澳洲贫民区的住宅究竟可以投资吗？增值与租金回报如何？（组图）

澳洲各个城市都有着一些街道甚至是一个小型区域范围，被当地人认为是“贫民区”。这是历史遗留下来的问题。

很多年前，澳洲各地政府为了解决低收入群体的住房问题，集中在某些区域内开发住宅，专门租给低收入群体。

久而久之，这样的城市规划带来了不少社会问题。

低收入群体过度集中导致那些街道大量人员无工作，他们的后代在这样的社区里也无法得到很好的成长环境。小孩“学坏”的概率非常大，各种坏事可能都能干得出来，包括向房子扔石头、生火、入室盗窃、杂碎路边停靠车辆玻璃偷车内物品、涂鸦等等。

为了解决这些问题，政府规划部门逐步地把这些公共房屋私有化，把一些公共房屋卖给长年居住在里面的租客，或者等租客搬走后，出售给私人买家。

新建的公共房屋则均匀地分散到各个社区，哪怕悉尼几百万高价区域里也有零散分布的公共房屋。

正因为“贫民区”内政府公屋逐步出售，私人买家可以低价买入这类房屋做投资用途，私人业主也可以进一步出售这类物业。当然，低预算的自住买家也会考虑购买这类物业的。

那么，从一个高级房产投资人的角度来看，澳洲“贫民区”的住宅究竟可以投资吗？我给你的答案是肯定的！

澳房俱乐部®上周末在悉尼举办了本年度最后一次线下集训，培养房产投资界中的精英选手。

在课程上，我着重跟大家讲了一个投资区域里面，可能会有两类市场，一类是普通住宅市场，一类是贫民区住宅市场。

我教会了学员如何辨别在市场上的房源究竟属于哪一类市场，如何避免错误地判断一套低价放到市场上的房子是捡漏，而实质上那个低价为房屋是贫民区住宅市场的正常价格。

如果你错过了上周末的线下课程+线上直播，你仍然可以跟我们俱乐部客服联系购买随到随学录播课程，你会跟上周末的学员一样获得全套课程资料和我给大家的集体答疑辅导的机会的。

悉尼、墨尔本、布里斯本这些大城市中，他们的公屋集中的区域的增值和租金回报如何？

你不能笼统地说这些区域房价比较低，就直接判断他们增值潜力低。房价的绝对金额的高低跟房价的增值率是两个完全不同的概念。

就拿悉尼的Bidwill区域来说，这个区域集中着大量政府公屋，当然也有逐步私有化的趋势，市场上也逐渐有政府出售和私人业主出售的房源。这个区域过去10年的独立房增值164.9%，远远超过了很多其他区域的市场表现。

为什么这些区域也能增值？你也许会觉得，很多人不喜欢这些区域，所以感觉上应该不会有很多人买，从而感觉上应该很难脱手卖，从而感觉上应该价格很难上涨。

这都是你自己的感觉，你也许不属于低收入群体，所以你是很难以低收入群体的角度去看待这个市场的。

如果一个自住买家确实收入不高，存款和贷款额度都非常有限，那么这个不是他们喜欢和不喜欢的问题，而是能支付得起还是不能支付得起的问题。

如果他们一定要买一套房子住，他们不得不在这个相对低价的区域内选择相对比较好的住宅。

从投资者的角度来看，低价位往往意味着更高的租金回报和更低的地税开支。租金水平的逐年提升意味着投资者可以逐年稍稍提高买入价格。

一个市场的涨跌要看供应和需求。贫民区的房屋供应如何？你要知道的是，政府手上的房源要私有化，但不是随时拿出来卖的，往往需要等到租客搬走了之后才能拿出来卖，而政府公屋的租客又往往住很长时间，甚至一直住到去世为止。

另一方面，这类区域也绝对不是房屋开发商的首选，新房供应的可能性也不大。

如果你到了二、三线城市，一个城市就是一个区域名字，没有细分，因此你要学会运用数据而分析哪些街道具体是公屋集中的街道。

我亲手操作过贫民区的房产投资，我举其中两个例子：

案例一

2015年购入价：$165,000

2015年的租金：$265/周

2022年的租金：$400/周

2022年周边同类物业的销售价：$300,000

这套独立房的投资策略是简单的买入持有，贷款90%，买入的时候已经有现成租客。

过去7年间，陆续换了一些租客，租客要么是外地进来这个区域工作的人员合租，要么是本地低收入群体，有单亲家长跟小孩居住，也有享受残疾人津贴的低收入人士。

如果是本地人租这套房子的，他们往往在这些街道附近有亲戚。

持有这套物业的过去7年里，只有今年出现了租客欠租并且损坏房子的情况，保险公司针对欠租、维修、维修期间的租金损失等方面做了理赔。

案例二

2015年购入价：$50,000

2015年出租前装修：$7,500

2015年的租金：$200/周

2022年的租金：$225/周

2022年周边同类物业的销售价格：$130,000

这套独立房买入价非常低，但仍然能贷款90%购入。

买入的时候不能直接出租，需要做一些维修工作，花了2个月完成维修后，当地租房中介马上帮我们找到租客。该租客是一对有工作收入的夫妇。

后来这对夫妇离婚了，少量欠了租金，损坏了房子，并且搬离了物业。保险公司对损坏维修和租金损失进行了理赔。

房子经过维修后，马上就出租给一个单身低收入人士，每周租金直接从澳洲福利部门Centrelink划拨。

你对以上这两笔投资的结果满意吗？虽然绝对金额低，但是在整个房产投资组合里配置一些这样的物业，只要所选择的区域和物业得到，那么现金流和自然增值都有保障。

千万不要凭感觉而做出你的投资决策！

千万不要片面地听取没有从事过贫民区物业投资的人的忠告而去盲目投资高大上的物业！

全澳很多地区很多物业价格超级低，没有丰厚的销售佣金自然没有营销人员主动找你。只要你学会了如何做高级房产投资人，用合适的工具和策略，那么你自己也可以寻找这样的投资机会。