从贫富极化到共同富裕，房市新模式之本（图）

本文转载自FT中文网，仅代表原出处和原作者观点，仅供参考阅读，不代表本网态度和立场。

多体制多元化发展，而不是某一种模式的“单打独斗”，才能构建能满足全体国民住房需求、更加健康持久的房地产市场和住房供应。

当今的中国房地产市场，正处在极为关键的十字路口：是继续“稳定高房价”，还是在房地产导向和住房模式上进行一场彻底的反思和变革，重新构建符合中国国情的房地产市场和住房供应新模式。FT中文网推出“房地产税与住房供应范式革命”系列文章。本文是该系列第二篇。

刚刚闭幕的中国中央经济工作会议，为未来一年中国经济的发展定了总基调。在有关房地产政策不到100字的论述中，出现的最大亮点和创新，就是仅仅在房住不炒和预期引导论述位置之后，第一次提出了“探索新的发展模式”。而以往强调的租购并举、保障房建设、满足合理住房需求和因城施策等举措都在其后。顶层对房地产和住房供应“新的发展模式”重视程度，由此可见一斑。

15年前，笔者在“中国房地产十大批判”系列文章中就大声疾呼的创建的房地产和住房供应新模式，终于体现在中央经济工作会议的新闻公报中。更有意思的是，就在中央经济工作会议开幕的前一天，发在FT中文网上的本系列文章（“房地产税与住房供应范式革命”）的第一篇，题目就是《恒大们”爆雷，倒逼房市和住房供应新范式》。再也没想到，“倒逼”几天后就有了“回应”，并出现在顶层红头文件上。在该篇文章中笔者就再次强调：中国到了房地产市场和住房模式创新发展的非常紧迫的时期。现在正处在这个历史性的转折点。

没想到的是，对房地产新模式“探索”来的如此之快，让人看见了“民有所呼、政有所应“的希望。本篇文章的主题虽然还是共同富裕与房地产，但重点也就要由当初设想强调和阐述为什么说共同富裕和现有房地产开发商模式水火不容，转到房地产和住房供应新模式如何体现共同富裕这个中心上来。

效率和公平，一直是改革开放以来摆在顶层决策者面前治国理政的两把尺子。过去几十年来过分偏重发展和增长，但社会公平却裹足不前甚至出现倒退。早在六年前北京大学中国社会科学调查中心发布的《中国民生发展报告2014》报告就揭示：中国的财产不平等程度在迅速升高：1995年中国财产的基尼系数为0.45，2002年为0.55，2012年中国家庭净财产的基尼系数达到0.73，顶端1%的家庭占有全国三分之一以上的财产，底端25%的家庭拥有的财产总量仅在1%左右。这些年来，中国社会贫富的两极分化更甚。最近一份来自麦肯锡全球研究院报告显示：从2000年到2020这20年间，全球净资产从156万亿美元增至514万亿美元。虽然其中近三分之一增幅来自中国（20年间从7万亿美元暴增至120万亿美元），并一举超越美国（90万亿美元）占据全球财富榜首，但作为最大的社会主义国家的中国和最大资本主义的美国一样，“超过三分之二的财富由最富有的10%家庭持有，而且这一比率还在不断上升”。该报告还指出, 全球资产净值的68%储存在房地产中, 飙升的房价让许多人买不起房，并增加发生金融危机的风险。

正是站在这样的历史的背景和大环境下，重新反思顶层政策设计的走向就会有更深刻的“触动”。其实，中国高层对此有着比一般人更多的“感悟”。早在上一届领导班子上任不久，就提出“权为民所用、情为民所系、利为民所谋”的“新三民主义”， 要求切实解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，多次强调发展为了人民、发展成果由人民共享。本届中央六年前指出：在共享改革发展成果上，无论是实际情况还是制度设计，都还有不完善的地方。要求“作出更有效的制度安排，使全体人民朝着共同富裕方向稳步前进”。这些年，中央又多次指出实现共同富裕是社会主义的本质要求和现代化的重要目标，强调促进社会公平正义，让发展成果更多更公平惠及全体人民。

梳理了这些社会的背景和发展历程，就不难理解为什么这次中央经济工作会议提出“实现共同富裕的战略目标和实践途径”，并指出要防止两极分化。尤其是强调在做大做好蛋糕的同时，更加着重“通过合理的制度安排把‘蛋糕’切好分好”。

其实，在国家社会经济发展到一定程度、特别是达到中等发达国家水平之后，把“蛋糕”切好分好，使社会更加公平正义，本身就是继续做大“蛋糕”的基础和条件。两者之间是一个相互促进的有机统一，而不是非此即彼的矛盾对立。西方发达国家为什么能在较高水平上持续稳定发展，很重要的原因就是“蛋糕”切的好分的好。

以这样的高度和思维，来破析当今房地产商主导的开发模式，探索打破旧框架下的房地产和住房供应新的发展模式，就会更有底气和紧迫感。

早在2006年笔者在“中国房地产十大批判”中就指出：当今中国的房地产市场及住房导向，不仅未能体现“共同富裕”这个社会主义的最大优越性和本质特征，反而成为拉大社会贫富不均、急剧加大两极分化的“最大舞台”。作为全民财富最大的“洗牌器”，它一方面以空前爆发力批量制造当今中国的“超级富豪”，另一方面，也以史无前例的规模，使数百上千万“刚刚小康”中间阶层成了房地产暴发户的“房奴”，同时还用高房价使更多的市民被驱赶出了住房市场。除了在“卖房者”和“买房人”之间制造出“天壤之别”的“财富鸿沟”外，节节攀高的房价，还使得市民中有房户和无房户、小房户和“豪宅户”、高档房和低档房的财富差达到了极至。众所周知，房产是现今中国城市普通市民家庭最大的财富。而由于社会各阶层人群中权力和地位的不同，住房供应的也来源不同。有权有势者可能分到数百平方米的“房改房”，家庭财富也随着房价的高涨而节节高升。而社会的低收入群体本来就无“房改房”可享受，高房价更使他们“雪上加霜”；这就在社会的不同人群中造成了“富者更富、穷者越穷”的马太效应。此外，房价的高涨还使得新买房户和无房户租房在家庭的住房支出上达到了最大化，实际可支配的支出却减少到最低。各种人也因为住房的不同而造成实际生活水平的不同。这些都使社会的两极分化达到了空前的地步。

回顾和对比这15年间房地产商的暴富和城镇中低层收入群体财富变化的不同“样本”，会给人更深切的感受。在2006年的“中国房地产十大批判”中笔者写道：房地产业成为制造中国巨富的“特别行业”。《福布斯》2000年度中国大陆首富排行榜中，前10名巨富中就有5位主要从事房地产，到了2005年，《福布斯》当年富豪榜前十名中第1、2、4、6、7、9名六人从事房地产业。这六人的“身价”财富，都在100亿以上，最高的达到了160亿。上了房地产富豪榜的50位房地产富豪，一共拥有的财富总值高达2010亿元。与此同时，全球其他地方的房地产商并没有他们中国同类“点石成金的运气”。在当时的《福布斯》全球500富豪榜上，地产商只有30人左右。当时笔者就断言：用不了很长时间，中国的房地产开发商利用已掌控的土地资源，就可能出现最高可赚取上千亿利润的首富和巨富。

果不其然，到了第二年“2007年福布斯中国富豪榜”，前十名的首富中涉及房地产就上升到8人。房地产新首富之间更是展开了财富暴增的“接力赛”：广东碧桂园的杨惠妍刚以600亿元一举成为中国的首富，又传出重庆吴亚军女地王身价700亿的秘密；紧接着又有恒大地产的老板许家印计划在香港上市并发行20亿股，这将使他的身家可超过775亿港元。

这些还是十几年前的故事。尽管十几年后的今天由于网络和其他商业巨头在海外上市，使房地产商在首富的排行榜上的比例减少，但房地产商财富却早已实现倍增。还是以上述三人为例，在2020福布斯中国富豪榜上，杨惠妍虽只排名第八，但其家族的财富已高达1901.7亿元，许家印为1808.2亿元，吴亚军家族为1060.9亿元。而在《2020胡润全球房地产富豪榜》中，前十名有8位来自中国（前三名被中国囊括），许家印以2,310亿元再次成为全球地产首富。全球256位十亿美金地产商中，中国占了54%的，而美国和英国分别仅有13%和7%。

某机构的“2021中国房地产百强企业研究报告”，数据虽被疑有“乔装打扮”之嫌，但也说明其中的问题。据该报告，2020年全国房地产百强企业销售总额、销售面积分别达109771.6 亿元和79634.7万平方米。平均算的话，相当于平均每家百强房企年销售额在1000亿元以上，以其“化妆”过的12%左右利润率计算，百强房企户均利润每年可达到120亿元左右。

与此同时，买房人在这十几年间也发生了“历史性的剧变”。当年在“中国房地产十大批判”中，笔者曾经通过研究2005年的南京房地产市场，发现2005年南京房地产市场住宅每平方米的利润为1500元左右（利润率为30-40%），当年平均每户买房人给开发商“贡献”的利润为16.05万元，一年南京市买房人给房地产商的120亿元左右。

再看当今的房地产市场，十几年时间作为建房成本的建安成本虽有所提高，但没有成倍级增长。而在大中城市，一套百平方米多的住房售价却早已从几十万到现在动辄三五百万元甚至更高，京沪深等一线城市很多住房更是暴增到千万元以上。就假定地产商所说“房地产一半利润被政府拿走”，那每套房还有上百万的利润又落到谁的口袋？！十几年前，我国城镇普通居民买房只背负十几万几十万元的债务，今天为了一套房，他们背负的债务大都已高达几百万元。

一个洗牌全民财富、极化社会贫富不均的房地产市场和住房供应模式，究竟会带来怎样的恶果，触目惊心又无奈的习以为常的社会现实，给了最有说服力的回答。双寡头操控下的房地产开发模式，不仅是对市场经济的根本的违背，更是对社会公有制最扭曲的异化。所以，无论从健康完善的市场体系的规律，还是社会制度本质的要求，都要求现有的房地产开发商模式到了必须进行彻底的范式更新的时候。

正是在这样的大背景下，中国顶层大张旗鼓推出的共同富裕的宏大目标，就成了探索和构建房地产市场和住房供应民生新模式的最大东风。

在这次的中央经济工作会议上，专门有一段强调“要正确认识和把握实现共同富裕的战略目标和实践途径。”而会议在房地产市场方面第一次提出的“探索新的发展模式”，可谓是“共同富裕战略目标和实践路径”在房地产和住房供应方面的顶层政策设计的具体落实和顺势而出。

那么，房地产的新模式究竟该怎样的顶层政策设计，才能一举改变和扭转极化贫富差距、洗牌全民财富的现有房地产市场和住房供应模式，在城镇居民住房小康和共同富裕的同时，成为真正的国民经济发展的健康的支柱产业呢？

九十年代初，邓小平在南巡时曾经有个“三个有利于”，并在很长一段时间作为“衡量一切工作是非得失的判断标准”。这就是：是否有利于发展社会主义社会的生产力、是否有利于增强社会主义国家的综合国力、是否有利于提高人民的生活水平。在今天探索房地产新模式时，同样也应该以此为衡量正确与否的标准。尽管在中国已成为全球第二大经济体、国力空前强盛的今天，更应把提高人民生活水平放在首位。毕竟在新时代下，执政者多次强调“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标”，“发展为了人民，发展成果由人民共享”，更是这十几年来最强的呼声。

以此推论，构建房地产市场和住房供应新模式，应该是在共同富裕的战略目标统领下，在具体路径上必须坚守如下几项原则：

首先，必须把全面实现全体居民的住房小康和基本现代化，作为构建新的房地产模式的重中之重和最主要的目标所在。

有一个不可否认的事实是，虽然宣称实现了全面小康，虽然统计部门公布的数据城镇居民人均住房面积已经超人均35平方米的2020年住房全面小康的指标，但现实的状况远非“统计数据”那样美妙。

在中国9亿多的城镇居民中，尤其是新市民和年轻一代，无房户和半无房户人数数以亿计。对住建和统计部门在城镇居民人均住房面积上的“数据注水”，笔者这十几年来已经揭示过多次，而且当年建设部研究中心主任等“官方权威专家”这方面数据，也和笔者的研究“不谋而合”。且住建部除了从官方施加压力外，从未敢和笔者进行这方面“学术探讨或纠偏”。就像原中国财政部长楼继伟最近所批评的那样，统计数据没有适当地报告负面的经济变化，这种单边性数据使得评估中国政府目前对“三重压力”的判断更加困难。

而比“亮眼”的住房数据争论更现实和重要的，应该是房地产新模式中，对城镇居民人均住房面积和住房小康面积（人均35平方米）相距甚远的城市居民，如何从政府责任和义务的角度，提供体面和小康的住房保障。以前的房改就有一条“保底”的原则，这就是对人均住房面积在20平方米以下、未达到当时30平米小康住房面积三分之二的城镇居民，可以享有保障性住房的权利。这项政府在住房保障上“扶贫扶弱”的政策，后来被“父母官”所“遗忘”。但在新模式中，此类对中低收入者、新市民和年轻一代的住房保障，必须成为一种刚性的指标。只要达不到当地城镇居民人均住房面积三分之二水平的，都应该由政府部门提供相应的住房保障。否则，就会出现一方面官员极力吹嘘当地人均住房面积如何高，另一方面大量的住房困难户却难以享受基本体面的住房保障。“吹牛必须缴税”。

第二，为了实现全民都实现体面的住房，必须打破现有房地产市场和住房供应上的一系列制度藩篱，构建能充分满足全体国民真正实现住房小康的全新体制。

没有任何政策和法律，比国民在最大的居住生存权方面更为重要，何况现有的相当多的政策法律条规，都是特殊利益集团打着“改革”的旗号“定制”而出的。在这方面最大的“红线”，是国民的居住权利和保障，而不是其他。

有了这样的思维，就可以大大拓宽我们在房地产市场和住房供应上更大的空间和范式。无论是集体合作建房还是个人集资建房等，只要统筹规划和同样的置地条件，都应该享有和开发商平等的房地产发展权利。甚至为中低收入群体定制的保障性住房，应该享有更优惠的政策支持；无论是城市土地还是农村土地，只要能化解城镇居民最大民生矛盾的住房问题，都可以在统筹的基础上发展住宅产业，小产权房同样应该为化解城市中低收入者的住房困难提供支持和帮助。一句话，不论白猫黑猫，能从根本上解决好住房问题就是“好猫”。

第三，房地产新的发展模式，通过多元化的发展国民住宅产业和城乡的房地产市场，可以更能够促进国民经济的发展，成为真正健康的国民经济发展支柱产业，而不是建立在极度泡沫基础上病入膏肓的“虚弱巨人”。

第四，房地产新的模式，要有足够的空间保持房地产市场的稳定。新旧模式的转换，不能发生大的社会波动。

必须看到的是，将近20年的中国房地产市场的开发商模式，尤其是高房价的不断攀升，已经把数亿中产阶级绑架在高房价上。房价方面的一举一动，不仅关系到数亿中产阶级最大的切身利益，而且也关系到社会、经济和国家的稳定和安全。只有构建多模式、多元化的住房供应模式，而不是在现有的房地产开发商模式所导致的高房价市场简单的“大动干戈”，才有可能实现新旧房地产模式之间的“和平过渡”。新加坡商品房和组屋并存的房地产市场，就是我们可对标镜鉴的样本。笔者在5年发表在FT中文网上的“楼市之惑”的系列文章中，对此曾经专门进行了阐述。

总之，以共同富裕为统领，构建房地产市场和住房供应新范式，是一项系统复杂的工程，需要进行多方的比较、权衡和择优。多体制多元化发展，而不是某一种模式的“单打独斗”，才能构建能满足全体国民住房需求、更加健康持久的房地产市场和住房供应。

本文转载自FT中文网，仅代表原出处和原作者观点，仅供参考阅读，不代表本网态度和立场。