存非常低，所以我认为市场的紧张将导致房价在今年剩余时间里继续上涨。”

根据当前的新预测，墨尔本的房价预计将在2021年上涨20%，布里斯班将上涨21%，达尔文紧随其后，涨幅为19%。

堪培拉的房价表现预计将超过所有首府城市，在今年增长24%，而霍巴特将在同期增长23%。从澳大利亚整体看来，房价平均将上涨21%。

房市在疫情中的表现推高了预测

在今年3月的预测中，ANZ预计悉尼房价将上涨19%，霍巴特上涨18%，墨尔本和布里斯班将攀升16%，阿德莱德将上涨13%。

同时，全澳整体平均房价将上涨17%。

Emmett表示：“房地产行业的状态仍然很好，我认为市场中存在相当大的韧性。”

“全澳房价继续强劲上涨，即使是自6月以来为应对不断增加的Delta新冠病例，收紧出行限制的悉尼，房屋价格水平依然强劲。

“房贷利率更低，储蓄缓冲水平更高，同时家庭资产状况非常良好，我认为这正反映在市场的弹性中。”

澳新银行预计，2022年全澳房价将上涨7%，并在2023年小幅攀升3%。

与西太平洋银行相比，ANZ的预测更加乐观。Westpac早前预计全澳房价将于明年上涨5%，随后在2023年下滑5%。

Westpac预计悉尼的房价在2022年将上涨6%，墨尔本上涨7%，布里斯班上涨8%，阿德莱德上涨5%，霍巴特、达尔文和堪培拉各上涨6%。

到2023年，首府城市的整体房价平均将上涨3%。

Emmett表示：“尽管目前的房价势头表明，2021年和2022年的增长都可能超过我们的预测，尤其是在假定宏观审慎政策收紧被推迟的情况下，但围绕Delta新冠毒株的不确定性增加和长期封锁带来了一些抵消性的下行风险。”

她指出：“我认为，经济何时开放，损失会有多大，尤其是对小企业和家庭收入的影响会有多严重，财政支持还能维持多久，这些都不太确定。所有这些都给房价前景带来了下行风险。”

Emmett表示，日益恶化的负担能力对房价的负面影响，将大于未来几个月Delta新冠毒株疫情的爆发。

她表示：“我认为，我们已经看到那些对负担能力的担忧开始产生影响。”

“首次购房者正在退出市场，取而代之的是投资者。很明显，我们看到了房价的上涨，特别是在今年以来。我认为，现在的市场情况对首次购房者来说真的很困难。”

高房价渐对买家产生制约

根据一项新的研究显示，可负担性的限制开始蚕食购房希望，买家的需求水平与几月前相比有所下滑。

尽管最近的封锁措施促使部分潜在买家暂时搁置了自己的购房计划，但由于房价已经飙升至难以承受的程度，其他人已经降低了自己的找房范围。

鉴于最近几个月错失购房机会的潜在买家依然在试图进入市场，除了悉尼和霍巴特之外的首府城市以及澳大利亚的偏远地区，人们目前的购房兴趣要比往年冬季的这个时候更加强烈。

但今年三月市场中出现的白热化竞争又有重现之势。当时大批参与拍卖的买家为购房豪掷大笔积蓄。

The Domain Buyer Demand Indicator（BDI）是房地产行业门户网站Domain为衡量网站上的搜索习惯，以期确定更有可能做出购买决定的购房者所设定的指标。该数值监测随着时间推移的需求变化情况。

该指标发现，悉尼、墨尔本和布里斯班的房产需求在3月份见顶，堪培拉的需求也在7月份达到顶峰。

Domain研究和经济部主管Nicola Powell表示：“各城市的购房需求都已从顶峰时期回落。”

“需求总体上在缓解，这是由于负担能力的影响。我们已看到所有首府城市的房价都在上涨。”

在降息、政府刺激措施和在家办公的普遍转变促使房主升级到更宽敞的住宅之后，房价飙升。

Domain的数据显示，在截至今年6月的一年里，悉尼房价上涨了24%，墨尔本上涨了16.2%，所有城市的房价涨幅均为两位数。

Powell表示：“负担能力对所有购房者来说都是一个问题，不仅仅是针对首次购房者。因为我们看到房价在今年迄今为止的大幅上涨。”

对高端城区的物业需求下降

该研究还追踪了冬季末期的市场情况，将截至8月15日30天内买家需求与每年这一时段的平均水平进行了比较。

由于还没有找到合适房产的买家被压抑的需求，墨尔本购房者需求比往年此时高出10%，堪培拉则达到令人咂舌的60%。与此同时，布里斯班的买家需求较往年高出7%，珀斯为30%。

对澳大利亚偏远地区的需求依然强劲，较往年同期高出26%。

而由于延长的疫情封锁，尽管房地产行业依然被允许进行一对一房产开放参观活动，悉尼的买家需求仍下降了4%。

Powell认为，封锁还导致一些买家暂停他们的购房计划，直到他们能更清楚地知道限制何时会解除。

她表示：“在封锁期间，我们确实看到买家和卖家群体之间存在犹豫的情况，活动水平出现回落。”

“对于买家和卖家来说，对现状清晰的判断在做决定时真的很重要。”

她补充说，对于那些急于进行房屋交易的人来说，在线拍卖仍能带来良好的结果，能够让买家在竞争较少或卖家可以迅速敲定交易的情况下买得他们心仪的房子。

Powell表示，一旦城市重新开放，由于被压抑的需求和房屋供应，我们可以期待市场活动水平会出现反弹，但她怀疑价格上涨是否会保持强劲，因为今年早些时候，房屋可负担性已经成为一个障碍。

在一些最受欢迎的城区，对负担能力的挑战显而易见。

悉尼东区和北海滩的买家需求较每年这个时候的平均水平下降了14%，原因是买家考虑到令人难以置信的房价上涨。

这两个地区的房价在一年内分别上涨了26.4%和38.7%。

Powell表示：“在高端城区，我们看到了惊人的房价增长。这种增长造成了显而易见的财务压力。”

相比之下，对房屋价格更便宜的中央海岸的购房需求跃升了22%，因为在家工作的人将目光投向了更远的地方。

尽管墨尔本的房价在本轮周期中没有悉尼那么高，但对高端住宅的需求依然旺盛。

今年冬天，墨尔本南部内城区的买家需求增长了20%，市区增长了13%，东部内城区增长了10%。

在堪培拉，总体需求比每年这个时候的平均水平高出60%。

Powell强调了当地就业市场的弹性、较高的平均工资、比悉尼更实惠的住房，以及在目前的封锁没开始之前，疫情对堪培拉的影响很小。

她还警告称，澳大利亚首都领地和维多利亚州的封锁可能会开始影响买家的需求，就像在悉尼发生的那样。