房价暴涨引发投机升温 新州政府提议削减资本增值税减免

ACB News《澳华财经在线》10月25日讯 新州政府已提议削减资本增值税（CGT）减免，以抑制房地产市场的投机行为。同时，新州政府还要求联邦政府资助一项尚未敲定，旨在逐步将房产印花税转变为土地税的议案。

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新州规划部表示，现行的50% CGT减免政策导致了大量投资性，而非自住性的房产购买行为。新州政府亦表示，“联邦政府应该重新审视税收政策，包括对持有超过12个月的房产给予50%的CGT优惠，并考虑进行相应的改革，以确保自住和投资购房之间的平衡”，这将有助于“减少房地产市场所面临的投机压力”，“一定程度上缓解房价持续上涨的势头”，首次购房者将会因此收益。

数据显示，澳大利亚房价中位数在截至今年9月30日的过去12个月中上涨了20.3%，是自1989年以来最大的年度涨幅。其中，悉尼，堪培拉和墨尔本分别上涨了23.6%，24.4%和15%。

为使房地产市场降温，澳洲审慎管理局（APRA）在10月6日决定将缓冲利率上调0.5个百分点至3%，使典型贷款人的最大借款能力降低约5%，以限制投资者贷款。

澳联储表示，澳洲楼价的快速上涨是低利率和居民住房消费能力提升的结果。澳洲央行在上个月表示，新房供应的增加不足以抵消低利率和低贷款标准带来的消费能力提升。央行还表示，资本增值税减免与负扣税的结合，刺激了房地产市场的杠杆投资，并增加了对房产需求。

CGT减免政策是由霍华德政府在1999年引入，在2019年的联邦选举中，时任工党领袖Bill Shorten主张将CGT折扣由50%降低至25%，而莫里森政府则发起了“反住房税”运动并最终赢得选举。

新州政府的提案似乎与莫里森政府的政策背道而驰。目前，该议案已提交给由自由党议员Jason Falinski担任主席的联邦议会住房负担能力及供应调查委员会。

Falinski在上周五表示，住房负担能力的问题是州及地方政府的规划和土地规划法规定造成的，这限制了新房的供应能力。他表示，新州政府提交的议案“十分令人失望”，该议案重点关注了联邦政府的资本增值税问题，而并非住房供应短缺问题——新州政府的报告显示悉尼的房屋供应缺口达到10万套，并正在以每年4万套的速度增长。

前澳联储官员，独立研究中心（Centre for Independent Studies）首席经济学家Peter Tulip在对6份关于住房的经济学论文进行研究后发现，CGT减免和负扣税叠加，仅对房价贡献了1%至4%的小幅增长，而限制性土地规划（Zoning Regulation）对悉尼、墨尔本和布里斯本的房价上涨则分别贡献了42%、41%和29%。Tulip表示，增加供应和取消规划限制将会带来显著的效果。

业界对于本次议案则有不同的看法，咨询公司Corinna Economic负责人Saul Eslake对新州政府的提议表示支持，他形容CGT税收减免是“历史上最愚蠢的税收减免之一”，“它让澳洲变成了房地产投机者的国度”，这是由于在房产出售时，CGT减免会使负扣税转变成永久性的税收减免，而不是递延税款。

会计师事务所BDO合伙人Mark Molesworth指出，值得投资者注意的是，对于以快速出售为目的的房产翻修，将有可能被视为投机或商业行为，这意味着无论持有该房产多长时间，都将无法获得CGT减免。另一种可能性是，对于那些以出租为目的，但却在短期内出售的房产，即使持有超过12个月，亦将无法享受CGT减免。