PEXA：澳东海岸住房需求在疫情后逆转（组图）

PEXA和城市规划智囊团Urbis的最新研究发现，混合工作条件的广泛引入和更多的澳大利亚工人回到办公室，促成了住房需求地点的变化趋势，从市区到郊区，现在又回到了市区。

这项名为 "疫情如何改变房产需求 "的研究合作，详细说明了澳大利亚三个最大的首府城市市场--悉尼、墨尔本和布里斯班的房产需求因疫情而发生的变化，包括买家和租客。

正如PEXA和Urbis所强调的，该报告的主要发现之一是 "在疫情开始时，消费者向外郊区迁移的明显趋势"，可能是为了寻求更多的空间和接受新的在家工作安排。相反，该报告还概述了 "这一趋势最近发生了逆转，因为混合工作已被更广泛地引入，更多的澳大利亚工人正回到办公室"。

PEXA解释说，分析背后的方法是将每个首府城市分为三个 "环"，即内环、中环和外环，使用2021年澳大利亚统计地理标准（ASGS）统计区域2（SA2）的界限。

新的住房分布出现了吗？

PEXA和Urbis的研究显示，在我们的主要城市中，新的住房供应并没有在各地区均匀分布。新的供应 "集中在内部和外部区域，在悉尼、墨尔本和布里斯班的中间区域不太明显"。

该报告解释说，虽然所有城市的中环线都 "落后"，但悉尼在发展中环线方面比其他城市更成功。

在2016年至2021年的五年期间，悉尼中环的新住宅记录了两位数的增长，这是指其'20分钟城市'的雄心。

本报告中的购买和租赁研究都表明了可用房产和价格之间的明显关系。

报告强调，对于那些寻求购房的人来说，悉尼、墨尔本和布里斯班的外环是'首选'市场，以较低的价格提供较高的收益。相反，中环地区 "提供较低的收益，较低的新开发量和较高的价格。

对于那些寻求租房的人来说，内环地区一直在做更多的工作，尽管随着时间的推移，有一个明显的转变，在中环地区有更多的出租物业。所有三个城市的出租房源数量总体上呈下降趋势。

各首府城市概况

悉尼

PEXA表示，在大悉尼地区，外环的定居点在21财政年度的疫情期间激增，比前12个月增加了30.3%。

然而，这种需求后来急剧 "消退"，该环线的定居点在22财年同比下降-1.2%。自2020年7月以来，内环和中环的定居点一直保持稳定。

墨尔本

墨尔本也有类似的趋势，21财年外环线的定居点与前12个月相比增长了18.5%，但这一增长在22财年放缓，同比增长了8%。

内环定居点在21财年下降了5.7%，但在22财年恢复了+5.6%，从疫情开始时的限制影响中恢复过来，如关闭边境。

研究发现，中环定居点经历了最大的变化，在21财政年度下降了-1.4%，然后在22财政年度飙升至同比增长+23%。

布里斯班

与众不同的是，布里斯班是唯一一个在两个财政年度都有所有部分增长的首都城市。

报告显示，布里斯班的增长数据虽然这在22财年略有放缓，但 "可以清楚地看到为什么这个市场一直是全澳交割量表现最好的州。"

内环交割量在21财年增长了58.6%，在22财年又增长了35.9%；中环交割量在21财年增长了79.2%，在22财年又增长了19.5%；而外环交割量在21财年增长了42.1%，在22财年增长了12.5%。

“这些数字支持了布里斯班住房需求的上升，因为州际净移民爆炸性增长，许多购房者从维多利亚州和新南威尔士州以创纪录的数量北移。”

'Reverse donut' 模式被发现

PEXA的研究主管Mike Gill解释说："在我们过去两年的研究中，布里斯班和更广泛的昆士兰州，一直被证明是澳大利亚最突出的房地产市场，布里斯班的内环、中环和外环都在22财年的交割中实现了双数字的同比增长。"

"在墨尔本和悉尼，我们看到了明显的外环偏向，此后在过去的12个月里，随着我们进入更多的'COVID正常'阶段，这种偏向已经得到纠正。"

"这些城市的中环和内环在22财年期间越来越受欢迎，许多买家选择离工作地点更近，并在限制取消后拥抱我们城市的便利性。"

"我们三个最大的城市表现出一种独特的'Reverse donut''增长模式，新的住宅供应集中在内环和外环，但在'中环'郊区的增长却少得多。"

"深入观察中间的郊区部分，新住房的供应相对受限，在很长一段时间内，需求往往超过供应。这种'中间缺失'的趋势可能会继续下去，除非新的住房供应被释放，以满足郊区买家和租户的需求。"

找到缺失的地方

Urbis董事Mark Dawson说。"疫情使我们的住房市场由内而外。锁在里面的时间越长，搬出去的人就越多。现在，我们的市场正在由外向内转变，因为这些驱动力已经被逆转，租户正在迁回内部区域。"

在全面了解我们的住房市场是如何运作的情况下，我们必须找到缺失的中间环节。这意味着要超越短暂的趋势，解决我们整个城市的住房供应、类型和使用权方面的结构性失衡。