【案例】外国人在澳违规买房被大额罚款，修例后第一个民事处罚裁决

澳大利亚一直对外国投资澳大利亚房地产有限制性措施，一般而言，外国投资者不能购买澳大利亚的二手物业。对于中国人而言，比较出名的案例可能是数年钱中国富豪许家印先生被勒令出售其在悉尼购买的上千万澳元的二手物业，该业务是通过一个本地空壳公司购买，而该空壳公司据说是PWC普华永道澳大利亚经手的。

近期，又有一个重大案例。ATO对一位没有报告其在澳大利亚拥有投资物业的外国投资者处以巨额现金罚款，这是具有里程碑意义的法律胜利，法官表示他的意图是“抹去”购房者的利润。

No.1

案件

2016 年 7 月至 2018 年 4 月期间，Vijay Balasubramaniyan 在墨尔本西部的三处住宅物业和一块住宅用地上花费了超过 140 万澳元。

法官 Jonathan Beach 同意 ATO 的观点，即持有临时签证的 Balasubramaniyan 曾六次违反外国投资者的规定，其中四次是在未经许可的情况下进行的购买以及拥有两处非新房的行为。

在首次起诉此类案件后，比奇法官下令罚款 250,000 澳元，分为四次 30,000 澳元的罚款和两次 65,000 澳元的罚款。该金额远高于 Balasubramaniyan 先生认为是他的净收益的 162,839 澳元。

ATO 助理专员 Keir Cornish 告诉《澳大利亚金融评论报》：“该判决提供了坚实的基础，我们将以此为基础推进处罚诉讼工作，作为 ATO 整体合规方法的一部分。”

该判决开创了一个重要的先例，规定了法律如何对待未向政府正确申报购房的外国投资者。这是自 2015 年修订《外国投资审查委员会法》以引入民事处罚以来的第一个此类裁决。

No.2

改变

此前，对国际居民在未通知当局的情况下购买澳大利亚物业的处罚基本上只是一记耳光。他们被迫撤资，但可以保留任何获得的利润。

在截至 2020 年 6 月 30 日的三年中，仅住宅物业就违反了 FIRB 法案，就有超过 1100 份罚款通知。

“这对那些认为自己可以在法律之外游走的其他外国投资者起到了明显的威慑作用，”康尼什先生说。

“根据澳大利亚法律，已经投资或计划投资澳大利亚住宅房地产的外国人有义务。” “ATO 鼓励外国人自愿遵守规则，但如果外国投资者抵制合规行动，则会采取更有力的执法行动。”

在他的判断中，Justice Beach 表示，Balasubramaniyan 先生的总资本收益为 710,300 澳元。

“对于惩罚目的来说，这是一个重要的事实。一般的威慑只能通过对任何违反行为的惩罚来实现，以足以威慑可能试图违反该法案的其他人，“他说。

ATO 辩称净收益为 425,000 澳元。比奇法官接受了 ATO 的一些计算，但进一步削减了数字。

比奇法官在判决中说：“我不建议在算术上徘徊，只是说我对 25 万澳元左右的数字不低于被告的净收益感到满意。”

“我建议通过我将施加的总罚款来消除这一点……事实上，250,000 澳元的总和远远超过了被告自己计算的净收益。”

代表 Balasubramaniyan 先生的大律师兼税务和外国投资专家 Lachlan Molesworth 表示，他预计联邦政府对违反该法案的人进行处罚将成为惯例。

“毫无疑问，这将大大鼓舞监管机构，我认为这将发出一个明确的信息，即如果你在没有相关联邦许可的情况下在澳大利亚持有资产，这些资产将面临很大风险，”他说。

“澳大利亚曾经可能等待一个明确的案子。合规行动的下一个前沿很可能是打击涉及其他资产类别的违规行为，例如商业或商业投资，而投资者尚未获得适当的 FIRB 许可。本案将给联邦监管机构带来新的信心，特别是考虑到我们现在知道法院在实施民事处罚时会考虑哪些因素。“

对于前四次未通过报告的违规行为，比奇法官有两种处罚选择；该物业权益市值的 10%，或收购该物业的代价的 10%，两者中的最高者。截至 2021 年 1 月，这些处罚已增加到 25%。此外，法官可以选择获得的资本收益金额或通过处置获得的金额作为替代方案。

对于最后两次违规，最高罚款可能是已获得或将要获得的资本收益金额，即购买价格对价的 25%，或市场价值的 25%。