市中心公寓租金水平激增，且预计还将进一步上涨

根据CoreLogic的数据显示，需求激增和待租赁物业供应的减少，推动墨尔本一些内城区的租金中位价在过去12个月里上涨逾22%。

同时，随着空置率收紧，预计房租水平还会进一步上涨。

墨尔本内城区公寓的周租金中值涨幅最大，Docklands飙升22.2%，Southbank上涨21.6%，West Melbourne上涨20.5%，Melbourne市中心上涨17.7%。

而在悉尼，Pyrmont公寓的租金中位价在同一时段中上涨16.9%，Ultimo上涨14.6%，Haymarket上涨14.3%。

Tim Lawless表示，许多市中心的租赁公寓市场已经从疫情低点恢复过来。

他表示：“由于需求不断增长，空置率迅速收紧，这些市中心地区市场目前正在强劲反弹。”

“目前，对内城租赁住房的需求受到低密度租房市场的溢出效应的推动，高昂的租金和可承受性促使更多的租房者考虑选择内城更高密度的住宅。

“由于最近开放的边境吸引了海外学生、游客和永久移民，增加了住房需要，已经恢复的需求水平被扩大了。”

“此外，随着工作者重返办公室，市中心地区变得更有活力，以及与COVID-19相关的限制放松，内城地区可能会变得更受欢迎。”

曾受疫情重创的内城区

由于国家边境的关闭及迁离城市的浪潮，墨尔本和悉尼的内城是新冠疫情期间受影响最严重的地区之一。

Lawless表示，在最极端的情况下，墨尔本一些市区的租金从峰值下跌逾20%。

与之相对的，是对更加高端的城区和沿海地区独立屋的强劲需求，促使Mornington Peninsula的Tootgarook的租金同比上涨20.1%。

布里斯班市中心的Bardon和Ascot的独立屋租金上涨了19%以上，悉尼东区的Coogee的房租也上涨了13.9%。

在截至3月的3个月里，尽管悉尼一些较为高端城区的房价有所下降，但Randwick等地的租金却上涨了7.9%，是整个悉尼最大的独立屋租金季度涨幅。

悉尼Clovelly的独立屋租金上涨6.6%，阿德莱德南部的Somerton攀升了7.4%，布里斯班南部的Yeerongpilly也有类似涨幅。

可负担能力限制持续影响市场

Lawless表示：“澳大利亚大部分地区空置的租赁房产供应仍远低于平均水平，而由于海外移民增多，且更多潜在买家由于负担能力限制而留在租赁市场，对空租物业的需求不太可能缓解。”

“在每个首府城市和主要偏远地区的住房市场，可出租房屋存量都处于历史最低水平。”

“在大多数地区，租金涨幅远远超过收入涨幅，租房者不得不将更多收入用于支付租金，这对储蓄和消费都有影响。”

“由于政府普遍依赖私人市场提供租赁住房，因此，从2015年到2021年，投资活动的长期下降似乎是待租赁物业库存大幅收紧的原因，至少在一定程度上是这样。”

"我认为短期内租金水平可能会走高，因为更多首次置业者由于无力购买住房而留在租赁市场的时间更长，" Domain研究和经济主管Nicola Powell表示。

“甚至在国际移民回归之前，空置率就在收紧。而当这种情况真的发生的时候，我们可能会看到租金进一步上涨，因为根本没有足够的空置出租房。”